RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/02839 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYUQ

NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. MAZ & CO

Immatriculée auprès du RCS de [Localité 13] sous le numéro SIREN 811 505 221,

Prise en la personne de son gérant es qualité audit siège,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

— [Localité 6]

Représentée par M^e Karine MANN, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Elvis LEFEVRE, avocat au barreau de VERSAILLES (avocat plaidant)

DEFENDEUR :

S.C.I. GERMAIN

Dont le siège social est sis :

[Adresse 2]

— [Localité 3] [Adresse 10]

Prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Jean-Michel EUDE, membre de la SCP DOUCERAIN EUDE SEBIRE, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Julien FEVRIER, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 02 Décembre 2025.

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 06 Février 2026.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Julien FEVRIER, vice-président et Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 11 août 2015, la SCI Maz&Co a acquis auprès de la SCI Germain un immeuble situé [Adresse 9] (n° cadastre AD [Cadastre 5]) au prix de 150 000 euros.

Par acte authentique du 9 février 2023, la SCI Maz&Co a revendu le même bien à la SCI Germain.

Soutenant que les parties étaient convenues d’une revente de l’immeuble à la SCI Maz&Co dans un délai de six mois, que cet engagement n’a pas été honoré et qu’elle a été victime d’un dol, la SCI Maz&Co a assigné la SCI Germain devant le tribunal judiciaire d’Evreux par acte de commissaire de justice du 19 août 2024.

*

Dans ses dernières écritures notifiées le 3 septembre 2025, la SCI Maz&Co demande au tribunal de :

« Vu l’article 1137 du Code civil,

Vu les articles 1116 et suivants du Code civil,

Déclarer la SCI MAZ&CO recevable et bien fondée en ses demandes,

Débouter la SCI GERMAIN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

A titre principal,

Prononcer la nullité de la vente sur le fondement des articles 1116 et suivants du Code civil régularisée le 9 février 2023 entre la SCI GERMAIN et la SCI MAZ&CO s’agissant du bien d’un immeuble sis [Adresse 8] à TOURVILLE-SUR-PONT-AUDEMER (27500), cadastré AD N°[Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 32 a 69 ca,

Ordonner la restitution des fonds de la vente perçus par la société SCI MAZ&CO à la SCI GERMAIN et la reprise de l’immeuble par la SCI MAZ&CO,

Ordonner la publication du jugement à intervenir et notamment l’annulation de l‘acte de vente auprès du service de la publicité foncière,

Subsidiairement, Désigner tel Expert qu’il plaira pour évaluer la valeur de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 16], cadastrée AD N°[Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 32 a 69 ca,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1582 du Code civil,

Vu l’article 1591 du Code civil,

Vu les articles 1169 et suivants du Code civil,

Prononcer l’annulation de l’acte de vente entre la SCI MAZ&CO d’une part, et la SCI GERMAIN d’autre part, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 8] à TOURVILLE-SUR-[Adresse 11] (27500), cadastré AD N°[Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 32 a 69 ca, suivant acte notarié du 9 février 2023,

Ordonner la publication de l’annulation de l’acte de vente aux registres du service de la publicité foncière,

Constater que la SCI MAZ&CO est restée propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 8] à TOURVILLE-SUR-PONT-AUDEMER (27500), cadastré AD N°[Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 32 a 69 ca,

Ordonner la restitution des fonds de la vente perçus par la société SCI MAZ&CO à la SCI GERMAIN et la reprise de l’immeuble par la SCI MAZ&CO,

Subsidiairement, Désigner tel Expert qu’il plaira pour évaluer la valeur de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15][Adresse 1][Localité 12], cadastrée AD N°[Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 32 a 69 ca,

Vu les articles 1674 et suivants du Code civil,

A titre infiniment subsidiaire,

Déclarer recevable l’action en rescision pour lésion engagée par la SCI MAZ&CO,

Constater la lésion de plus de 7/12 ème dans le prix du bien,

Dire qu’à défaut de payer dans le délai de 30 jours à compter du jour où le présent jugement sera devenu définitif la somme complémentaire de 93 000 euros, la vente sera annulée en ce qu’elle portait sur un immeuble sis [Adresse 8] à TOURVILLE-SUR-[Adresse 11] (27500), cadastrée AD N°[Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 32 ca 69 ca et que la SCI GERMAIN devra restituer l’immeuble à la SCI MAZ&CO et la SCI MAZ&CO lui restituer le prix de 57 000 euros,

Désigner tel Expert qu’il plaira pour évaluer la valeur de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 16], cadastrée AD N°[Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 32 a 69 ca,

En tout état de cause,

Débouter la SCI GERMAIN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Rappeler l’exécution provisoire quant aux demandes de la SCI MAZ&CO et Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes formulées par la société SCI GERMAIN,

Condamner la SCI GERMAIN à payer à la SCI MAZ&CO la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral, en vertu de l’article 1240 du Code civil,

Condamner la SCI GERMAIN à payer à la SCI MAZ&CO la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI GERMAIN aux dépens »

*

RG N° : N° RG 24/02839 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYUQ jugement du 06 février 2026

Dans ses dernières écritures notifiées le 30 juin 2025, la SCI Germain demande au tribunal de :

« Débouter la SCI Maz&Co de ses demandes ;

Condamner la SCI Maz & Co à payer à la SCI Germain la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

Condamner la SCI Maz & Co à payer à la SCI Germain la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens ».

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI Maz&Co fait valoir que :

Elle a été victime d’un dol de la part de la défenderesse en raison d’une promesse de revente non tenue et d’un prix en dessous de sa valeur marchande ;Le défenderesse a usé de manœuvres pour récupérer l’immeuble et a abusé d’un climat de confiance et de sa situation financière compliquée ;La défenderesse reconnaît l’avoir trompée ;Le prix réglé est dérisoire au regard des travaux réalisés depuis 2015 après acquisition ;La nullité de la vente doit être prononcée sur le fondement du dol et subsidiairement sur celui des articles 1582, 1591 et 1169 du code civil ;Une expertise judiciaire permettra de confirmer le prix du bien le cas échéant ;La lésion de l’article 1674 du code civil est caractérisée ;La défenderesse a entaché son image et M. [V] n’est pas actionnaire de la société.

En défense, la SCI Germain fait valoir que :

Les consorts [V] ont racheté le pressoir et l’ont laissé à l’abandon ;M. [D] [V] a contacté Mme [H] pour lui proposer de racheter le bien vendu afin de le sortir de difficultés financières ;Mme [H] a accepté de racheter le bien à 92 000 euros et la somme de 100 000 euros a été virée sur le compte du notaire ;La SCI demanderesse avait alors signé un ordre de verser une somme de 35 000 euros à M. [R] [M], personne qu’elle ne connaît pas de son côté ;Aucun acte d’engagement n’a été pris pour revendre le pressoir dans les six mois, il ne s’agissait que d’une possibilité ;M. [D] [V] l’a mise en demeure sous une fausse identité ;Le dol est contesté ;Les travaux engagés par la défenderesse ont été abandonnés et sont affectés de nombreux désordres ;La société demanderesse a mentionné l’absence de travaux dans l’acte de revente ;Le bien immobilier nécessite une réhabilitation totale et tous les travaux restent à faire (chauffage, assainissement, validation par le consuel) ;Il n’y a pas de lésion de 7 / 12ème ;Elle a été contrainte de racheter le bien pour éviter l’état d’abandon de cette partie de la résidence ;Elle a réalisé l’opération au prix de la société demanderesse ;M. [V] est un trafiquant de drogue aguerri en fuite à la date d’achat de la maison ;La procédure est abusive ;La valeur du bien est incertaine et les quelques travaux engagés par la demanderesse ont déprécié le bien.

Sur les demandes de la SCI Maz&Co au titre de la vente réalisée en 2023

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, la société Maz&Co indique que la SCI Germain lui aurait racheté le bien immobilier situé [Adresse 9] (n° cadastre AD [Cadastre 5]) en dessous de sa valeur marchande et en lui promettant de lui revendre ensuite ce même bien quelques mois plus tard.

Le document « lettre de guarantie » versé aux débats, qui acterait ce montage juridique, n’est pas signé par la SCI Germain et est totalement incohérent car il évoque une vente en lien avec une garantie et ce pour réaliser un emprunt d’une durée de six mois.

En réalité, la société demanderesse ne justifie pas que la SCI Germain aurait pris un tel engagement de revente de manière ferme et irrévocable dans un délai de six mois, ce que la SCI Germain conteste d’ailleurs. La société Germain reconnaît simplement que l’hypothèse d’une revente après retour à meilleure fortune avait été évoquée comme une possibilité et sans indication de prix.

Par ailleurs, un tel montage juridique ne présente aucun intérêt pour la société Germain en cas de revente du bien quelques mois plus tard au même prix, puisqu’elle doit de son côté supporter des frais d’acquisition significatifs.

Les prétendues manœuvres dolosives de la société Germain ne sont donc pas démontrées.

Les demandes principales fondées sur le dol et le non-respect d’une promesse de revente seront rejetées.

*

En application de l’article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

L’article 1169 du même code prévoit qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

En l’espèce, la SCI Maz&Co prétend qu’elle aurait vendu le bien immobilier situé [Adresse 7] (n° cadastre AD [Cadastre 5]) à un prix dérisoire.

Mais, d’une part, le prix mentionné dans l’acte authentique et payé par l’acquéreur de 92 000 euros n’apparaît pas dérisoire.

En effet, l’état du bien en 2023 n’est pas suffisamment justifié.

Ce d’autant que la SCI Maz&Co a indiqué dans l’acte authentique de vente de 2023 « n’avoir réalisé aucun travaux et vend donc le bien dans l’état où elle l’avait acquis en 2015 » et que l’acte authentique décrit le bien comme « une parcelle de terrain édifiée d’un pressoir en mauvais état. Le bien n’est pas raccordé à l’eau potable, ne dispose pas d’un système d’assainissement et n’est pas raccordé au réseau d’électricité… le bien est actuellement sans usage particulier… ».

Par ailleurs, la société demanderesse avait acquis ce bien en 2015 pour un prix de 150 000 euros et connaissait donc parfaitement cette valeur de référence. Elle pouvait revendre le bien à un autre acheteur si elle considérait que la valeur marchante 2023 n’était pas de 92 000 euros. En réalité, elle ne démontre pas qu’un autre acheteur était disposé à payer un prix supérieur. La valeur marchande du bien concerné en 2023 était donc de 92 000 euros en l’absence d’offre alternative.

Les demandes subsidiaires fondées sur un prix dérisoire seront rejetées.

*

En application des articles 1674 et suivants du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision… [14] savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente… Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix…

En l’espèce, le bien immobilier situé [Adresse 7] (n° cadastre AD [Cadastre 5]) a été vendu en 2023 par la SCI demanderesse à la SCI défenderesse au prix de 92 000 euros.

Le même bien a été vendu en 2015 par la SCI défenderesse à la SCI demanderesse au prix de 150 000 euros.

Déjà en retenant ces deux valeurs objectives présentant un écart de 58 000 euros, il n’y a pas de lésion de plus de sept douzièmes (87 500 euros).

En outre, la SCI Maz&Co a indiqué dans l’acte authentique de vente de 2023 n’avoir fait aucun travaux depuis l’acquisition en 2015, de sorte que le bien a parfaitement pu se dégrader au cours des sept années séparant les deux ventes comme le fait valoir la SCI Germain.

Aucune estimation de valeur du bien datant de 2023 n’est produite.

Rien de permet d’affirmer que d’autres acheteurs étaient disposés à offrir une somme supérieure à 92 000 euros à ce moment-là. Dans le cas contraire, rien n’explique que la SCI Maz&Co ait vendu le bien à ce prix-là.

Si en 2022 un acheteur semblait intéressé par le bien selon échange de messages versés aux débats, le prix exigé par la SCI Maz&Co de 400 000 euros a manifestement incité l’acheteur a ne pas faire d’offre.

De même, si le bien a pu être estimé par un agent immobilier à la somme de 260 000 euros en 2018 et mis en vente à 265 000 euros. L’absence de vente du bien à ce prix pendant plusieurs années révèle qu’il ne s’agissait pas du juste prix du marché.

L’existence d’une lésion n’est pas vraisemblable et il n’y a pas lieu de procéder à une expertise judiciaire sur ce point.

Les demandes infiniment subsidiaires fondées sur une lésion seront rejetées.

*

Les allégations de la SCI Germain concernant les actionnaires de la SCI Maz&Co sont basées notamment des articles de presse versés aux débats qui évoque un certain [D] [V] comme un trafiquant de drogue. Il n’y a aucune faute à faire état de ces articles de presse. Ce d’autant que le comportement de la SCI Maz&Co (qui revend un bien immobilier à son vendeur à un prix inférieur au prix d’achat pour espérer racheter une nouvelle fois quelques semaines plus tard…) révèle des pratiques assez inhabituelles et que le devis produit par la demanderesse est adressé à « M. [D] ».

La demande de la SCI Maz&Co fondée sur l’article 1240 du code civil au titre d’un préjudice moral sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre d’une procédure abusive

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le caractère dilatoire ou abusif de l’action n’est pas suffisamment justifié.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Maz&Co, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI Maz&Co sera condamnée à payer à la SCI Germain une somme de 4 000 euros à ce titre.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE toutes les demandes de la SCI Maz&Co ;

REJETTE la demande de la SCI Germain au titre d’une procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI Maz&Co à payer à la SCI Germain une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Maz&Co aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier Le Président