N° RG 24/01647 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYDM

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

54Z

N° RG 24/01647

N° Portalis DBX6-W-B7I-YYDM

AFFAIRE :

[J] [E] épouse [F]

[O] [F]

C/

[D] [K]

Grosse Délivrée

le :

à

Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES

Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS

1 copie à Madame [P] [U], expert judiciaire

N° RG 24/01647 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYDM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Septembre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [J] [E] épouse [F]

née le 07 Mai 1978 à [Localité 8] (DRÔME)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [O] [F]

né le 14 Février 1976 à [Localité 10] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [K]

né le 15 Octobre 1968 à [Localité 7] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [F] et Madame [J] [E] son épouse, sont propriétaires depuis février 2020 d’une maison individuelle édifiée sur une parcelle d’environ 2400 m², située [Adresse 1], à [Localité 9], cadastrée section AE n°[Cadastre 3].

Leur propriété est contiguë à celle dont Monsieur [D] [K] est propriétaire et située [Adresse 6]. Monsieur [K] a obtenu un permis de construire le 15 juillet 2020 délivré par la Mairie de [Localité 9] pour la construction d’une maison individuelle d’habitation R+1, laquelle a été achevée en février 2023.

Se plaignant de la création de vues réciproques, d’une perte de vue dégagée, et d’une perte d’intimité depuis la réalisation de ces travaux, les époux [F] ont sollicité en référé l’organisation d’une expertise afin de constater les préjudices subis et évaluer leurs montants.

Par ordonnance du 07 novembre 2022, il a été fait droit à cette mesure d’expertise et Madame [P] [U] a été désignée pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2023.

Ne trouvant aucune solution amiable au litige, les consorts [F] ont assigné au fond, au visa des articles 544 et 651du code civil, Monsieur [K] par acte du 29 février 2024 aux fins :

De condamner Monsieur [K] à leur verser en indemnisation de leurs préjudices une somme totale de 26 263,86 euros sous réserve de l’indemnisation de leur préjudice de perte d’intimité,

De condamner Monsieur [K] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

De ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées le 10 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur et Madame [F] maintiennent leurs prétentions conformes à la teneur de l’assignation.

Ils exposent qu’ils sont propriétaires d’une maison avec piscine à [Localité 9], qu’ils ne souffraient avant la construction litigieuse d’aucun vis-à-vis, qu’ils ont eu la surprise de voir édifier une maison à étage en limite de clôture comportant trois vues directes et huit vues obliques. Ils expliquent avoir fait planter divers végétaux le long du mur de clôture et aux abords de leur piscine afin de minimiser l’impact des vues. Ils déplorent l’édification d’une maison de près de 7 mètres de haut tandis qu’une maison de plain-pied eut été moins préjudiciable, et soutiennent que le respect des règles d’urbanisme et du PLU par le défendeur ne les privent pas d’une action en trouble anormal de voisinage. Monsieur et Madame [F] soutiennent que les végétaux plantés en vue de minimiser le trouble de vue doivent leur être remboursés, tant les frais d’installation déjà réglés que le coût futur d’entretien desdits végétaux (22 315,86 euros), ce qui représentent la somme de totale de 26 263,86 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 20 juin 2025, auxquelles ils convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] sollicite du Tribunal :

De débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs prétentions,

D’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A défaut, d’assortir l’exécution des condamnations à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations,

De condamner les époux [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens dont distraction faite au profit de Maître Stéphan DARRACQ représentant la SCP MAATEIS.

Monsieur [K] expose que le projet initial consistait en la construction d’une maison de plain-pied, qu’en raison de contraintes d’emprise au sol imposées par le PLU de [Localité 9], il s’est vu contraint de modifier son projet et de créer un étage, que sa construction respecte l’ensemble des règles d’urbanisme et du PLU.

Il expose que les vues droites ou obliques sont toutes à une distance bien supérieure à celles prévues par le code civil, que ces vues ont été obérées par des claustras ou brise-vues qu’il a fait installer pendant et après les opérations d’expertise. Il explique en effet avoir fait construire un mur de clôture à ses frais, surplombé par des panneaux de clôture à lames horizontales, rendant impossible toute vue au niveau du rez-de-chaussée. S’agissant de la perte d’une vue dégagée, il soutient qu’il n’existe aucun droit au maintien d’une vue existante pour un propriétaire, dans une commune, qui plus est, en pleine expansion.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS

Il n’est plus discuté, et cela ressort par ailleurs du rapport de l’expert judiciaire (page 11), que la construction litigieuse est conforme au permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 9].

L’expert judiciaire rappelle que les parcelles des demandeurs et du défendeur sont issues d’une même propriété qui a été divisée. Le rapport décrit une hauteur de la maison litigieuse de 6,83 mètres à partir du seuil, implantée en fond de terrain sur deux niveaux, et visible depuis la propriété des époux [F], le tout dans un environnement rural. Il est précisé dans le rapport que la propriété de Monsieur [K] s’inscrit dans le paysage sans s’en détacher particulièrement, qu’il existe dans le secteur d’autres maisons R+1.

Contrairement à ce que soutient le défendeur dans ses écritures, un trouble anormal de voisinage peut être constitué, nonobstant le respect des contraintes réglementaires d’une construction.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le litige porte sur deux aspects ; d’une part, la perte d’intimité, d’autre part, la perte d’une vue dégagée.

S’agissant du premier point, les demandeurs soutenaient initialement que les vues directes créées sur leur propriété, notamment sur leur piscine, par la construction en R+1 élevée par le défendeur, étaient constitutives d’un trouble anormal de voisinage en ce qu’elles généraient une perte d’intimité. Ce point n’est plus soutenu, Monsieur [K] ayant supprimé les vues directes depuis sa propriété par la pose de brises vues (lames horizontales surplombant le mur de clôture) ce qui est constaté par l’expert judiciaire et n’est pas contesté. Il ressort par ailleurs du permis de construire que ces brises-vues étaient prévues dès l’origine du projet. S’agissant des vues obliques, l’expert a noté l’engagement de Monsieur [K] d’installer un claustra sur le premier toit terrasse, côté propriété des demandeurs. Monsieur [K] démontre suffisamment par la production de trois clichés, que ce claustra a bien été posé, empêchant toute vue oblique depuis le 1er étage de sa maison. Les demandeurs seront, par conséquent déboutés sur ce point, lequel a fait l’objet d’une simple réserve d’indemnisation dans leurs conclusions.

S’agissant de la perte d’une vue dégagée, l’expert a mesuré la distance entre la maison litigieuse et le mur de clôture à 3,59 mètres. Il n’est pas contestable, et cela ressort des clichés pris pendant les opérations d’expertise, que la maison de Monsieur [K] est bien visible depuis le jardin des demandeurs.

Cependant, elle ne modifie pas profondément l’aspect du jardin des demandeurs et comme le décrit l’expert judiciaire en page 20 de son rapport, la maison de Monsieur [K] est relativement éloignée de l’espace de vie extérieur des époux [F] (dont la superficie du terrain ressort à 2 400 m²). Si l’expert met en relation les aménagements paysagers avec un besoin des demandeurs de minimiser l’impact visuel de la nouvelle construction, il s’en remet au Tribunal pour juger de la pertinence de la prise en compte d’un préjudice de perte de vue dégagée. En l’espèce, il convient en premier lieu de relever que les demandeurs ne pouvaient ignorer que la parcelle du défendeur avait vocation à être construite, s’agissant d’un terrain constructible issu d’une division. En second lieu, la description du rapport d’expertise ne démontre aucune vue remarquable dont auraient auparavant bénéficié les demandeurs, l’environnement étant essentiellement composé de champs, de grands terrains dont certains sont cultivés. Enfin, les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un droit immuable à un environnement stable, lui-même sans élément remarquable, dans une commune, certes encore rurale, mais située dans la périphérie de [Localité 5] (20 kilomètres) composée de 5000 habitants et vouée à s’urbaniser. Si le trouble dont se prévalent les demandeurs ne peut être nié, celui-ci ne peut toutefois être considéré comme excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’absence de démonstration de l’anormalité du trouble créé par la construction, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Les consorts [F] seront condamnés aux dépens de l’instance, ne comprenant pas ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire, qui ont été nécessaires pour qu’il soit mis fin aux vues sur le bien des demandeurs et qui seront en conséquence supportés par le défendeur.

L’équité commande de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [J] [E] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [D] [K],

REJETTE les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] et Madame [J] [E] aux dépens de l’instance, dont sont exclus les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise, et DIT qu’ils seront directement recouvrés par Maître Stéphan DARRACQ représentant la SCP MAATEIS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à supporter les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT