TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

70B

Minute

N° RG 24/00699 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5OE

7 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à la SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT

M^e Thomas BLAU

M^e Béatrice DEL CORTE

la SELARL MP AVOCAT

COPIE délivrée

le 12/05/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière, lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière, lors du prononcé

DEMANDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 20] valablement représenté par son syndic de copropriété la SAS FOCH IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 8] valablement représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Monsieur [H] [E] [I] [G] [Z]

né le 20 mars 1961 à [Localité 23]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Madame [U] [L]

née le 30 décembre 1969 à [Localité 25]

[Adresse 17]

[Localité 10]

Monsieur [R] [M]

né le 03 avril 1984 à [Localité 26]

[Adresse 17]

[Localité 10]

Tous représentés par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La SASU CHILIAN FOOD, société par actions simplifiée

Dont le siège social est :

[Adresse 15]

[Localité 10]

valablement représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

La SAS NORM’CUISINES

Dont le siège social est :

[Adresse 9]

[Localité 14]

prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Anthony BABILLON de la SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

La société ALLIANZ IARD, Société Anonyme à conseil d’administration

pris en sa qualité d’assureur de la société NORM’CUISINE en application du contrat ALLIANZ SOLUTION BTP n°61708771 souscrit dans ses livres le 01 février 2021

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 21]

Représentée par Maître Thomas BLAU, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et de Maître Bruno THORRIGNAC, avocat plaidant au barreau de PARIS

La société EKIP', société d’exercice libéral à responsabilité limitée prise en qualité de mandataire judiciaire de la SAS CHILIAN FOOD suivant jugement d’ouverture de redressement judiciaire du 8 janvier 2025 du Tribunal de Commerce de BORDEAUX

sise

[Adresse 5]

[Localité 11]

Défaillante

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence [Adresse 17] cadastrée section [Cadastre 6], située au [Adresse 19] est placée sous le régime de la copropriété. La société FOCH IMMOBILIER est le syndic de cette copropriété.

La résidence est constituée exclusivement d’un bâtiment à usage d’habitation et comprend quatre appartements.

Ce bâtiment jouxte, un immeuble cadastré section [Cadastre 7] situé, [Adresse 16], lequel comprend en rez-de-chaussée un fonds de commerce de restauration “FOOD HOUSE” exploité par la société CHILIAN FOOD, spécialisée dans la confection et la livraison des repas auprès des collectivités et des particuliers.

Dans le cadre de son activité, la société CHILIAN FOOD a entrepris de réaliser de nombreux travaux, dont une partie a été confiée à la société NORM’CUISINES, laquelle a été chargée d’installer un caisson d’extraction sur la toiture de l’immeuble du [Adresse 15].

Par actes des 20 et 29 mars 2024, en l’instance enrôlée sous le RG n°24/699, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17], Monsieur [H] [Z], Madame [U] [L] et Monsieur [R] [M] ont fait assigner la SASU CHILIAN FOOD et la SAS NORM’CUISINES devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— Condamner la Société CHILIAN FOOD sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 17] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assurée en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section [27] [Cadastre 6] ;

— Condamner la Société CHILIAN FOOD sous la même astreinte de 1500 euros par jour de retard à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré section PL [Cadastre 6], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés ;

— Préciser que tous ces travaux devant être réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, dont fera choix la copropriété du [Adresse 17], ce aux frais exclusifs de la Société CHILIAN FOOD ;

— En tout état de cause, ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— Condamner la société CHILIAN FOOD au paiement de la somme de 2.500 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] valablement représenté par son syndic FOCH IMMOBILIER.

Selon acte du 03 février 2025, en l’instance enrôlée sous le RG n°25/399, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17], Monsieur [H] [Z], Madame [U] [L] et Monsieur [R] [M] ont fait assigner la SELARL EKIP’ en qualité de mandataire judiciaire de la SAS CHILIAN FOOD devant la présente juridiction afin de voir :

— Ordonner la jonction de la présente procédure avec le litige opposant le syndicat des

copropriétaires [Adresse 17] à la société CHILIAN FOOD enregistrée sous le

numéro RG 24/00699,

— Préciser que l’ordonnance à intervenir sera opposable à la société EKIP’ es qualité de

mandataire judiciaire de la société CHILIAN FOOD,

— Réserver les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17], Monsieur [H] [Z], Madame [U] [L] et Monsieur [R] [M] exposent que l’ensemble des gaines et la tour de l’extracteur ont été implantés par erreur et sans autorisation sur le mur et la toiture de l’immeuble situé au [Adresse 17] et n’ont pas été retirés malgré l’engagement des défenderesses en ce sens. Ils précisent que cet empiètement constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant les mesures de remise en état nécessaire. Ils indiquent qu’il est également nécessaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée afin de vérifier que ces travaux sont réalisés conformément aux règles de l’art et de déterminer si, même une fois déplacé, l’extracteur occasionne des nuisances sonores et olfactives.

La SASU CHILIAN FOOD a sollicité de :

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 17] » de sa demande de condamnation sous astreinte de 1500 euros par jour de retard, à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 17] ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 17] » de sa demande de condamnation sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à faire procéder au rebouchage du mur de façade, puis à la remise en état et en peinture de la façade ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 17] » de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros ;

— JUGER que la concluante ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée sous toutes les protestations et réserves d’usage ;

— RESERVER les dépens et frais irrépétibles.

Elle expose au soutien de ses prétentions que les demandes d’exécution de faire et d’expertise sont contradictoires et contestables dans la mesure où les opérations d’expertise ne seraient être efficaces si les désordres allégués sont repris avant l’expertise.

La société NORM’CUISINES a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage

Par acte du 04 juin 2024, en l’instance enrôlée sous le RG n° 24/1250, la SAS NORM’CUISINE a fait assigner la SA ALLIANZ IARD devant la Présente Juridiction afin de voir :

— ordonner la jonction des procédures,

— donner acte à la société NORM’CUISINES de ses protestations et réserves,

— déclarer commune et opposable à la société ALLIANZ IARD les opérations d’expertise à venir.

La société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la société NORM’CUISINE a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage.

Bien que régulièrement assigée, la SELARL EKIP’ en qualité de mandataire judiciaire de la SAS CHILIAN FOOD n’a pas constitué avocat.

Les trois instances ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier lors de l’audience du 24 mars 2025 sous le RG n°24/699.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

Évoquée à l’audience du 24 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Il résulte des pièces versées au débat, et notamment des procès-verbaux de constat dressés les 25 mai 2022 par Maître [Y], 14 février 2024 par Maître [A] et Maître [D], le procès-verbal de reconnaissance de limites du 09 octobre 2024 de la société GEOSAT, ainsi que les courriers et courriels envoyés les 26 janvier 2024, 19 janvier 2024, 29 janvier 2024 de la société NORM’CUISINE qu’il n’est ni contesté par les défenderesses, ni contestable, que la société NORM’CUISINE a installé, suivant devis signé avec la société CHILIAN FOOD, des gaines et un système d’extraction sur la toiture de la copropriété du [Adresse 17], sans qu’une autorisation ne soit octroyée et que la société CHILIAN FOOD ne régularise l’infraction.

Cet empiètement constituant un trouble manifestement illicite, il convient de le faire cesser en condamnant la Société CHILIAN FOOD à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 17] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assuré en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section [27] [Cadastre 6] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois.

Il est par ailleurs nécessaire de la condamner, sous la même astreinte, à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré section PL [Cadastre 6], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés.

Ces seront réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, dont fera choix la copropriété du [Adresse 17], ce aux frais exclusifs de la Société CHILIAN FOOD.

Les requérants sollicitent en outre qu’une expertise judiciaire soit diligentée afin d’une part, de s’assurer que les travaux ordonnés à la société CHILIAN FOOD ont été réalisés conformément aux règles de l’art et n’ont pas occasionnés de dégats sur l’immeuble situé au [Adresse 17], et d’autre part, de déterminer si l’ouvrage litigieux est susceptible de créer un trouble anormal du voisinage, notamment par des nuisances olfactives et sonores.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par les requérants, et notamment des procès-verbaux de constat dressés les 25 mai 2022 par Maître [Y], 14 février 2024 par Maître [A] et Maître [D], le procès-verbal de reconnaissance de limites du 09 octobre 2024 de la société GEOSAT, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Dans un soucis de cohérence, il conviendra préciser que les opérations d’expertise judiciaire ne pourront commencer qu’une fois que les travaux ci-après ordonnés auront été réalisés.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] , sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] , tenu d’ester en justice, la charge des frais non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la société CHILIAN FOOD à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société CHILIAN FOOD à remettre en état la toiture de l’immeuble du [Adresse 18] en faisant supprimer par une entreprise professionnelle spécialisée dans ce type de travaux, régulièrement assuré en garantie décennale, l’ensemble des équipements (dont notamment l’extracteur, les gaines de ventilation) installés sur la toiture et la façade de la résidence, cadastrée section [27] [Cadastre 6] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

CONDAMNE la société CHILIAN FOOD, à faire procéder au rebouchage du mur de façade de l’immeuble cadastré section PL [Cadastre 6], puis à la remise en état et en peinture de la façade, dans une couleur qu’aura préalablement autorisé l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’extracteur et les gaines retirés et les trous correctement rebouchés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

DIT que ces travaux seront réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, dont fera choix la copropriété du [Adresse 17], ce aux frais exclusifs de la Société CHILIAN FOOD ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder

Monsieur [V] [P]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 24]

PRECISE que les opérations d’expertise ne pourront commencer qu’une fois que les travaux ci-avant ordonnés auront été réalisés ;

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation

– vérifier si les travaux ci-avant ordonnés ont été réalisés conformément aux règles de l’art ;

– vérifier si les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] existent et dans ce cas, en décrire la nature et l’étendue, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’entre eux s’ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à une malfaçon dans la mise en oeuvre, ou à quelque autre cause,

– Dire si les conditions d’exploitation des locaux commerciaux de la Société CHILIAN FOOD (dont notamment le système d’extraction et de ventilation) sont conformes aux règles de salubrité, sécurité et règles de l’art, notamment en ce qui concerne les caissons de ventilation, et préciser de quelles manières les nuisances sonores et olfactives qui en découlent pour la copropriété du [Adresse 17] peuvent être supprimées,

– Décrire les travaux nécessaires permettant de mettre un terme aux nuisances sonores et olfactives, en chiffrer le coût, et la durée,

– Prescrire toute mesure conservatoire et urgentes, visant à assurer la salubrité et sécurité des personnes et des biens, et plus généralement de l’ensemble de la copropriété du [Adresse 17],

– De manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait, et faire toutes constatations permettant à la juridiction, d’apprécier les responsabilités encourues,

– donner tous les éléments permettant de déterminer les préjudices subis par la copropriété [Adresse 17] et les quatre copropriétaires impactés par lesdites nuisances, notamment en terme de trouble de jouissance,

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par demandeur, et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 19] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 6.000 € la provision que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du demandeur dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes

CONDAMNE la société CHILIAN FOOD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,