TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

74A

Minute

N° RG 24/02674 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZKO

6 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 02/06/2025

à Maître [I] [A] de la SELARL CABINET [A]

Maître [V] [B] de la SCP CORNILLE-FOUCHET-[B] SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

Maître [P] [K] de la SELARL LEX URBA – [P] [K] ET ASSOCIÉS

COPIE délivrée

le 02/06/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [N] [M] [F] [X]

né le 2 août 1956 à [Localité 20] (19)

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représenté par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [TX] [C] [U]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [E]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [O] [F] [L]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [W] [H]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [G] [D]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [Y] [L]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Maître Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] est propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] [Cadastre 2], sis [Adresse 5], comportant actuellement une maison d’habitation avec jardin attenant et piscine.

Sa parcelle dispose d’un accès par une voie d’accès existante située à cheval sur les parcelles suivantes :

— la parcelle AM n°[Cadastre 3], appartenant en indivision à :

Monsieur [X], Monsieur [U] et Madame [E], son épouse, – la parcelle [Cadastre 18], appartenant indivisément aux copropriétaires du [Adresse 6], regroupant :

Monsieur [L], propriétaire du lot n°1, Monsieur [H] et Madame [D], propriétaire du lot n°2.

Par actes du 21 novembre 2024, Monsieur [N] [X] a fait assigner Monsieur [O] [U], Madame [R] [E], Monsieur [O] [L], Monsieur [M] [H] et Madame [G] [D] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2025, au cours de laquelle Monsieur [N] [X] a maintenu ses demandes et sollicité le rejet de celles présentées par Monsieur [U], Madame [E], Monsieur [H] et Madame [D].

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [X] expose avoir, le 20 mars 2024, déposé une demande de permis d’aménager afin de réaliser sur sa parcelle un lotissement de 6 lots à bâtir, ce qui a été refusé par le Maire de la commune, lequel a indiqué que la voie d’accès actuellement existante nécessitait un redimensionnement pour recevoir le traffic qui sera généré par l’aménagement projeté. Il considère que l’état d’enclave de sa parcelle étant établi, il y a lieu d’obtenir l’ordonnancement d’une expertise judiciaire afin de rechercher le trajet le plus court et le moins dommageable pour permettre le désenclavement. Il précise par ailleurs que les investigations réalisées par le géomètre-expert lors des opérations de bornage amiable ont fait apparaître un probable empiètement des canalisations d’eau et d’assainissement des différentes parties sur les propriétés voisines respectives et soutient qu’il est nécessaire que l’expert puisse également se prononcer sur ce point afin de régulariser d’éventuelles servitudes. En réponse aux écritures adverses, il indique que le seul grief opposé par le maire dans son arrêté et qu’il ne peut corriger sans qu’une expertise soit ordonnée est celui tiré de l’insuffisance du dimensionnement de la voie d’accès et affirme qu’il n’avait pas qualité juridique pour intégrer la voie existante dans l’assiette de sa demande de permis d’aménager. Il ajoute par ailleurs que la parcelle [Cadastre 17], prise isolément, ne constitue pas une bande d’accès suffisante pour les extensions et/ou surélévation de la construction appartenant à Monsieur [X]. Enfin, il précise qu’il n’a pas, à ce stade de la procédure, à proposer une indemnisation à ses voisins et observe que faute pour lui de disposer de droits réels sur l’intégralité de la voie d’accès matériellement existane, il n’est pas en mesure de solliciter un permis d’aménager incluant dan son assiette l’intégralité de cette voie.

Monsieur [O] [L] et Madame [Y] [L] ont sollicité de :

— donner acte à Madame [Z] [L] de son intervention volontaire dans le cadre de la présente procédure.

— donner acte à Monsieur et Monsieur [L] de leurs plus vives protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise.

— ajouter à l’expert les missions complémentaires suivantes :

* déterminer avec précision, l’impact de la desserte de six lots supplémentaires sur la parcelle [Cadastre 13] en ce compris, la desserte réseau ;

* déterminer avec précisions, le montant de l’indemnité devant être due au fond servant par le fond dominant ;

* déterminer avec précision, les mesures d’entretien devant être prises annuellement pour conserver en l’état le chemin de servitude et en déterminer le coût annuel.

— enjoindre les parties à rencontrer tel médiateur qu’il plaira au Juge des référés, dans un délai d’un mois à compter de la prise de l’ordonnance à intervenir.

Monsieur [O] [U], Madame [R] [E], Monsieur [M] [H] et Madame [G] [D] ont sollicité de :

— dire et juger que Monsieur [X] ne justifie pas en l’état d’un motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des défendeurs.

— En conséquence, le DEBOUTER purement de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions ;

— A titre subsidiaire, si par extraordinaire une mesure d’instruction devait être ordonner, donner à l’expert pour mission de :

• Donner son avis sur l’état d’enclave absolue ou relative de la parcelle au regard des dispositions du règlement de zone UM13 en précisant les éléments de nature à le caractériser ;

• Préciser les mesures de nature à pallier et état d’enclave, que ce soit sur les propriétés des défendeurs ou sur toutes autres propriétés voisines, dans la stricte limite d’assurer la desserte du fonds du demandeur au regard de ses caractéristiques propres ;

• Donner tous éléments de nature à déterminer la faisabilité d’une opération de lotissement ou toute autre opération de construction au regard de la configuration et de la voie de desserte actuelle du terrain de Monsieur [X] ;

• Donner tous éléments de nature à évaluer les dommages susceptibles d’être causés pour les propriétés voisines, non seulement en terme d’atteinte à la valeur de leurs biens, qu’en terme de préjudice de jouissance ;

• Chiffrer la plus-value apportée à la propriété de Monsieur [X] en tenant compte de son potentiel constructible actuel avec la voie de desserte existante, et celui qui résulterait de la constitution de droits réels sur la propriété des défendeurs.

— En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [X] à payer in solidum aux concluants la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions que le demandeur ne démontre pas que les conditions d’application des dispositions de l’article 682 du code civil seraient applicables puisque rien en garantit que le terrain puisse faire l’objet de l’opération de lotissement envisagée et que seule la question de sa desserte serait de nature à constituer un obstacle juridique et administratif à l’autorisation du lotissement. Ils affirment par ailleurs qu’il résulte du refus de l’autorisation de lotir dont se prévaut le requérant, que c’est lui qui s’est placé dans la situation de se voir refuser la demande qu’il a déposée en n’intégrant pas dans le périmètre de son opération la voirie en cause, dont il est propriétaire de l’essentiel de l’assiette. Enfin, ils précisent que le terrain d’assiette du projet dispose déjà d’une desserte assurée par la parcelle [Cadastre 15] qui s’analyse, au regard du règlement de la zone UM13 comme une bande d’accès existante autorisée et ajoutent que la demande d’expertise est prématurée, le projet de lotissement ayant été refusé.

Évoquée à l’audience du 14 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de faire droit à l’intervention volontaire de Madame [Y] [L] qui y a intérêt en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 16].

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [N] [X], et notamment l’arrêté du 15 juillet 2024 de la maire de [Localité 21], l’avis des services métropolitains de [Localité 19] METROPOLE du 09 juillet 2024, le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites de Monsieur [T] du 05 janvier 2023, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment donner tous éléments à la juridiction qui permettraient de se prononcer sur l’état d’enclave allégué par le requérant, les arguments soulevés par Monsieur [O] [U], Madame [R] [E], Monsieur [M] [H] et Madame [G] [D] étant en l’état, prématurés, le juge des référés n’ayant pas compétence pour se prononcer sur le fond du droit.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige opposant les parties, il apparait de leur intérêt qu’elles rencontrent un médiateur et il convient en conséquence de les y inviter, sans qu’il ne soit nécessaire de les enjoindre d’y procéder.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [N] [X], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

FAIT DROIT à l’intervention volontaire de Madame [L] [Y];

INVITE les parties à rencontrer un médiateur ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

06 79 75 08 33

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation,

– Donner son avis sur l’état d’enclave absolue ou relative de la parcelle au regard des dispositions du règlement de zone UM13 en précisant les éléments de nature à le caractériser;

– Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer le tracé le moins dommageable pour assurer une desserte suffisante du futur lotissement,

– Evaluer les dommages susceptibles d’être causés par un tel tracé et les chiffrer,

– Préciser les mesures de nature à pallier et état d’enclave, que ce soit sur les propriétés des défendeurs ou sur toutes autres propriétés voisines, dans la stricte limite d’assurer la desserte du fonds du demandeur au regard de ses caractéristiques propres ;

– déterminer avec précision, l’impact de la desserte de six lots supplémentaires sur la parcelle [Cadastre 13] en ce compris, la desserte réseau ;

– Donner tous éléments de nature à déterminer la faisabilité d’une opération de lotissement ou toute autre opération de construction au regard de la configuration et de la voie de desserte actuelle du terrain de Monsieur [X] ;

– Donner tous éléments de nature à évaluer les dommages susceptibles d’être causés pour les propriétés voisines, non seulement en terme d’atteinte à la valeur de leurs biens, qu’en terme de préjudice de jouissance ;

– déterminer avec précisions, le montant de l’indemnité devant être due au fond servant par le fond dominant ;

– déterminer avec précision, les mesures d’entretien devant être prises annuellement pour conserver en l’état le chemin de servitude et en déterminer le coût annuel.

– Chiffrer la plus-value apportée à la propriété de Monsieur [X] en tenant compte de son potentiel constructible actuel avec la voie de desserte existante, et celui qui résulterait de la constitution de droits réels sur la propriété des défendeurs ;

– Repérer les canalisations de chacune des parties et préciser leurs positions par rapport aux limites séparatives ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par Monsieur [N] [X], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

AUTORISE Monsieur [N] [X] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire ;

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que Monsieur [N] [X] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Monsieur [N] [X] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,