TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/07839 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SQ7

Minute :

société IMMOBILIERE 3F, SA HLM

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [P] [I]

Monsieur [E] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT

Copie délivrée à :

Mme [I]et M.[S]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F SA HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [P] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2020 à effet à la même date, la société Immobilière 3F a donné à bail pour une durée de trois mois renouvelable à Mme [P] [I] un appartement à usage d’habitation n° 116 situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 399.49 euros révisable, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [P] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2767.10 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par lettres recommandées en date du 7 janvier 2025 reçues les 15 janvier et 28 avril 2025, Mme [P] [I] a donné congé au bailleur.

Un constat a été effectué le 16 avril 2025 par un commissaire de justice. Il s’est rendu à l’adresse susvisée et a pu constater la présence dans les lieux de M. [E] [S], qui lui a indiqué que Mme [P] [I] lui mettait à disposition le logement en contrepartie de la somme de 830 euros mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [P] [I] et M. [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal :

o constater que le congé donné par Mme [P] [I] le 7 janvier 2025 est devenu irrévocable et définitif le 15 avril 2025 et qu’il doit donc produire ses entiers effets ;

o dire et juger que le bail est résilié depuis le 15 avril 2025 ;

o condamner Mme [P] [I] au paiement de la somme de 5302,87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2025 ;

o condamner in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— à titre subsidiaire

o constater que Mme [P] [I] n’occupe plus personnellement le logement, qu’en outre elle le sous-loue à M. [E] [S], occupant sans droit ni titre, contrevenant ainsi aux charges et conditions du bail ;

o prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux et sous-location illicite ;

o condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5625,14 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 28 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, jusqu’au paiement des loyers et des charges devenus, le cas, échéant, exigibles jusqu’à la date de résiliation du bail sans préjudice des sommes dues à ce titre au jour de l’audience ;

o condamner in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— à titre infiniment subsidiaire :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail ;

o condamner Mme [P] [I] à payer à la société requérante la somme de 5625,14 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

o fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

o condamner in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

— en conséquence et en tout état de cause :

o condamner Mme [P] [I] au paiement de la somme de 6640 euros au titre des fruits civils produits de la sous-location illicite du logement depuis le mois de septembre 2024 ;

o ordonner l’expulsion de Mme [P] [I] ainsi que celle de tous occupant de son chef, en particulier M. [E] [S], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] au paiement de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et du procès-verbal de constat du 16 avril 2025 ;

o rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La société Immobilière 3F, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation et s’est opposée à l’octroi de délais pour rester dans les lieux au bénéfice de M. [E] [S].

Mme [P] [I], assignée à étude, n’a ni comparu, ni été représentée.

M. [E] [S], comparaissant en personne, demande à bénéficier d’un délai pour quitter les lieux. Il explique être dans les lieux depuis 1 an, confirme que la n’y vit plus et ajoute qu’il lui a versé un loyer de 830 euros par mois pendant 7 mois. Il précise gagner 3000 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la demande de validation du congé, d’expulsion et le sort des meubles

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé doit être notifié par le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le bail prévoit que la location est consentie pour une durée de trois mois et se renouvellera par périodes trimestrielles faute de dénonciation par l’une ou l’autre des parties, trois mois au moins à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d’huissier ou par la remise en main propre du congé contre récépissé ou émargement. Il prévoit également que le préavis peut être réduit à un mois.

En l’espèce le congé a été notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception de Mme [P] [I] reçue le 15 janvier 2025. Le préavis a donc commencé à courir à la date du 15 janvier 2025. Dès lors qu’elle n’a pas sollicité le bénéficie du délai réduit d’un mois, le préavis a expiré à l’issue du délai de trois mois, soit le 15 avril 2025.

Il convient dès lors de valider les effets du congé délivré par la locataire, de constater qu’elle est en conséquence occupante sans droit ni titre du logement depuis le 15 avril 2025, de sorte qu’il convient également de prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au regard du décompte produit, Mme [P] [I] se trouvait redevable de la somme de 4 944,36 euros au 15 avril 2025, déduction faite de frais imputés à tort à la locataire (1,71x 21 euros de frais de rejet de prélèvement et 7,2x3 euros de frais de non réponse à l’enquête du bailleur social).

Mme [P] [I] sera donc condamnée à verser cette somme à la société Immobilière 3F.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est constant que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur, de la présence dans les lieux de M. [E] [S] constatée le 16 avril 2025 qu’il confirme à l’audience et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 15 avril 2025, date de l’expiration du préavis, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

III. Sur la demande relative aux fruits civils de la sous-location

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils d’un bien appartiennent au propriétaire par accession. Le détournement fautif des fruits civils produit par une sous-location sans accord du bailleur cause nécessairement préjudice à celui-ci.

Il ressort de l’article 546 et 547 du code civil que l’appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire. Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l’accession, le locataire qui sous loue illicitement est redevable des sous-loyers, comme fruits civils au bailleur.

En l’espèce, le bailleur n’a donné aucune autorisation au locataire pour sous-louer le logement, et il justifie que lors de l’intervention du commissaire de justice du 16 avril 2025, M. [E] [S] se trouvait dans les lieux, et non la locataire en titre. M. [E] [S] confirme avoir sous-loué le logement auprès de Mme [P] [I], et lui avoir versé 830 euros pendant 7 mois.

Les loyers appelés par la société requérante sur la période du 1er septembre 2024 au 31 décembre 2024 s’élevaient à la somme de 417.27 euros hors charges et les loyers appelés sur la période du 1er janvier 2025 au 15 avril 2025 à la somme de 430.87 euros hors charges.

Dans ces conditions Mme [P] [I] sera condamnée à rembourser la somme de 2861.91 euros ((412.73x5 euros) + (399.13x2 euros)) à la société Immobilière 3F au titre des fruits civils issus de la sous-location illicite depuis le mois de septembre 2024.

IV. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [E] [S] indique qu’il souhaite rester dans les lieux mais ne démontre pas de démarches concrètes en vue d’un relogement. Pour sa part, le bailleur justifie que le bien objet du litige était réservé pour une personne en attente de logement à la date prévue pour le départ de Mme [P] [I].

Dans ces conditions, les situations respectives de l’occupant et du propriétaire justifient de rejeter la demande de délais formée par M. [E] [S].

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [P] [I] et M. [E] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens dans lesquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer, la présente décision n’étant pas fondée sur cet acte qui n’était ainsi pas nécessaire. Ils intégreront en revanche le constat du 16 avril 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 15 avril 2025 du bail conclu le 13 juillet 2020 portant sur le logement n° 116 situé [Adresse 7], par l’effet du congé notifié par la locataire et reçu le 15 janvier 2025 par le bailleur ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [P] [I] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 4 944,36 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux charges impayés arrêtés au 15 avril 2025 ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 15 avril 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [P] [I] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2861.91 euros correspondant aux fruits civils perçus par cette dernière sur la période du 1er août 2024 au 28 février 2025 ;

REJETTE la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux formulée par M. [E] [S] ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [I] et M. [E] [S] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du constat par commissaire de justice du 16 avril 2025, mais excluront le coût du commandement de payer du 6 septembre 2022 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge