TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

J U G E M E N T

Minute N° /

Le trente Avril deux mil vingt six,

Madame WEISSE Alexia, Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 24/00156 – N° Portalis DBWT-W-B7H-ELJW.

Code NAC 30Z

DEMANDERESSE

La S.C.I. [W]

dont le siège social est sis

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SCP SOLVEL – BARRUE, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

DEFENDEUR

M. [D] [L]

né le 07 Février 1995 à [Localité 3])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par la SCP ROYAUX, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [W] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à Charleville-Mézières.

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2020, la SCI [W] a donné ce local à bail à Monsieur [D] [L] pour une activité de salon de thé. L’état des lieux d’entrée a été dressé le jour même.

Le preneur a, par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, sollicité la résiliation du bail.

En conséquence, un état des lieux de sortie a été dressé le 21 juillet 2023.

Les propriétaires du local commercial constatant de nombreux dégâts ont fait réaliser un constat de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023.

Se plaignant également de loyers impayés, la SCI [W] a fait assigner Monsieur [D] [L] par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024 devant le Tribunal judiciaire de ce siège.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, elle demande au Tribunal de voir :

Condamner Monsieur [D] [L] à lui payer: la somme de 4 957, 26 € concernant les travaux d’électricité ; la somme de 10 756, 50 € concernant les travaux du point d’eau, des murs, des toilettes… ; la somme de 740 € au titre des loyers ; la somme de 1404, 94 € correspondant aux loyers restants dus ; la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi que les dépens, qui comprendront notamment les frais du constat d’huissiers à hauteur de 465, 20 € ; Débouter Monsieur [L] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Pour solliciter ces condamnations en paiement sur le fondement de l’article 1732 du code civil, la demanderesse reprend à son compte le constat de commissaire de justice dressé le 27 juillet 2023. Elle expose que des dégradations ont été faites volontairement par la faute du locataire.

En outre, elle estime que le défendeur est de mauvaise foi.

De plus, elle fait valoir qu’il était convenu entre les parties au contrat de bail que le locataire réaliserait des travaux d’amélioration et de mise en conformité en contrepartie de la gratuité de deux mois de loyers. La SCI [W] souligne que ses travaux n’ont pas été effectués de sorte que Monsieur [D] [L] est redevable de la somme de 740 €.

Subséquemment, elle soutient que l’intégralité des loyers n’a pas été payée.

Par voie de conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 17 mars 2023, Monsieur [D] [L] demande au Tribunal de :

Juger tant irrecevable que mal fondée l’action de la SCI [W], Débouter la SCI [W] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, se fondant sur l’article L.145-40-1 du Code de commerce, le défendeur fait valoir que la signature présente sur l’état des lieux de sortie n’est pas la sienne puisqu’elle ne correspond pas à celles figurant sur le bail, ajoutant qu’il était absent lors de cet état des lieux.

De plus, il remet en question la constatation dressée par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 27 juillet 2023. Il estime que ce constat ne peut attester de la réalité des dégâts dans la mesure où des événements auraient pu se produire entre la date de l’état des lieux de sortie et le constat de commissaire de justice.

A titre subsidiaire, il estime que la somme de 1 404,94 € sollicitée par la demanderesse au titre des loyers impayés est due.

S’agissant des travaux d’électricité, Monsieur [D] [L] souligne que la SCI [W] en demande deux fois le paiement en ce qu’elle sollicite la somme de 4.957,26 euros concernant les travaux d’électricité et qu’ils étaient également compris dans les travaux à réaliser en contrepartie de la gratuité de deux mois de loyers.

Au surplus, il conteste le devis de 11 300 HT produit par la demanderesse en ce qu’il estime que les toilettes ne sont pas à changer mais qu’elles sont « sales et entartrées » ; et que le montage de lavabo, le changement de porte, la marche d’entrée ne sont évoqués dans aucun état de lieux.

Enfin, il qualifie d’inutile le constat du commissaire de justice et estime en conséquence ne pas avoir à prendre en charge son paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mars 2026 et mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles combinées 1103 et 1104 du code civil, les contrats sont la loi des parties et doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1719 et 1720 du code civil disposent :

« Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°de délivrer au preneur la chose louée (…)

2°d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

3°d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)"

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives."

L’article 1754 du même code opère une répartition entre les grosses réparations qui sont supportées par le bailleur et les réparations locatives et de menu entretien, qui sont laissées à la charge du preneur.

L’article 606 du même code précise que les grosses réparations « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes autres réparations sont d’entretien ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article L. 145-40-1 du code de commerce précise que " Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. "

Au surplus, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance.

L’article 1755 du même code limite la répartition des travaux puisqu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du preneur quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure.

Il est acquis que ces règles de répartition présentent un caractère supplétif et peuvent être écartées par des clauses contraires. Cependant, il est constant que ces clauses doivent être claires, précises et prévues expressément dans le bail, qu’elles sont d’interprétation stricte et qu’elles ne peuvent exonérer le bailleur de toute obligation de délivrance.

Sur les réparations locatives

Aux termes d’un bail commercial signé le 22 juillet 2020 par la SCI [W] et Monsieur [D] [L], il était convenu que le locataire prenne les lieux dans leur état au jour de la conclusion du bail, et qu’il les entretienne en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée de son bail et à les rendre tels à son expiration,

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire le 22 juillet 2020 et un état des lieux de sortie le 21 juillet 2023.

Lors de ce dernier état des lieux, le bailleur était présent. Monsieur [D] [L] conteste cependant sa présence et remet en cause sa signature.

Il ressort que la signature apposée sur l’état des lieux de sortie contient en effet des différences avec celle apposée sur le bail.

Cependant, il convient de remarquer que tant le contrat de bail, que le courrier de résiliation et l’état des lieux de sortie comportent une signature différente pour Monsieur [D] [L]. Or, il n’est produit aux débats aucune pièce complémentaire permettant d’analyser la graphologie de Monsieur [D] [L] et ainsi de déterminer si cette signature peut lui être attribuée.

Il n’est donc pas prouvé que l’acte d’état des lieux de sortie soit un faux, comme l’allègue la partie défenderesse.

De plus il est constant que malgré l’absence du locataire, si la convocation a été réalisée dans les formes, l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice lui est opposable et les constatations effectuées par cet officier public et ministériel ont force probante.

En effet, nonobstant le fait que le procès-verbal a été établi par un commissaire de justice et se présente de façon très détaillée, seule la comparaison de l’ensemble des documents permet de déterminer s’il y a eu dégradations.

La SCI [W] produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 27 juillet 2023 qui ne peut toutefois être assimilé à un état des lieux de sortie puisque Monsieur [D] [L] n’a pas été régulièrement convoqué. Toutefois, même si le constat d’huissier en date du 27 juillet 2023 est contestable quant à son caractère contradictoire, il constitue toutefois un commencement de preuve par écrit pouvant corroborer l’état des lieux de sortie. En effet, les constatations réalisées par l’huissier correspondant aux points relevés dans l’état des lieux de sortie.

Le locataire conteste également les dégradations commises en ce que le constat d’huissier a été dressé tardivement de sorte qu’il estime que des dégradations ont pu être commisses par des tiers entre le 21 juillet et le 27 juillet 2023.

L’état des lieux de sortie du 21 juillet 2023 est cependant éloquent quant à l’état du bien à la fin du bail.

Il ressort des pièces produites au dossier et notamment des états des lieux d’entrée et de sortie, du procès-verbal de commissaire de justice et de l’ensemble des photographies, de nombreuses dégradations telle que :

Les murs revêtus de tapisserie et de frisettes ont été laissé à l’état brut. La fibre de verre a été déchirée à certains endroits et des graffitis sont visibles ;Le sol initialement carrelé a été laissé à l’état brut par endroit, dans les toilettes, un morceau de revêtement plastifié a été grossièrement collé à l’envers pour dissimuler les dégâts. La dalle en béton est visible à certains endroits des toilettes. Les prises électriques, interrupteur et branchement électrique ont été enlevés, des fils ont été coupés à nu, la baguette électrique est cassée, Le ballon d’eau chaude a été enlevé. Le commissaire de justice précisant que les fixations des installations sont encore visibles;L’enseigne a été retirée de la devanture, le film occultant a été déchiré. Le commissaire de justice relève la présence de graffitis, de déchets et de mégots au niveau de la devanture ;Le lavabo de la pièce d’eau alors présent lors de l’entrée dans les lieux, est absent à la sortie, Les toilettes sont très sales lors de l’état des lieux de sortie,

Etant rappelé que la saleté, la dégradation ou la disparition d’éléments d’équipements ne sauraient en aucun cas être assimilées à la vétusté, il résulte sans aucune ambiguïté de la comparaison de ces deux états des lieux que les locaux loués n’ont pas été entretenus par les locataires en conformité avec leurs obligations, de sorte qu’ils sont redevables du coût des travaux justifiés par les dégradations ainsi constatées.

Monsieur [D] [L] mentionne que le local commercial était dépourvu d’installation électrique au moment de son entrée dans les lieux tel qu’il est indiqué dans l’état des lieux d’entrée.

Cependant les photos produites au moment de la conclusion du bail démontrent l’existence d’installations électriques, le néon, de prises électriques et d’interrupteurs. La mention sur l’état des lieux d’entrée faisant seulement référence à la conclusion d’un contrat d’électricité pour ce local.

Il est suffisamment établi que Monsieur [D] [L] a manqué à ses obligations de maintenir les lieux en bon état de réparation locative et de restituer le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu.

Pour justifier du coût des travaux nécessaire à la remise en état des lieux loués la demanderesse verse aux débats :

un devis de la société EGIB n°200789 du 03/08/2023 d’un montant de 4 957,26 € concernant la réfection de l’électricité dans le local commercial, un devis n°D-2023-0008 de l’entreprise placo enduits services relatif à la réfection totale des murs, des plafonds et des sols d’un montant de 10 756 € TTC ;

Déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 350 euros qui sera conservé par la SCI [W], il convient de condamner Monsieur [D] [L] à verser à la demanderesse la somme de 15 363,26 € (4 957,26 + 10 756 € TTC – 350 €) au titre des réparations locatives.

Sur la demande en paiement des loyers impayées

La SCI [W] sollicite le paiement de la somme de 1 404,94 € correspondant aux loyers restants dus, ainsi que la somme de 740 € au titre des travaux non réalisés tels que convenu dans le bail.

La demanderesse produit aux débats un décompte du 17 novembre 2023, arrêté à décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse.

Le décompte détaillé laisse apparaître une créance locative justifiée d’un montant de 1 404,94 €.

Toutefois, il n’y a pas lieu de prononcer la condamnation de Monsieur [D] [L] au paiement de la somme de 740 € résultat de la clause du bail laissant à la charge du locataire la réalisation des travaux d’amélioration et de mise en conformité ; en contrepartie de quoi, le bailleur accorde au locataire la gratuité de deux mois de loyer.

D’une part, il appartient aux bailleurs de réaliser les travaux de mise en conformité du local commercial, et d’autre part, cette clause, insérée dans le bail ne précise pas les travaux qui doivent expressément être mis à la charge du défendeur, qui indique avoir réalisé les travaux d’amélioration.

De plus, il résulte de ce qui précède qu’une condamnation au coût des travaux ayant déjà été prononcée, la SCI [W] ne peut demander en sus le paiement des loyers qui viendrait en compensation de la réalisation de certains travaux, le juge ne pouvant statuer deux fois sur la même demande.

Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [L], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Toutefois, le constat réalisé par commissaire de justice le 27 juillet 2022 ne peut être considéré comme constituant un état des lieux de sortie, de sorte que ses frais d’établissement ne peuvent expressément être mis à la charge du défendeur.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [D] [L], condamné aux dépens, devra verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, elle ne sera pas écartée, en vertu de l’article 524-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à la SCI [W]:

la somme de 15 363,26 € au titre des travaux de remise en état générale du local, la somme de 1 404,94 € au titre des loyers impayés,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser à la SCI [W] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE