N° RG 23/02125 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSRB

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

74A

N° RG 23/02125 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSRB

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. LA [X]

C/

S.C.I. LAUDUC, S.C.I. SEK0 INVEST, S.C.I. YVRAC 2

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Jean-françois FERRAND

la SELARL FREDERIC DUMAS

la SELARL GARONNE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

La S.C.I. LA [X]

Chez Monsieur [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/02125 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSRB

DEFENDERESSES :

La S.C.I. LAUDUC

[Adresse 10]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Défaillante

La S.C.I. SEKO INVEST

[Adresse 14]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La S.C.I. YVRAC 2

[Adresse 16]

[Localité 2]

prise en la personne de son gérant M. [L] [J] domicilié audit siège

Représentée par M^e Jean-françois FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La SCI LA [X] est propriétaire sur la commune de POMPIGNAC (33370) d’un bâtiment à usage d’habitation cadastré ZA [Cadastre 7] acquis de la SCI LAUDUC selon acte de Maître [T] [F], Notaire associé à LIBOURNE du 31 mai 2017.

Cette acquisition s’est inscrite dans le cadre d’une division réalisée sous le contrôle de la SCI LAUDUC, qui est restée propriétaire des parcelles environnantes dont la parcelle ZA [Cadastre 8] objet de la présente procédure, parcelle sur laquelle est intervenue une constitution de servitude

La SCI LAUDUC, qui était propriétaire d’un ensemble de plus grande importance, a procédé à la vente successive :

— Au profit de la SCI SECKO INVEST des parcelles cadastrées Section ZA [Cadastre 9] et [Cadastre 11] située au Nord de la servitude de passage, selon acte reçu de Maître [P], Notaire associé à CREON en date du 13 juin 2018.

— Au profit de la SCI YVRAC 2 des parcelles cadastrées Section ZA [Cadastre 12] et [Cadastre 13] les jouxtant, elle-même situées au Nord de la servitude de passage, selon acte reçu du même Notaire [P] en date du 15 juin 2018.

Les parcelles respectivement acquises par les SCI SECKO INVEST et SCI YVRAC 2 présentaient la double particularité :

— D’être attenantes à des parcelles constructibles dont elles venaient de se porter respectivement acquéreuses :

o ZA [Cadastre 6] le 18 octobre 2017 pour SCI SECKO INVEST

o ZA [Cadastre 5] le 6 juillet 2017 pour SCI YVRAC 2 ;

— Mais de relever d’une zone naturelle et de comporter des zones d’espaces boisées classées au sens de l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme ; parcelles non constructibles acquises d’ailleurs à bas prix (40 000 € pour environ 1000 m²).

La SCI LA [X] s’est plainte d’un défaut d’entretien du passage, puis d’un trouble anormal de voisinage lié au déboisage sauvage d’espaces boisés naturels classés, ces espaces étant utilisés comme décharge, occupant un immeuble initialement marqué par un environnement de qualité boisé et calme, elle se retrouve, indique t’elle au cœur d’un entreposage de type industriel.

Aucune conciliation n’ a pu intervenir.

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 2 mai 2024 la SCI LA [X] sollicite de voir :

— Condamner la SCI LAUDUC à la remise en état du passage cadastré commune de POMPIGNAC, Section ZA n°[Cadastre 8] afin qu’il redevienne « en nature de calcaire, normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier » ; le tout dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte comminatoire de 100 € par jour de retard au-delà courant contre elle durant 60 jours, pour être liquidée et différemment fixée, le cas échéant sous la forme d’une astreinte définitive.

Vu la théorie du trouble anormal de voisinage

— Dire que l’opération de déboisement des parcelles cadastrées commune de [Localité 18] n° ZA [Cadastre 9] et [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et l’entreposage de matériaux divers constituent un trouble anormal de voisinage.

En conséquence,

— Condamner in solidum les SCI SECKO INVEST et YVRAC 2 à la réparation du préjudice subi et :

o In solidum au paiement d’une somme de 12 000 € au profit de la SCI LA [X] à titre de dommages et intérêts pour la période passée jusqu’à l’assignation, outre 1 000 € par quadrimestre à compter de l’assignation jusqu’à remise en état effective.

o In solidum au retrait de tout élément d’entreposage dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte comminatoire de 300 € par jour de retard au-delà courant in solidum contre elles durant 60 jours pour être liquidée et différemment fixée, le cas échéant sous la forme d’une astreinte définitive.

o In solidum dans un délai de six mois suivant la signification du jugement à intervenir, opérer toute remise en état permettant de respecter la qualification de Zone Naturelle boisée classée au sens de l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme, sous astreinte comminatoire de 300 € par jour de retard au-delà courant in solidum contre elles sur une durée de 60 jours pour être liquidée et différemment fixée le cas échéant sous astreinte définitive.

— Condamner in solidum les SCI LAUDUC, SECKO INVEST et YVRAC 2 au paiement au profit de la SCI LA [X] d’une somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum les SCI LAUDUC, SECKO INVEST et YVRAC 2 aux entiers dépens.

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande elle rappelle qu’elle partage le bénéfice de la servitude de passage fixée sur l’assiette de la parcelle [Cadastre 19] [Cadastre 8] avec les SCI SECKO INVEST et YVRAC 2, la SCI LA

[X] est confrontée au défaut d’entretien total par la SCI LAUDUC, le passage ne présentant plus une nature de calcaire mais de terre, passage jonché d’ornières, générant

d’immenses flaques d’eau, empêchant un véhicule de particuliers et à fortiori un piéton de pouvoir envisager tout passage.

Malgré mise en demeure et constat d’huissier la SCI LAUDUC qui n’a pas constitué avocat n’a donné aucune suite à sa demande.

En deuxième lieu, la SCI LA [X] a pu découvrir que les propriétaires voisins avaient procédé directement consécutivement à leur acquisition au déboisage sauvage de leurs parcelles, lesquelles relevaient au titre du Plan Local d’Urbanisme d’une zone dite naturelle (N3) ; avec au sein de cette zone des espaces boisés classés au sens de l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme, correspondant très exactement à l’assiette des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Ce défrichement sauvage a été suivi d’une stockage de divers matériaux, palettes, barrières de chantier, benne, ensemble d’entreposage relatif à un site industriel ; en infraction avec le caractère naturel de la zone N3 prévoyant interdiction de tout dépôt de ferrailles, matériaux et déchets de toute nature, tout affouillement et exaucement.

Il s’agit d’un trouble anormal de voisinage puisque les lieux se présentent comme constituant l’ancien château [D] lui-même attenant au château [M], ensemble de demeures bourgeoises et de dépendance initialement entouré de bois et vignes, aujourd’hui réhabilitée et comportant divers espaces boisés classés au sens de l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme, espaces boisés classés correspondant très exactement à l’assiette des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

La Zone boisée Naturelle implantée en limite des Zones à urbaniser, visait précisément à constituer un tampon entre l’espace privilégié que constitue la propriété de la SCI LA [X] et le château [D] et les Zones urbanisées alentour. Il ne s’agit pas d’une Zone d’artisanat ou de commerce sur laquelle peuvent être régulièrement implantés les bâtiments d’exploitation ou stockés des matériaux.

Elle réclame 3.000 € par an au titre de son préjudice soit 12.000 € pour quatre ans et que soit ordonnée la cessation du trouble.

***

La SCI SECKO INVEST, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le n° 828 594 622,dont le siège social est [Adresse 15] par ses dernières conclusions déposées le 27 novembre 2024 sollicite de voir :

DEBOUTER la SCI LA [X] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI SECKO INVEST.

CONDAMNER la SCI LA [X] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI LA [X] aux entiers dépens.

Elle rappelle qu’elle est propriétaire de parcelles cadastrées Section [Cadastre 19] [Cadastre 9] et [Cadastre 11] qu’elle acquise de la SCI LAUDUC par acte authentique du 13 juin 2018 sise [Adresse 22] sur lesquelles elle a fait édifier un immeuble à usage de bureaux et d’entrepôts, occupé à ce jour par la société SEKBAT CONSTRUCTION.

Elle s’en rapporte en ce qui concerne l’entretien du passage qui relève de la responsabilité de la SCI LAUDUC.

Elle conteste toute coupe d’arbre ou déboisement, les chênes photographiés en 2019 sont toujours présents en 2022.

En revanche elle soutient que la requérante ne démontre pas en quoi l’entreposage de matériel et de matériaux de construction par une société de construction dans les locaux exploités à cette fin serait constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

Elle estime que la requérante postule par voie d’affirmation péremptoire, que le stockage de matériaux et de matériels de construction par le propriétaire ou l’exploitant sur ses parcelles situées dans une zone naturelle constituerait une violation dudit règlement.

***

La SCI YVRAC 2, Société Civile Immobilière au capital de 500 euros, dont le siège social est [Adresse 17] inscrite au RCS de Bordeaux sous 840 060 115 par ses dernières conclusions déposées le 16 septembre 2024 sollicite de voir :

DEBOUTER la SCI LA [X] de l’ensemble de ses demandes et prétentions, à tout le moins en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la concluante.

CONDAMNER la SCI LA [X] à verser à la SCI YVRAC 2, la somme de 4000€ en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la même aux entiers dépens

Elle observe n’avoir jamais reçu la moindre demande avant d’être assignée.

Elle conteste avoir procédé à un quelconque déboisement depuis son acquisition en juin 2018.

Si elle convient que les règles d’urbanisme interdisent les “dépôts sauvages”, elle souligne que rien ne lui interdit de stationner le matériel qui lui appartient sur son terrain, étant précisé qu’elle n‘a effectué aucun aménagement prohibé et n’a pas changé l’affectation des lieux.

***

La SCI LAUDUC assignée le 7 mars 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du Code de procédure civile) n’a pas constitué avocat.

DISCUSSION

La cause est susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La SCI LA [X] justifie de ce qu’elle a acquis le 31 mai 2017 sur la commune de POMPIGNAC (33370) un bâtiment à usage d’habitation cadastré ZA [Cadastre 7] acquis de la SCI LAUDUC, l’acte prévoit que la SCI LAUDUC, qui est restée propriétaire des parcelles environnantes dont la parcelle [Cadastre 19] [Cadastre 8] doit, sur cette parcelle un droit de passage en nature calcaire, dont l’entretien de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier est assuré par le propriétaire du fonds servant.

En application de son titre elle est fondée à demander au propriétaire du fonds servant de procéder à l’entretien de cette parcelle [Cadastre 19] [Cadastre 8].

Il est justifié que le chemin situé sur la parcelle [Cadastre 21] se trouvait jonché d’ornières, générant

d’immenses flaques d’eau, empêchant un véhicule de particuliers et à fortiori un piéton de pouvoir envisager tout passage (pièce 7), toutefois après mise en demeure du 2 juin 2021 une reprise a été faite et le chemin a été recouvert de calcaire et de gravillons (pièce 15), la demanderesse estime que cet état reste dégradé en l’absence de stabilisation du revêtement et du fait que les abords ne sont pas entretenus.

En l’état il apparaît que la stabilisation du revêtement calcaire/gravillons est susceptible de se produire par le roulement des véhicules et le tassement naturel du sol, de sorte qu’il n’est plus justifié d’une absence d’entretien interdisant la circulation de véhicules particuliers sur le

chemin, l’entretien des abords n’est par ailleurs pas prévu dans la servitude invoquée, l’introduction de la présente procédure a ainsi conduit à la réalisation de travaux jugés suffisants.

Il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande tendant à faire réaliser un entretien du passage.

La demanderesse reproche en outre aux SCI SECKO INVEST et YVRAC 2 d’avoir procédé au déboisement des parcelles [Cadastre 11] (SECKO INVEST) et [Cadastre 12] (YVRAC 2), une plainte a été déposée et selon un courrier de la municipalité les propriétaires devaient proposer une remise en état sans y donner suite de sorte qu’une plainte a été déposée et une enquête est en cours sous le contrôle du parquet (pièce 10, 11 et 12).

Les deux SCI mises en cause contestent le déboisement, les clichés produits et insérés dans les conclusions de la demanderesse montrent au moins un élagage et un défrichage au niveau du sol, y compris sur la parcelle [Cadastre 7] appartenant à la demanderesse, l’éclaircie apparaît concerner essentiellement cette parcelle et la parcelle [Cadastre 12] (SCI YVRAC 2).

La SCI SECKO INVEST ayant acquis le 13 juin 2018 les parcelles ZA [Cadastre 9] et [Cadastre 11] justifie de ce les chênes qui figuraient sur sa parcelle [Cadastre 11] y sont toujours implantés de sorte que la demande sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage en raison d’un déboisement n’est pas justifiée à son égard.

La SCI YVRAC 2, qui a également acquis ses parcelles en juin 2018, conteste avoir fait le moindre déboisement depuis cette date, aucun élément ne permet de déterminer à quelle date l’éclaircie ou l’élagage pratiqués ont été opérés, il ne peut donc être fait droit à la demande en ce qu’elle est dirigée contre la SCI YVRAC.

La demanderesse se plaint enfin de l’encombrement des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] alors que ces parcelles se trouvent en zone naturelle interdisant tout dépôt de ferrailles, matériaux et déchets de toute nature.

Le classement en zone N3 (zone naturelle) interdit toutes constructions et dépôts sauvages de ferrailles, de matériaux, de déchets de toute nature, l’abandon ou l’entrepôt de véhicules hors d’usage (PLU de [Localité 18] zone N secteur N2 et N3 chapitre 11- pièce 1SCI YVRAC).

La SCI LA [X] justifie à ce titre que la parcelle ZA [Cadastre 11] (SCI SECKO) occupée par la société SEKBAT CONSTRUCTION est à usage de dépôt de matériel (bétonnières, barrières, palettes, plaque de bois, une remorque), dépôt qui ne présente pas de caractère “sauvage” en qu’il apparaît ordonné et constituer le prolongement normal de l’activité du locataire, de sorte qu’il n’est pas possible de juger qu’il s’agisse d’un trouble anormal de voisinage ; par ailleurs une enquête est en cours laquelle pourra déboucher sur une décision administrative enjoignant à la SCI SECKO ou à son locataire d’entreprendre toute remise en état nécessaire à la conformation du site à son classement en zone naturelle. Ainsi, la demanderersse sera déboutée de sa demande au titre du trouble anormal de voisinage dirigée contre la SCI SECKO.

En ce qui concerne la parcelle [Cadastre 12] (SCI YVRAC 2) il résulte de la pièce 6 que l’entreposage de matériaux y est tout à fait anarchique, constitué d’un entassement de ferrailles, bidons, restes de chantier, madrier, bardage, planches, enchevêtrés de ronces, matériaux et déchets de toute nature dont le dépôt est interdit en zone classée naturelle par le PLU. La distinction faite par la SCI YVRAC entre dépôt et dépôt sauvage n’est à ce titre pas pertinente puisque le dépôt effectué de manière anarchique qu’il soit effectué par un tiers ou par le propriétaire de la parcelle concernée peut être qualifié de sauvage et contrevient nécessairement à l’obligation de préserver le caractère naturel et boisé de la zone.

En effet, ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. En raison du caractère anormal du trouble ainsi occasionné au voisinage, il y a lieu de faire droit à la demande, sans préjudicier des suites de l’enquête et de toute décision administrative enjoignant au propriétaire de se conformer à la législation applicable.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de ce chef ; le préjudice éprouvé par la demanderesse en raison de l’importante dégradation de son cadre de vie durant plus de cinq ans peut être chiffrée à 1.200 €

L’équité commande de condamner la SCI YVRAC 2 et la SCI LAUDUC à verser chacune à la demanderesse une indemnité de 1.500 €

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

CONSTATE que la SCI LAUDUC a finalement satisfait à son obligation d’entretien du passage par dépôt de calcaire et de gravillons.

DÉBOUTE la SCI LA [X] de sa demande d’entretien de la parcelle [Adresse 20] [Cadastre 8].

DÉBOUTE la SCI LA [X] de ses demandes fondées sur un déboisement.

DÉBOUTE la SCI LA [X] de ses demandes dirigées contre la SCI SECKO.

DIT que l’entreposage anarchique de matériaux divers sur la parcelle [Adresse 20] [Cadastre 11] constitue un trouble anormal de voisinage imputable à la SCI YVRAC 2.

ORDONNE à la SCI YVRAC 2 de mettre fin à cet entreposage anarchique et à enlever les ferrailles, bidons, restes de chantier, madrier, bardage, planches, enchevêtrés de ronces, matériaux et déchets de toute nature dont le dépôt est interdit en zone classée naturelle par le PLU dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 € par jour de retard durant une période de 60 jours passé ce délai.

CONDAMNE la SCI YVRAC à payer à la SCI LA [X] la somme de 1.200 € à titre de dommages-intérêts et celle de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI LAUDUC à payer à la SCI LA [X] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

CONDAMNE la SCI YVRAC 2 et la SCI LAUDUC aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT