RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 3 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00430 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2QQ

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Théodora ZINSOU, greffière, lors des débats à l’audience du 13 mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. FILLAN

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. VELAN

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la SAS FILLAN a assigné en référé la SARL VELAN devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, pour voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 1er mars 2024 portant sur les locaux sis [Adresse 2] [Localité 5] consenti à la société VELAN est acquise depuis le 19 mars 2025,

— Ordonner l’expulsion de la société VELAN et de tous occupants de son chef, des locaux en cause et ce avec l’assistance de la force publique si nécessaire,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tel lieu au choix du bailleur et aux frais du preneur, en garantie de toutes sommes qui pourraient être due,

— Condamner la société VELAN à compter du 19 mars 2025 à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle pour chaque jour de retard égale au montant actuel du loyer charges comprises, taxes et accessoires en sus, calculé au prorata temporis et ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

— Condamner la société VELAN à lui verser la somme provisionnelle de 18.401,25 euros au titre des loyers et/ou indemnité d’occupation et charges impayés arrêtés au 19 mars 2025, loyers et charges de mars 2025 inclus,

— Condamner la société VELAN à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 février 2025 et le coût des Kbis et l’état des privilèges et nantissement d’un montant de 72,04 euros TTC.

L’affaire a été entendue à l’audience du 13 mai 2025 à laquelle la SAS FILLAN, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que, par acte du 1er mars 2024, elle a donné à bail à la SARL VELAN un local commercial dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 78.000 euros payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que, sa locataire n’ayant pas payé son loyer du mois d’août 2024, elle a été contrainte de lui faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice le 3 septembre 2024 dont le montant a été réglé dans le délai d’un mois. Elle lui a fait délivrer un second commandement de payer le 18 févier 2025 en raison de nouveaux impayés, visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 12.663,25 euros au titre des arriérés locatifs. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise depuis le 19 mars 2025.

En défense, la SARL VELAN, bien que régulièrement assignée, ne s’est pas présentée ni n’a constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire était mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 25 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SAS FILLAN a fait délivrer, le 18 février 2025, à la SARL VELAN un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 12.663,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 février 2025 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SAS FILLAN n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 mars 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la SARL VELAN de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SAS FILLAN sollicite la condamnation de la SARL VELAN à lui payer la somme de 18.401,25 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 13 mars 2025 inclus.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SAS FILLAN, l’obligation de la SARL VELAN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 13 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 18.401,25 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL VELAN, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 12.663,25 euros et à compter de la présente décision pour le solde.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL VELAN causant un préjudice à la SAS FILLAN, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 19 mars 2025.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL VELAN au paiement de ladite indemnité à compter du 19 mars 2025.

Sur les frais et dépens

La SARL VELAN, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé, en ce compris le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera en outre condamnée à payer à la SAS FILLAN une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 mars 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL VELAN et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL VELAN, à compter de la résiliation du bail, au 19 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL VELAN à payer à la SAS FILLAN l’indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

CONDAMNE la SARL VELAN à payer à la SAS FILLAN la somme provisionnelle de 18.401,25 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement à payer sur 12.663,25 impayés et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL VELAN à payer à la SAS FILLAN la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL VELAN aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le cout du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,