TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01712 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VZZ

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 08/12/2025

à M^e Marie ELOI

la SELARL FREDERIC DUMAS

COPIE délivrée

le 08/12/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [K] [J], [I] [H]

née le 15 Mai 1952 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

[Adresse 14] [Adresse 11]

Dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par son Syndic dûment habilité la Société FLASH IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Marie ELOI, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, Associé de l’AARPI LAGRAULET – DE PLATER, avocat plaidant au barreau de PARIS

La SARL FLASH IMMOBILIER

en sa qualité de Syndic de gestion

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes du 31 juillet 2025, Madame [K] [H] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 11] et la SARL FLASH IMMOBILIER devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [K] [H] expose être usufruitière au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété de la résidence [Adresse 11] [Adresse 8], du lot n° 83 consistant en un appartement au 4ème étage, du lot n° 49 consistant en un cellier au sous-sol, des lots n° 20 et 17 consistant en deux parkings couverts en sous-sol et d’une quote-part de 584/10000èmes des parties communes. Elle soutient être confrontée depuis plusieurs années à des problématiques d’infiltrations provenant manifestement des parties communes, en relation avec les descentes des eaux pluviales des étages supérieurs, s’écoulant sur sa terrasse. Elle ajoute qu’il existe des problèmes d’étanchéité des fenêtres à châssis fixe ou encore des fissures infiltrantes. Elle soutient qu’elle fait face à l’immobilisme voire l’obstruction du syndic et du SDC qui refusent d’envisager des travaux ou des mesures d’expertise ou encore de mettre à l’ordre du jour des Assemblées les demandes de résolutions qu’elle formule.

En réplique, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BACCARA a sollicité de voir :

— inviter Madame [H] à procéder à toutes les interventions utiles dans cette affaire,

— exclure de la mission de l’expert judiciaire les chefs de mission suivants :

« de parties communes ou privatives »

« préciser en quoi les travaux réalisés en sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marchés ».

« signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir aux demandeurs les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC »

— donner acte au syndicat des copropriétaires de sa non-opposition à la mesure d’expertise sollicitée par Madame [H] sous les plus expresses protestations et réserves d’usage quant aux responsabilités encourues ;

— déclarer que l’intégralité des frais d’expertise seront exclusivement avancés par Madame [H] ;

— réserver les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignée, la SARL FLASH IMMOBILIER n’a pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire, évoquée à l’audience du 10 novembre 2025, a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Madame [K] [H], et notamment le procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2025 par Maître [A], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de misison, étant précisé que l’expert ne pourra pas se prononcer sur la qualification des parties communes ou privatives.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Madame [K] [H], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [L] [G]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Port. : 06 59 44 96 10

Mail : [Courriel 10]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation,

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Madame [K] [H] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par Madame [K] [H], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

AUTORISE Madame [K] [H] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que Madame [K] [H] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du Madame [K] [H] dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes

DIT que Madame [K] [H] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,