TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

N° RG 23/07965 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KUNE

Jugement du 07 Novembre 2024

[L] [S]

[B] [R]

C/

[E] [X]

[B] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Maitre GOASDOUE

à Maitre AMANOU

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffière ;

Audience des débats : 12 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [B] [R]

M. [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 10] QUEBEC

[Localité 8]

représentés/assistés par Maitre GOASDOUE, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [B] [K]

M. [E] [X]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés/assistés par Maitre AMANOU, avocate au barreau de PARIS

FAITS ET PRÉTENTIONS :

Par acte sous seing privé du 25 juin 2022, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] ont donné à bail à compter du 25 août 2022 à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 1.900 euros hors charge.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 25 août 2022.

Courant juin 2023, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] ont donné congé du logement.

Un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie a été programmé le 12 juin 2023, date à laquelle Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] et la société GUENNO IMMOBILIER, mandatée par les propriétaires, étaient présents.

Par acte d’huissier de justice du 10 octobre 2023, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] ont fait assigner Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] devant le Juge des contentieux de la protection Tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la retenue du dépôt de garantie et la condamnation solidaire de Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] au paiement des sommes suivantes :

* 28.966,85 € à titre principal,

* 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] ont demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir :

Condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] à leur verser la somme de 28.966,85 € ;Débouter Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] de leurs demandes présentées au titre de la majoration du dépôt de garantie, de la procédure abusive et de l’article 700 du code de procédure civile ;Leur décerner acte qu’ils acceptent de payer la somme de 100 € et dire que cette somme viendra en compensation avec toute somme due par Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] ;Condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Rappeler l’exécution provisoire.

Sur le fondement des articles 1730 du code civil et 7c de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1217, 1231 et 1231-1 du code civil, ils ont expliqué que Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] n’ont pas entretenu le logement et l’ont dégradé, ce qu’ils ont admis par la signature de l’état des lieux de sortie. Ils ont indiqué tenir compte de la vétusté dans leurs demandes. Ils exposent que la retenue du dépôt de garantie est justifiée au regard des dégradations et que la majoration liée à la non-restitution dans les délais légaux n’est pas applicable. Sur la demande de paiement de 100 € pour le bois, ils sollicitent la compensation sur le fondement de l’article 1347 du code civil. Sur la demande au titre de la procédure abusive formée par les défendeurs, ils exposent que celle-ci n’est pas justifiée.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] ont demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir :

Condamner Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] au paiement de la somme de 2.470 € au titre de la majoration légale pour non-restitution du dépôt de garantie ;Prendre acte que Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] reconnaissent devoir la somme de 100 € au titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] au paiement de la somme de 8.000 € au titre de la procédure abusive ;Condamne Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;Rappeler l’exécution provisoire.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie, ils invoquent, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1730 et 1755 du code civil, que les bailleurs doivent produire les devis et factures afférents aux dégradations alléguées et démontrer qu’ils ont réalisé les travaux de remise en état. Ils ajoutent que les différences constatées lors de l’état des lieux de sortie relèvent d’un usage normal du logement ou bien qu’il n’y a pas de différence et que certains désordres existaient avant l’arrivée des locataires dans les lieux. Enfin, ils soulignent que la nécessité de la plupart des réparations demandées n’est pas démontrée.

Sur la demande de paiement pour le bois, ils expliquent que les demandeurs ne contestent pas devoir cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ils exposent que les demandeurs ont agi avec mauvaise foi.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 12 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R], assistés de leur avocat, ont maintenu oralement leurs demandes présentées dans les conclusions précitées.

Ils ont expliqué que l’état des lieux de sortie avait relevé des saletés et des dégradations, et qu’il avait été signé par Monsieur [X] et par le mandataire. Ils ont également exposé que la maison ni le jardin n’avaient été entretenus par les locataires.

Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K], assistés par leur avocat, se sont rapportés oralement aux écrits déposés à l’audience.

Ils exposent que des éléments non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée le sont dans l’état des lieux de sortie et que les différences entre les deux documents sont minimes. Ils déclarent que la maison a été entretenue tout le temps de la location et que les propriétaires ont refusé leur proposition de les indemniser à hauteur de 1.000 € pour un nouveau ménage des lieux.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.

MOTIFS :

— Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

L’article 1755 du code civil dispose enfin que “Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure”.

En l’espèce, il est patent que Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 3.800 €.

L’état des lieux dressé le 25 août 2022, lors de l’entrée de Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] dans les lieux, fait état d’un logement en bon état et propre.

Il convient de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie, au regard des demandes des demandeurs :

Dans le séjour / salon 1 :

S’agissant du canapé : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « très bon état, quelques taches ». Il ressort des photographies jointes à l’état des lieux de sortie qu’une tache est visible sur le rebord en photographie n°19 (pièce 4 demandeur).

Au regard de l’état jugé « très bon » à l’entrée dans les lieux, de l’unicité et de la taille de la tache, et en l’absence d’autres éléments permettant d’établir l’existence d’autres traces non liées à un usage normal du canapé, la demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant de la verrière : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, traces rouges ». Les photographies n°20 et 21 (pièce 4 demandeur) jointes à l’état des lieux de sortie sont les mêmes que celles issues de l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’aucune trace ne peut être constatée. Pour autant, les défendeurs ne contestent pas l’existence de ces traces. Les demandeurs fournissent néanmoins un justificatif datant d’avant l’arrivée des locataires, sur lequel il est fait état d’une étape de « ponçage et rebouchage » en plus de la mise en peinture, laquelle n’est pas nécessaire au vu des dégradations relevées.

En conséquence, il sera fait droit à cette demande qui sera réduite à de plus justes proportions et portée au montant de 70 €.

Dans le séjour / salon 2 :

S’agissant du mur : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, traces bleues ». La photographie n°25 jointe à l’état des lieux de sortie permet de constater diverses traces bleues sur un mur. Néanmoins, les demandeurs ne fournissent comme justificatif qu’une facture antérieure à l’arrivée des locataires dans les lieux, sans préciser à quelle prestation de peinture correspond la somme de 590 € demandée, laquelle ne peut être identifiée à la seule lecture de la facture.

En conséquence, en l’absence de justification quant au quantum de la somme demandée, cette demande sera réduite à la somme de 100 €.

S’agissant du sol : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, différentes rayures, poussière ».

Aucun justificatif n’étant fournie à la demande de réparation d’un montant de 250€, cette demande sera réduite à la somme de 10 €.

S’agissant des chaises : L’état des lieux d’entrée mentionne « Très bon état et propre / 6 ». L’état des lieux de sortie mentionne « Très bon état / 6, chaise bleue à reviser, frottement chaise bleu et jaune ». Un frottement est visible sur la chaise bleue en photographie n°37 (pièce 4 demandeur).

En l’absence de pièce permettant de justifier le montant de la demande, celle-ci sera limitée à la somme de 10 €.

S’agissant de la table : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « très bon état, avec rallonge intégrée, 4 pieds de la table rayés ». Les photographies n°39 et n°40 (pièces demandeur) permettent de constater une rayure horizontale sur deux des quatre pieds de la table.

Pour autant, le courriel fourni en pièce 5 par les demandeurs fait état d’une table pour un montant de 4.041 €, alors que le récapitulatif des demandes fait état d’une somme de 6.570 €. En outre, les deux états des lieux mentionnent un état « très bon » de la table. Les demandeurs ne justifient pas davantage d’une évaluation des réparations possibles de la table après la sortie des locataires et ne fournissent qu’un courriel datant du mois de mai 2020, soit deux ans avant l’arrivée des locataires dans les lieux.

En l’absence d’un étayage précis de la demande au titre du remplacement de la table et de justificatif plus précis des réparations après état des lieux de sortie, la demande sera rejetée.

Dans la cuisine

S’agissant du sol : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « très bon état et sale, poussière et miettes, rayure niveau tiroirs ». Les photographies n°43 à 45 des demandeurs permettent de constater quelques miettes au sol et une rayure.

Or les demandeurs ne détaillent pas le chiffrage de leur demande s’agissant de la réparation du sol. Ils fournissent uniquement une facture d’aménagement de cuisine en date de 2020, soit avant l’arrivée dans les lieux des locataires. Cette facture prévoit en outre un aménagement d’une surface de sol de 18,130m2, alors que la rayure concerne une portion bien moindre du sol et qu’aucune autre dégradation n’est mentionnée.

En l’absence de justificatif de réparation et au regard de la nature de la rayure, la demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant de la hotte : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « très bon état et sale, grilles non nettoyées ». La photographie n°52 (pièce demandeur) permet de constater que les grilles ne sont pas nettoyées.

Pour autant, l’une des demandes porte sur le remplacement des filtres à graisse, alors que rien n’est mentionné à ce sujet dans l’état des lieux de sortie, ne permettant pas de déterminer dans quel état se trouvaient les filtres à l’entrée et à la sortie des locataires. Au demeurant, il ressort de la pièce 5 des défendeurs qu’un électricien est passé à la demande des propriétaires en mars 2023 et a constaté que la hotte fonctionnait parfaitement, ce que les demandeurs ne contestent pas.

En l’absence de démonstration d’une faute des locataires dans l’entretien des grilles, la demande sera rejetée.

S’agissant de l’évier : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « très bon état, rayure sur évier ». La photographie n°54 (pièce 4 demandeur) ne permet pas de constater de dégradation ou de rayure comparativement à la photographie de l’évier lors de l’état des lieux d’entrée. En outre, l’existence d’une rayure correspond à une usure pouvant résulter de l’usage normal d’un évier, et ne rend pas celui-ci non fonctionnel, ceci d’autant plus que les deux états des lieux indique un état « très bon » de l’évier.

En conséquence, la demande tendant au remplacement de l’évier sera rejetée.

S’agissant du plan de travail : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « très bon état, quelques traces ». La photographie n°65 (pièce 4 demandeur) ne permet pas de constater l’existence de traces sur le plan de travail, notamment eu égard au contre-jour résultant de la prise du cliché photographique. En outre, les demandeurs indiquent dans leur récapitulatif (pièce 17) demander une réparation de l’équipement, mais fournissent une facture afférente à la fabrication et à la pose intégrales d’un plan de travail datant d’avant l’entrée dans les lieux des locataires. Ceci alors que les deux états des lieux indiquent que ledit plan est en état « très bon », et qu’aucun dysfonctionnement n’est allégué.

En conséquence, en l’absence de traces visibles et d’un justificatif relatif à la réparation du plan de travail, la demande concernant ledit sera rejetée.

S’agissant du range-couverts : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, fissuré ». Aucune photographie n’est jointe. Pour autant, les défendeurs ne contestent pas la présence de la fissure et les demandeurs fournissent une capture d’écran indiquant le montant d’un range-couverts neuf à hauteur de 9,99 €.

En conséquence, il sera fait droit à cette demande.

Dans la salle de bains :

S’agissant de la porte : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, coup et rayure sur porte côté peinture noire ». La photographie n°87 (pièce 4 demandeur) permet de constater une rayure sur la porte, mais pas d’impact. Les défendeurs ne contestent pas l’existence de la rayure. Pour autant, les demandeurs fournissent comme justificatif une facture datant d’avant l’entrée des locataires dans les lieux, laquelle mentionne, outre la peinture des faces de porte, un ponçage et rebouchage.

En conséquence, la demande de ce chef sera réduite à de plus justes proportions et portée à 30€.

S’agissant d’un meuble : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et propre, traces jaunes ». Si les défendeurs ne contestent pas la présence de traces jaunes, les demandeurs ne fournissent aucun justificatif au soutien de leur demande d’un montant de 30 €, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer à quel type de réparation cette somme correspond.

L’indemnisation accordée aux propriétaires de ce chef sera donc limitée à la somme de 10 euros.

Dans la chambre 1 :

S’agissant de l’alèse : L’état des lieux d’entrée mentionne « neuf et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, tachée ». Les défendeurs ne contestent pas la présence de taches et la photographie n°126 (pièce 4 demandeur) permet de constater l’existence de traces sur l’alèse. Les demandeurs fournissent une facture d’un montant de 32,99 € réglée datant du 19 août 2022, livrée à l’adresse des lieux à une date à laquelle les locataires étaient entrés en possession de ceux-ci.

En conséquence, il sera fait droit à cette demande.

S’agissant des oreillers : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, taché ». Les photographies n°129 et 130 (pièce 4 demandeur) permettent de constater différentes taches sur les deux oreillers. Il ressort des pièces des défendeurs (pièce 14 défendeur) que ceux-ci ont toutefois indiqué, dès le 29 août 2022, aux bailleurs que les deux oreillers étaient déjà tachés lors de leur entrée dans les lieux. Il n’est donc, ici, pas démontré de dégradation par les locataires.

S’agissant des marches : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, quelques traces peintures coups sur marche et rambarde noires ». Les photographies n°133 et 134 (pièce 4 demandeur) permettent de constater des menues traces noires sur une marche ainsi que trois traces grises de taille moyenne sur la rambarde. Les demandeurs fournissent une facture datant du 15 juin 2020, soit avant l’entrée dans les lieux des locataires, laquelle mentionne une mise en peinture des contre-marches et du limon, avec ponçage et rebouchage de l’équipement.

En conséquence, au regard de la présence de traces visibles sur une unique marche et de la demande de faire uniquement une remise en peinture, la demande de ce chef sera réduite à de plus justes proportions et portée à 150 €.

Dans le couloir 2 :

S’agissant du mur : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, traces frottement ». La photographie n°137 (pièce 4 demandeur) ne permet pas de constater de dégradation. En outre, les demandeurs fournissent une facture datant du 4 juin 2020, soit avant l’arrivée des locataires dans les lieux, sans préciser à quels travaux de peinture correspond la somme de 2.290,61 € demandée. Leur demande porte également sur une reprise des trous, lesquels ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux de sortie et ne sont pas visibles sur la photographie produite, et pour lesquels les demandeurs n’ont donc pas démontré qu’ils étaient imputables aux défendeurs.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

S’agissant du canapé : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre, canapé lit 2 places avec housse blanche propre ». La photographien°119 (pièce 2 défendeur) permet de constater la présence d’un canapé recouvert d’une housse blanche, sans tache visible. L’état des lieux de sortie mentionne « absence, canapé lit 2 places avec housse blanche propre retrouvé rez-de-jardin », alors que le récapitulatif mentionne qu’il a été retrouvé au rez-de-jadin, en « bon état et sale, taché sur matelas et différentes taches jaunes et marron sur housse ». La photographie n°144 (pièce 4 demandeur) mentionnée dans l’état des lieux de sortie ne représente pas un canapé mais un bureau. L’état des lieux de sortie mentionne toutefois dans la partie Terrasse la présence d’un canapé « bon état et sale, taché sur matelas et différentes taches jaunes et marron sur housse dans chambre 7 erreur de pièce ». Les photographies afférentes n°324 et 325 (pièce 4 demandeur) permettent de constater une tache jaune sur une housse blanche, mais sans vue d’ensemble du meuble photographié. Or l’état des lieux d’entrée, dans la partie Chambre 7, ne fait état d’aucun canapé. Ainsi, il n’est d’une part pas possible de constater de taches ailleurs que sur une housse blanche, mais d’autre part l’imprécision des demandeurs ne permet pas de déterminer si cette housse correspond bien au canapé présent dans le couloir 2 ou s’il s’agit d’un autre canapé qui aurait été présent dans la chambre 7 mais non mentionné dans l’état des lieux d’entrée.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Dans la salle de bain 2 :

S’agissant de la porte : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre, étage 1 barre de seuil mal fixée 1 bloc porte fixé et 1 bloc porte portatif verrou ok, peinture noire sauf sur tranche ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, traces blanches ». La photographie n°151 (pièce 4 demandeur) permet de constater quelques traces blanches. Pour autant, les demandeurs fournissent comme justificatif une facture datant d’avant l’entrée des locataires dans les lieux, laquelle mentionne, outre la peinture des faces de porte, un ponçage et rebouchage.

En conséquence, la demande de ce chef sera réduite à de plus justes proportions et portée à 30€.

S’agissant du spot : L’état des lieux d’entrée mentionne « 5 spots, bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « 5 spots, bon état, manque 1 spot HS ». Pour autant, les demandeurs ne fournissent aucun justificatif à leur demande d’un montant de 20 €.

Celle-ci sera donc réduite à la somme de 10 €.

Dans la chambre 2 :

S’agissant de la porte : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, traces blanches ». La photographie n°178 (pièce 4 demandeur) permet de constater plusieurs petites traces blanches. Pour autant, les demandeurs fournissent comme justificatif une facture datant d’avant l’entrée des locataires dans les lieux, laquelle mentionne, outre la peinture des faces de porte, un ponçage et rebouchage.

En conséquence, la demande de ce chef sera réduite à de plus justes proportions et portée à 30€.

S’agissant du lit simple : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, nombreuses taches sommier ». La photographie n°186 et 187 (pièce 4 demandeur) ne représente que le matelas, le sommier et les taches alléguées n’étant pas visibles. Les défendeurs font en outre état de « traces probables d’urine » et « d’odeur d’urine » qui ne sont pas corroborées par l’état des lieux de sortie, de sorte qu’ils ne démontrent pas que ces taches et odeurs, si elles existent, sont imputables aux défendeurs. En outre, ils ne fournissent aucun justificatif à leur demande d’un montant de 499 €.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Dans la chambre 3 :

S’agissant de la porte : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, traces blanches ». La photographie n°199 (pièce 4 demandeur) permet de constater quelques traces blanches. Pour autant, les demandeurs fournissent comme justificatif une facture datant d’avant l’entrée des locataires dans les lieux, laquelle mentionne, outre la peinture des faces de porte, un ponçage et rebouchage.

En conséquence, la demande de ce chef sera réduite à de plus justes proportions et portée à 30€.

S’agissant du lit simple : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre, comprenant sommier matelas et alèse ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, matelas tachée, alèse tachée ». Les photographies n°208 à 210 (pièce 4 demandeur) ne représentent pas l’alèse, de sorte qu’il n’est pas possible de constater de quelconques taches. Elles permettent de constater des traces jaunâtres sur le matelas. Pour autant, les demandeurs ne fournissent aucun justificatif au soutien de leur demande d’un montant de 219 €.

En conséquence, cette demande sera réduite à la somme de 50 €.

S’agissant du placard : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « poussière et traces diverses blanches ». La photographie n°212 (pièce 4 demandeur) permet de constater quelques traces blanches sur la face de l’un des tiroirs, mais pas sur le reste du meuble. En outre, l’état des lieux de sortie ne précise pas si les traces blanches sont localisées sur toutes les faces ou seulement certains, de sorte qu’elles ne peuvent être considérées comme établies que sur cette seule face. Les demandeurs fournissent à cet égard une capture d’écran correspondant au prix des faces de porte et de tiroir du modèle correspondant.

En conséquence, au regard de la présence attestée de traces sur uniquement une face de tiroir, il sera fait droit à cette demande dans de plus justes proportions, à hauteur de 9 €, correspondant au montant indiqué pour une face de tiroir.

Dans la chambre 4 :

S’agissant de l’alèse : L’état des lieux d’entrée mentionne « 2, neuf et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « 2, bon état et sale, taché ». La photographie n°223 permet de constater des taches sur une seule alèse. Pour autant, les demandeurs ne fournissent aucun justificatif à leur demande d’un montant de 20 €.

En conséquence, cette demande sera limitée à la somme de 10 €.

Dans le couloir 3 :

S’agissant de la porte : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre, peinture noire écaillée sur tranche ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état, peinture noire écaillée sur tranche, multiples traces ». La photographie n°231 (pièce 4 demandeur) permet de constater de multiples traces blanches sur une face de la porte. Pour autant, les demandeurs fournissent comme justificatif une facture datant d’avant l’entrée des locataires dans les lieux, laquelle mentionne, outre la peinture des faces de porte, un ponçage et rebouchage.

En conséquence, la demande de ce chef sera réduite à de plus justes proportions et portée à 30€.

S’agissant du mur : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre, 2 chevilles face verrière 1 impact mur droite buanderie traces légères sous mur en pente ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et propre, 2 chevilles face verrière 1 impact mur droite buanderie traces légères sous mur en pente , toile d’araignée traces noires et bleues ». La photographie n°232 (pièce 4 demandeur) permet de constater une légère trace bleue sur le bas du mur, mais aucune trace noire. Pour autant, les demandeurs ne fournissent aucun justificatif à leur de demande de reprise en peinture d’un montant de 295 €.

En conséquence, cette demande sera limitée à la somme de 10 €.

Dans la buanderie :

S’agissant du sèche-linge : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre, filtres ok ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état et sale, filtres ok ». Les photographies n°250 à 253 (pièce 4 demandeur) permettent de constater que le sèche-linge comprenait encore des vêtements et présentait plusieurs salissures. Pour autant, dans leur récapitulatif des sommes demandées, les demandeurs font état du commentaire suivant « grillé pas absence de nettoyage des filtres nombreuses chaussettes retrouvées », lequel commentaire n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie. Le comparatif entre les états des lieux d’entrée et de sortie fourni par les deux parties ne fait pas davantage état de ce commentaire.

Il ressort toutefois des échanges entre les parties (pièce 17 défendeur) que le sèche-linge a cessé de fonctionner durant le temps de la location, et qu’il a été remplacé par un nouvel appareil. De plus, les bailleurs ont procédé à un remplacement spontané et immédiat du sèche-linge, sans diagnostic permettant de déterminer si celui-ci pouvait être réparé et non remplacé. Alors qu’ils soutiennent désormais que cela est dû un mésusage de la part des défendeurs, cela n’est démontré par aucun élément fourni par les parties, de sorte qu’il ne peut être considéré que le premier dysfonctionnement relevait des réparations locatives incombant au locataire.

Il apparaît ainsi que le sèche-linge était en bon état quoique sale à la sortie des locataires, et qu’aucun dysfonctionnement n’a été mentionné à ce moment-là, de sorte que les demandeurs n’ont pas démontré que les défendeurs avaient commis des dégradations de nature à le rendre hors d’usage.

En conséquence, la demande en remplacement du sèche-linge sera rejetée.

Dans les WC 2 :

S’agissant de la brosse : L’état des lieux d’entrée fait état de « WC suspendu en bon état et propre », comprenant notamment « 1 brosse WC ». L’état des lieux de sortie mentionne des WC en « bon état et sale », dont une « 1 brosse WC sale ». Les photographies n°267 et 268 (pièce 4 demandeur) ne permettent pas d’identifier de salissure s’agissant de la brosse. En outre, les demandeurs ne fournissent aucun justificatif à leur demande d’un montant de 2 €.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Dans le parking :

S’agissant de la housse de table de ping-pong : L’état des lieux d’entrée mentionne « très bon état et propre, avec sa housse ». L’état des lieux de sortie mentionne « « bon état, avec sa housse arrachée ». Les photographies n°370 et 371 (pièce 4 demandeur) permettent de constater de telles déchirures. Si les défendeurs affirment (pièce 5 défendeur) ne pas savoir si elles n’étaient pas déjà présentes à leur arrivée, il ressort que tel n’était pas le cas sur la photographie n°283 (pièce 2 demandeur) lors de l’état des lieux d’entrée. Les demandeurs fournissent une capture d’écran pour une housse neuve d’un montant de 40 €.

En conséquence, il sera fait droit à cette demande.

S’agissant du portail : L’état des lieux d’entrée mentionne « bon état et propre ». L’état des lieux de sortie mentionne « bon état ». Les photographies n°273 à 274 (pièce 4 demandeur) sont identiques aux photographies de l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’aucune rayure consécutive à l’occupation par les locataires ne peut être relevée. Les demandeurs n’apportent pas davantage la preuve des rayures qu’ils allèguent par d’autres éléments. Au surplus, ils fournissent comme justificatif une facture datant d’avant l’arrivée des locataires dans les lieux, sans préciser en quoi le montant de 3.000 € sollicité correspond à une reprise de peinture du portail.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur le devis de nettoyage :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était en bon état et propre. L’état des lieux de sortie mentionne qu’il est en bon état mais que de nombreux équipements et pièces sont sales, de la poussière et des saletés étant évoquées à plusieurs reprises. Le devis présenté n’est pour autant ni signé, ni complété d’une facture.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans de plus justes proportions et les défendeurs seront condamnés à verser aux propriétaires la somme de 800 € au titre du nettoyage du logement.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] à verser la somme totale de 1471,98 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

La restitution du dépôt de garantie est de droit, sauf démonstration par le bailleur d’un motif légitime (dégradations, sommes restantes dues notamment), ce dont Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] ont partiellement justifié dans le cadre de la présente procédure. Il convient donc de les condamner à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] la somme de 2328,02 € correspondant au dépôt de garantie (3800€) minoré des sommes dues au titre des dégradations locatives (1471,98 €). Cette somme sera majorée d’une somme de 10% du loyer principal par mois de retard.

En l’espèce, la restitution du dépôt de garantie aurait dû intervenir dans le délai de deux mois suivant la restitution des clefs, soit au plus tard le 12 août 2023. Le retard est ainsi constitué au 13 août 2023, date retenue dans les dernières écritures, de treize mois. Les locataires sollicitent, à ce titre, la somme de 2.470 €, correspondant à 13 mois de majoration de 10%.

Il sera fait droit à leur demande.

Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] seront donc condamnés à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] la somme totale de 4 798,02 € (2 328,02 + 2.470), somme arrêtée au 12 septembre 2024.

— Sur la demande en paiement au titre du bois de chauffage

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] ne contestent pas s’être engagés à verser la somme de 100 € à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K]. En outre, il ressort des pièces qu’ils avaient fait une offre de 100 € pour la conservation du bois, offre acceptée par les défendeurs.

En conséquence, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] seront condamnés à verser la somme de 100 € à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K], au titre du bois de chauffage laissé dans la maison.

— Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

L’article 1347-1 du même code dispose que « sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre ».

En l’espèce, les sommes dues par chacune des parties à l’autre sont fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En conséquence, il sera prononcé la compensation de la somme de 100 € avec la somme de 1471,98€.

Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] seront donc condamnés à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] la somme totale de 4 898,02 € (2328,02 + 2.470 + 100).

— Sur la demande au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 32-1 du code civil dispose en outre que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, les défendeurs ne démontrent pas la mauvaise foi des demandeurs, lesquels ont usé normalement de leur droit d’agir en justice afin que soit statué sur leur bien-fondé de leur action, lequel a au demeurant été partiellement reconnu.

En conséquence, cette demande sera rejetée, étant précisé qu’il leur est déjà accordé des dommages et intérêts au titre de la non restitution du dépôt de garantie.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] succombant partiellement, ils seront condamnés à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance. La demande de Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] de ces chefs sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier et par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] sont condamnés à payer à Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] la somme de 1471,98 euros au titre des dégradations locatives ;

DIT que cette somme sera soustraite du montant du dépôt de garantie de 3 800 € versé par Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] et que Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] doivent restituer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] ;

DIT que Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] sont condamnés au versement d’une majoration de retard de 10% arrêtée au 12 septembre 2024 et fixée à la somme de 2470 € ;

DIT que Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] sont condamnés à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] la somme de 100 euros en paiement du bois de chauffage laissé dans les lieux par les locataires ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues ;

CONDAMNE, en conséquence, Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] la somme totale de 4 898,02 € ;

DEBOUTE Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] à payer la somme de 800 euros à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [K], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] de leur demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [B] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance.

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection