TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00307 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BES

8 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 07/07/2025

à M^e Marie BAISY

M^e Thomas BELLEVILLE

la SELAS CABINET LEXIA

Me [W] ELOI

M^e Baptiste MAIXANT

COPIE délivrée

le 07/07/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffière lors des débats et de Charlène PALISSE, Greffière lors du prononcé.

DEMANDEURS

Monsieur [M], [O], [D], [L] [R]

né le 04 Juin 1993 à [Localité 22]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Madame [G], [XJ] [H]

née le 21 Janvier 1993 à [Localité 22]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Tous deux représentés par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [E] [B] [Z]

née le 15 Novembre 2001 à [Localité 17]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représentée par Maître Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [T] [W] [Z]

née le 15 Juin 1996 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentée par Maître Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [F] [N] [V] [Z]

né le 11 Novembre 1992 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représenté par Maître Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [KG] [WV] [Y]

né le 04 Juillet 1990 à [Localité 19]

[Adresse 15]

[Localité 2]

Représenté par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madamoiselle [J] [K] [I]

née le 03 Août 1988 à [Localité 21]

maître d’oeuvre

[Adresse 15]

[Localité 2]

Représentée par Maître Marie BAISY, avocat au barreau de BORDEAUX

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » situé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic GUIONNET MARTINE JEANNE THERESE, entreprise individuelle dont le siège social est situé [Adresse 11], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Marie Marie ELOI, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, Associé de L’AARPI LAGRAULET-DE PLATER, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 29, 30, 31 janvier 2025, Monsieur [M] [R] et Madame [G] [H] ont fait assigner Madame [E] [Z], Madame [C] [Z], Monsieur [F] [Z], Monsieur [KG] [Y], Madame [J] [I] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “119 COURSE” devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de voir condamner in solidum Madame [E] [Z], Madame [C] [Z], Monsieur [F] [Z], Monsieur [KG] [Y], Madame [J] [I] à indemniser Madame [H] et Monsieur [R] à hauteur de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur [M] [R] et Madame [G] [H] ont maintenu leurs demandes et indiqué renoncer à leur demande expertale relative à la nature juridique de la véranda et donc à la superficie de l’appartement.

Ils exposent avoir, selon acte authentique du 2 février 2024, acquis de l’indivision [Z] un appartement en copropriété sis [Adresse 8], lequel était auparavant la propriété de Monsieur [X] [Z] qui l’avait acquis le 13 octobre 2023 de Madame [I] et Monsieur [Y]. Ils expliquent que Monsieur [Z] étant décédé quelques jours après l’acquisition de cet appartement, ses enfants ont recueilli sa succession. Ils précisent qu’au moment de leur rachat en 2020, les consorts [I]/[Y] ont réalisé une rénovation globale de l’appartement et ont à ce titre procédé à la construction d’une véranda dans le salon-séjour et au changement des menuiseries. Ils exposent avoir constaté, à compter du mois de mai 2024 l’apparition de fuites d’eau et de traces d’humidité au droit des menuiseries du séjour abrité par la véranda ainsi qu’au droit du pan de mur en pierre apparentes du bureau. Ils soutiennent être en conséquence bien fondés à obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire au contradictoire de l’indivision [Z] dont la responsabilité est susceptible d’être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés en sa qualité de vendeur, au contradictoire des consorts [Y]/[I] dont la responsabilité est également susceptible d’être engagée en leur qualité de constructeurs de la véranda et enfin, au contradictoire du SDC 119 COURSE dont la responsabilité peut être engagée dans l’hypothèse où les désordres trouveraient leur cause dans une partie commune.

Madame [E] [Z], Madame [C] [Z] et Monsieur [F] [Z] ont conclu au rejet de la demande d’expertise formée à leur encontre et à la condamnation des requérants à leur payer la somme de 1.500 au titre des frais irrépétibles.

Ils soutiennent que la demande d’expertise dirigée à leur encontre n’est pas légitime dès lors qu’ils n’ont jamais visité les lieux, ni procédé à de quelconques travaux et n’ont donc pas pu avoir connaissance des désordres qui sont allégués.

Monsieur [Y] a demandé à la présente juridiction de :

A titre principal,

— rejeter la demande de désignation d’un expert judiciaire concernant la surface de l’appartement comme méconnaissant les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, et le mettre hors de cause concernant la demande d’expertise judiciaire concernant les infiltrations,

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande de désignation d’un expert judiciaire concernant la surface de l’appartement comme méconnaissant les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile et lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage concernant la désignation de l’expert judiciaire concernant les infiltrations,

Dans les deux cas,

— Condamner in solidum les consorts [P] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Il explique que l’acte de vente des requérants et le rapport de recherche de fuite indiquent que les infiltrations trouvent leur origine dans l’appartement situé au premier étage et qu’étant ainsi étranger à l’apparition de ces désordres, il doit être mis hors de cause.

Madame [I] a demandé à la présente juridiction de :

— rejeter la demande de désignation d’un expert judiciaire concernant la surface de l’appartement comme méconnaissent les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile,

— prononcer sa mise hors de cause s’agissant de la demande d’expertise judiciaire concernant les infiltrations et la superficie du bien immobilier,

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage concernant sa responsabilité sur les désordres allégués,

— En tout état de cause, condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique au soutien de ses prétentions que l’acte de vente du 13 octobre 2023 par lequel elle a cédé le bien litigieux à Monsieur [Z] mentionne expressément que l’appartement avait subi une infiltration d’eau au niveau du mur extérieur provenant de l’appartement situé au premier étage. Elle en conclut qu’elle n’est pas l’auteur du désordre et qu’elle n’a aucun rôle dans sa survenance. Elle ajoute que la demande d’expertise est également irrecevable à son encontre concernant les travaux liés à la véranda, soutenant que sa mise en cause n’est appuyée sur aucun fait précis ni élément de preuve.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 119 COURSE a demandé à la juridiction de céans de :

A titre principal,

— débouter les consorts [P] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire pour le chef de mission suivant : « s’adjoindre les services d’un sapiteur géomètre-expert afin de déterminer la nature privative ou commune de la terrasse attenante à l’appartement et de la véranda qui y est édifiée ; » , et les condamner à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, lui donner acte de sa non-opposition à la mesure d’expertise sollicitée par les consorts [P] sous les plus expresses protestations et réserves d’usage quant aux responsabilités encourues, l’intégralité des frais d’expertise étant avancés par les consorts [P].

Il expose au soutien de ses prétentions que la qualification du jardin en tant que partie privative ne fait aucun doute de sorte que la demande de désignation d’un géomètre-expert est inutile.

L’affaire, évoquée à l’audience du 02 juin 2025, a été mise en délibéré au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [M] [R] et Madame [G] [H], et notamment du rapport de recherche de fuite d’eau et plomberie de la société ADRE EAU du 22 mai 2024 et des procès-verbaux de constat dressés le 9 janvier et 23 avril 2025 par Maître [U], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Etant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, d’apprécier la pertinence de l’argumentation relative aux critères de mise en oeuvre de la responabilité et de la garantie des vices cachés, cette expertise fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris Madame [E] [Z], Madame [C] [Z], Monsieur [F] [Z], Monsieur [Y] et Madame [I] dont les demandes de mises hors de cause, prématurées à ce stade, doivent être rejetées.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de mission.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [M] [R] et Madame [G] [H], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, et commet pour y procéder :

Monsieur [S] [A]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Tél: [XXXXXXXX01]

[Courriel 20]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les désordres allégués dans l’assignation, les conclusions et les pièces auxquelles elles se réfèrent existent, et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition,

– préciser l’importance de ces désordres, en indiquant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par les consorts [Z] ;

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré des consorts [Z] au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ,

– dans l’affirmative, dire si ces désordres sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– procéder, au besoin en recourant à l’avis d’un sapiteur, à l’estimation de l’éventuelle moins value résultant des vices affectant l’immeuble,

– dans les mêmes conditions, procéder, en tenant compte des désordres constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par Monsieur [R] et Madame [H],

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par Monsieur [R] et Madame [H] en proposant une base d’évaluation,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Monsieur [M] [R] et Madame [G] [H] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que Monsieur [M] [R] et Madame [G] [H] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,