Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 1er décembre 2025, n° 24/10686

TJ Bordeaux 1 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de convocation et de notification des procès-verbaux
La cour a jugé que les convocations et notifications étaient régulières, car effectuées à l'adresse indiquée par Monsieur [D] et qu'il ne pouvait pas revendiquer une absence de notification.
Rejeté
Désignation d'un administrateur provisoire en raison de l'irrecevabilité de l'action
La cour a considéré que l'action de Monsieur [D] était irrecevable en raison de la prescription, rendant ainsi sa demande de désignation d'un administrateur provisoire sans objet.
Accepté
Frais engagés par le syndicat en raison de l'action de Monsieur [D]
La cour a jugé que Monsieur [D] avait contraint le syndicat à engager des frais non compris dans les dépens, justifiant ainsi la demande de condamnation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 1er déc. 2025, n° 24/10686
Numéro(s) :	24/10686
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathieu BONNET-LAMBERTFernando SILVALoïc CHAMPEAUX
Cabinet(s) :	MAATEIS
Parties :	la SAS DELTA, son syndic, S.A.R.L. ALTIMO, Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 5 ]

Texte intégral

N° RG 24/10686 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZSU

INCIDENT

RME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

1ERE CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/10686 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZSU

N° de Minute

AFFAIRE :

[V] [D]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], S.A.R.L. ALTIMO

Exécutoire Délivrée

le :

Avocats : M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

la SAS DELTA AVOCATS

Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le UN DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente

Juge de la Mise en Etat de la 1ERE CHAMBRE CIVILE,

Assistée de David PENICHON, Greffier.

Après débats à l’audience publique du 20 octobre 2025,

ORDONNANCE :

Contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 795 du Code de Procédure Civile,

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

Vu la procédure entre :

DEMANDEUR A L’INCIDENT

DEFENDEUR AU PRINCIPAL

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] représenté par son syndic, la société ALTIMO, SARL dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit Siège

Représenté par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS A L’INCIDENT

DEMANDEUR AU PRINCIPAL

Monsieur [V] [D]

né le 21 Novembre 1949 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS A L’INCIDENT

DEFENDEUR AU PRINCIPAL

La société ALTIMO

SARL dont le siège social est :

[Adresse 10]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 16 décembre 2024, M. [V] [D] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bordeaux le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, et ce dernier, la SARL ALTIMO, aux fins notamment de nullité des assemblées générales des 16 mai 2021 (en réalité 6 mai 2021), 07 juillet 2022 et 30 juin 2023 pour absence de convocation et de notification des procès-verbaux de ces assemblées ainsi qu’en responsabilité du syndic.

Par dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 02 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] demande au juge de la mise en état de :

— juger prescrite l’action de M. [V] [D] à l’encontre des assemblées générales de la copropriété des 6 mai 2021, 7 juillet 2022 et 30 juin 2023 dont les procès verbaux lui ont été régulièrement notifiés,

— déclarer en conséquence irrecevable l’action de M. [V] [D] en annulation desdites assemblées générales et en désignation d’un administrateur provisoire en charge de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic,

— condamner M. [V] [D] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, que M. [D] est prescrit pour contester les assemblées générales des 06 mai 2021, 07 juillet 2022 et 30 juin 2023 et, par conséquent, pour demander la désignation d’un administrateur provisoire en charge de la

convocation d’une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic en ce que l’assignation du 16 décembre 2024 est tardive, ayant été délivrée plus de deux mois à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée notifiant les procès-verbaux de ces assemblées.

Il précise que les notifications sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic et qu’il appartient à chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu de sorte, qu’en l’espèce, M. [D] a été régulièrement convoqué aux assemblées générales litigieuses par lettres recommandées avec accusé de réception des 15 avril 2021, 09 juin 2022 et 31 mai 2023 puis que les procès-verbaux de ces assemblées lui ont été régulièrement notifiés par lettres des 31 mai 2021, 18 juillet 2022 et 05 juillet 2023 à l’adresse telle qu’elle figurait sur le courrier qu’il a adressé au syndic le 12 octobre 2018. Il ajoute que le tribunal, aux termes de son jugement du 24 février 2025, a énoncé que M. [D] ne démontrait pas avoir déclaré sa nouvelle adresse au syndic.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 29 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la SARL ALTIMO demande au juge de la mise en état de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures,

En conséquence,

— déclarer irrecevable car prescrite l’action de M. [D] tendant à voir déclarer nulles les assemblées générales des 6 mai 2021, 7 juillet 2022 et 30 juin 2023,

— condamner M. [D] aux entiers dépens.

Elle reprend les moyens développés par le syndicat des copropriétaires tout en précisant que les lettres recommandées des 15 avril, 31 mai 2021 et 05 juillet 2023 portent la mention “pli avisé non réclamé”, celle du 09 juin 2022 a été réceptionnée par M. [D] et celles des 18 juillet 2022 et 31 mai 2023 portent la mention “destinataire inconnu à l’adresse” de sorte que, comme l’a énoncé le président du tribunal judiciaire aux termes de son jugement rendu le 24 février 2025, les convocations et les notifications des procès-verbaux des assemblées générales sont régulières.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 30 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, M. [D] demande au juge de la mise en état de :

— le juger recevable et bien fondé en son argumentation,

— rejeter la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires,

— le juger recevable [D] en son action,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais inhérents à l’exécution de la décision à intervenir,

— mettre à la charge des différents copropriétaires en l’excluant le coût de la présente procédure.

Il répond que le délai de prescription de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne court pas faute de convocation et de notification valable des procès-verbaux des assemblées générales dont il demande l’annulation puisqu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer une assignation le 17 août 2020 et le procès-verbal de l’assemblée générale de 2023 à l’adresse de [Localité 12] alors qu’elle lui a adressé les autres éléments en lien avec les assemblées générales à l’adresse de [Localité 8], son adresse secondaire, ce qui démontre un comportement délibéré et fautif du syndicat et/ou de son syndic.

L’avocat de M. [D] a indiqué qu’il n’intervenait plus dans ses intérêts. Il reste néanmoins constitué, aucun avocat ne s’étant constitué en ses lieux et place.

MOTIVATION

Le second alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété encadre les actions en contestation des décisions des assemblées générales par les copropriétaires dans un délai de forclusion de deux mois à compter de la notification de ces décisions effectuée par le syndic.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967, modifié par décret n° 2000-293 du 4 avril 2000, précise que le délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 du même décret précise que les notifications de l’article 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic, chaque copropriétaire devant notifier au syndic son domicile réel ou élu.

Il s’en déduit que les notifications faites par le syndic au dernier domicile réel ou élu que lui a notifié le copropriétaire sont régulières, sans avoir à faire diligence aux fins de rechercher l’adresse exacte du copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un courrier adressé par M. [D] au syndic, le 12 octobre 2018, sur lequel figure l’adresse d'[Localité 8].

M. [D] a été régulièrement convoqué aux assemblées générales des 6 mai 2021, 7 juillet 2022 et 30 juin 2023 à cette adresse et les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2021 et 07 juillet 2022 lui ont été notifiés à cette adresse. La notification

du procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2023 a été faite à l’adresse de [Localité 12] et M. [D] en a été avisé sans pour autant réclamer le courrier, alors qu’il prétend aujourd’hui qu’il s’agit de son adresse principale.

Les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2021, 07 juillet 2022 et 30 juin 2023 ont donc été valablement notifiés à M. [D], à qui il appartenait soit de réclamer les courriers, soit de notifier au syndic son nouveau domicile réel ou élu.

Le délai de forclusion expirait les 7 juillet 2021, 08 septembre 2022 et 31 août 2023, si bien que l’action de M. [D] en nullité des assemblées générales et en désignation conséquente d’un administrateur provisoire introduite par assignation tardive du 16 décembre 2024 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et de la SARL ATLIMO est irrecevable.

Ayant contraint le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et la SARL ATLIMO à engager des frais non compris dans les dépens, M. [V] [D] sera condamné à leur payer à chacun une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

— DIT que les demandes de M. [V] [D] en nullité des assemblées générales et en désignation conséquente d’un administrateur provisoire sont irrecevables,

— RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 19 février 2026 pour les conclusions actualisées du demandeur en tenant compte de la présente ordonnance ;

— CONDAMNE M. [V] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] d’une part et à la SARL ATLIMO d’autre part la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RÉSERVE les dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT