Du 04 novembre 2025

5AB

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01342 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2MNX

S.A. DOMOFRANCE

venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE

C/

[N] [G]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

S.A. DOMOFRANCE

venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE

Le 04/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 04 novembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE

RCS [Localité 6] N° 458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M. [D] [R], Salarié, muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [N] [G]

née le 17 Octobre 1985 à [Localité 10] ([Localité 13] – BRESIL)

[Adresse 3]

[Adresse 11] [Adresse 9] [Adresse 8]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en dernier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 août 2021, la société CLAIRSIENNE, aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE, a consenti à Mme [N] [G] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 12] à [Localité 7] (33).

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le même jour.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 18 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 9 juillet 2023 et a condamné Mme [N] [G] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. L’expulsion de la locataire a été ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

Un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois a été signifié à Mme [N] [G] le 1er février 2024, notifié à la Préfecture le 5 février 2024.

Le 28 février 2024, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de reprise des lieux après avoir constaté que la locataire les avait libérés volontairement, et a établi un procès-verbal de constat locatif le 5 mars 2024, dénoncé à Mme [N] [G] par acte du 11 mars 2024.

C’est dans ces conditions que par acte introductif d’instance en date du 9 avril 2025, la S.A CLAIRSIENNE a fait assigner Mme [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 3.524,65 € au titre des indemnités pour les clés et badges non restitués et les réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre celle de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et de son exécution.

A l’audience du 9 septembre 2025, la S.A CLAIRSIENNE a maintenu ses demandes.

La défenderesse, assignée par acte de commissaire de justice déposé en son étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur les frais de remise en état du logement

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, en ce compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret.

L’article 3-2 de ladite loi dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant que l’obligation d’entretien des lieux ne peut induire que l’obligation de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la restitution à neuf.

A l’appui de ses demandes, la S.A CLAIRSIENNE verse aux débats :

l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement avec Mme [N] [G] le 31 août 2021, qui révèle un logement dont les sols, les murs et les plafonds sont « en état neuf », les équipements étant en « bon état » ou en état d’ “usure normale “ ;un état des lieux sortant informatisé effectué le 15 mars 2024 établi non contradictoirement ;un procès-verbal de constat locatif dressé le 5 mars 2024 par Maitre [Z], à la suite du procès-verbal de reprise des lieux en date du 28 février 2024, qui a été dénoncé à la défenderesse par acte signifié le 11 mars 2024.

L’état des lieux réalisé unilatéralement par la SA CLAIRSIENNE est dépourvu de force probante suffisante en ce qu’il constitue une preuve établie à soi-même, de sorte qu’il y a lieu de se fonder sur l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice au moment du procès-verbal de reprise des lieux.

La SA CLAIRSIENNE produit trois factures de remise en état, et sollicite un montant total de 3.524,65 € après déduction du dépôt de garantie de 322,70 €, sans prendre la peine de détailler les postes réclamés et sans produire aucun barême contractuel de réparations locatives.

La première facture émise par la société ACCESS PROPRETE le 27 mars 2024, d’un montant de 333,60€, est relative au nettoyage, à l’évacuation et à la mise en déchetterie professionnelle : le commissaire de justice ayant constaté la présence de nombreux encombrants dans chaque pièce du logement, outre que le logement était globalement sale et poussiéreux, il est fait droit à la demande en paiement de cette facture.

La deuxième facture établie par la société AHP le 28 mars 2024 d’un montant total de 2.026,75 € est relative à la remise en état de peintures et papiers peints dans l’ensemble des pièces à l’exception de la salle de bains : l’état des lieux d’entrée mentionne leur état neuf dans toutes les pièces, et à l’inverse des salissures, des traînées et des éraflures, des dégradations dans les pièces dont la remise en état figure sur la facture, à l’exception du séjour qui n’apparaît pas sur le constat de sortie du commissaire de justice.

Compte tenu de ces éléments, le montant de la réfection du séjour à hauteur de 460 € HT (506 € TTC) ne pourra être retenu à la charge de la défenderesse. Le solde de 1.520,75 € sera ramenée à la somme de 1.216,60 € TTC compte tenu de la durée du bail et du coefficient de vétusté applicable.

Enfin, le procès-verbal de constat locatif de sortie ne mentionne pas l’absence de restitution de clés et badges, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

La troisième facture établie par la SARL TECHNIFERM le 29 mars 2024 a pour objet le remplacement du cylindre de la boîte à lettres, pour 150,91 €. Aucune mention relative à la dégradation de la boîte à lettres ne figurant dans l’état des lieux de sortie, cette facture ne pourra être mise à la charge de la défenderesse.

En l’état de ces éléments, il y a lieu de retenir à la charge de Mme [N] [G] la somme de 1.539,30 € au titre des réparations locatives. Le dépôt de garantie s’élevant à 322,70€, Mme [N] [G] sera condamnée à payer à la SA CLAIRSIENNNE aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE, la somme totale de 1.216,60 €.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [G] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la SA CLAIRSIENNE aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE contrainte de plaider, la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à la S.A CLAIRSIENNE aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE la somme de 1.216,60 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes de la SA CLAIRSIENNE aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE;

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens de l’instance et à payer à la S.A CLAIRSIENNE aux droits de laquelle vient la SA DOMOFRANCE la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Le Greffier, Le Juge des Contentieux de la Protection,