TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

N° RG 25/09345 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5FP

Jugement du 12 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Q] [N]

[V] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Mars 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 15 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Maxence DOCOCHE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Q] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [V] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

En date du 31 janvier 2024, Monsieur [L] [S] a conclu avec Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 505,90 euros et 40 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution au bénéfice de Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U].

Monsieur [Q] [N] a donné congé du logement en date du 2 janvier 2025 et a quitté les lieux.

Par acte d’un commissaire de justice du 29 août 2025, il a été signifié à Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de la somme de 3112,98 euros au titre des loyers et charges impayés.

Exposant que les locataires n’avaient pas payé la somme due, Action Logement Services a fait assigner Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de REDON par acte d’un commissaire de justice du 6 novembre 2025 aux fins de :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs,

— Ordonner l’expulsion de Madame [V] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 4204,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2025 sur la somme de 3112,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] à payer les indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du Tribunal de proximité de REDON du 15 janvier 2026.

A cette audience, Action Logement Services, représentée par son conseil, s’est reportée oralement à ses prétentions et moyens telles qu’exposés dans son acte introductif d’instance, ainsi qu’aux pièces déposées, dont l’actualisation de l’arriéré de loyers et charges à la somme totale de 5897,94 euros. Action Logement Services a indiqué ne pas avoir d’opposition à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [N] ajoutant que Madame [U] est toujours dans le logement et n’a pas donné congé.

Monsieur [Q] [N], comparaissant en personne, déclare avoir donné congé et avoir un autre logement. Il ajoute qu’il ne savait pas que Madame [U] ne payait pas. Il précise qu’elle squatte avec des chiens. Il sollicite des délais de paiement avec des mensualités de 100 euros par mois et ajoute que Madame ne paiera pas. Il déclare percevoir entre 3000 et 3500 euros par mois, verser une pension alimentaire de 300 euros pour ses deux enfants et remboursé un crédit.

Madame [V] [U], bien que régulièrement assignée à étude, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes de la société Action Logement Services :

En vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui paye pour le compte du débiteur possède un recours contre celui-ci et se trouve subrogée dans les droits du créancier. Par application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Compte tenu de la généralité des termes de l’article 2306 du code civil, les dispositions d’un contrat de cautionnement prévoyant la possibilité pour la caution d’agir en résiliation du bail ne sont pas contraires à celles de l’article 2306 du Code civil.

En application de ce texte, la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit de la bailleresse à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées à la bailleresse, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, pour déterminer l’étendue des droits de la société Action Logement Services, il convient de se reporter aux stipulations du contrat de cautionnement Visale n° A10328928208, conclu le 2 février 2024 entre cette société et Monsieur [L] [S], et de la Convention Etat/UESL quinquennale du 24 décembre 2015, qui incluent expressément dans le champ de la subrogation l’exercice par la caution d’une action en recouvrement des sommes versées au bailleur, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

En considération de ces éléments, la société Action Logement Services sera déclarée recevable en son action.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 7 novembre 2025, soit au moins 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Action Logement Services justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande en résiliation du bail est recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2025, pour la somme en principal de 3112,98 euros.

Ce commandement qui prévoyait, conformément au bail, un délai de deux mois aux locataires pour régulariser leur dette de loyer, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2025.

Madame [V] [U] étant occupante sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [V] [U] sera en outre condamnée à payer, à compter du 30 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

La condamnation sera prononcée au profit de la demanderesse dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre, justifiées par la production d’une quittance subrogative établie dans les conditions de l’article 1346-1 du code civil.

Sur la demande en paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 2305 du code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, la caution qui a payé a un recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais. Néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En outre l’article 2309, 4°du code civil, également dans version applicable jusqu’au 1er janvier 2022, dispose que la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur, pour être indemnisé par lui lorsque la dette est devenue exigible par l’échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse notamment aux débats le contrat de bail, le cautionnement y afférent n° A10328928208 conclu le 2 février 2024 entre elle et le bailleur, un décompte actualisé des sommes dues au 8 janvier 2026 pour un montant total de 5897,94 euros, le commandement de payer les loyers et charges et la quittance subrogative justifiant qu’elle a payé cette somme aux bailleurs en lieu et place des locataires.

Monsieur [Q] [N], comparaissant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Madame [V] [U], non comparante, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Q] [N], bien qu’ayant donné régulièrement son congé et n’habitant plus le logement, restait solidairement tenu, avec Madame [V] [U], de toutes les obligations résultant du contrat de bail, jusqu’au 2 octobre 2025, en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la caution, qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] seront condamnés solidairement à payer à Action Logement Services la somme de 4204,78 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 2 octobre 2025 (fin de la solidarité), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3112,98 euros à compter du commandement de payer du 29 août 2025 et sur la somme de 4204,78 euros à compter de l’assignation du 6 novembre 2025.

Madame [V] [U] sera condamnée à payer à Action Logement Services la somme de 1693,16 euros au titre des loyers et charges impayés à compter de la fin de la solidarité (2 octobre 2025) et jusqu’à la résiliation du bail le 30 octobre 2025, et des indemnités d’occupation à compter du 30 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [Q] [N] :

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Monsieur [Q] [N] demande des délais de paiement et la demanderesse n’y est pas opposée.

Il est précisé au préalable que Monsieur [N] n’étant plus locataire, aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. La durée maximum des délais pouvant être accordés est donc de 24 mois conformément à l’article 1343-5 du code civil, et non de 36 mois.

Il ressort des déclarations de Monsieur [N] à l’audience qu’il perçoit des ressources mensuelles comprises entre 3000 et 3500 euros. Il propose de payer la somme mensuelle de 100 euros.

En conséquence, Monsieur [Q] [N] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il sera toutefois dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et quinze jours après une vaine mise en demeure de régulariser envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] seront condamnés solidairement aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Action Logement Services ayant dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits, Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DECLARE recevable ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 janvier 2024 entre Monsieur [L] [S] d’une part, et Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 30 octobre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [V] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 30 octobre 2025, et ce, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées aux bailleurs à ce titre, justifiées par la production d’une quittance subrogative établie dans les conditions de l’article 1346-1 du code civil, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 4204,78 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 2 octobre 2025 (fin de la solidarité), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3112,98 euros à compter du commandement de payer du 29 août 2025 et sur la somme de 4204,78 euros à compter de l’assignation du 6 novembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [Q] [N] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, à payer avant le 10 de chaque mois à partir du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et quinze jours après une vaine mise en demeure de régulariser envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que pendant ce délai, les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts et pénalités de retard ne sont pas encourues ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 1693,16 euros au titre des loyers et charges impayés à compter de la fin de la solidarité (le 2 octobre 2025) et jusqu’à la résiliation du bail le 30 octobre 2025, et des indemnités d’occupation à compter du 30 octobre 2025 (et jusqu’à décembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [V] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le Greffier, Le Juge,