TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00810 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLZX

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] C/ [L] [C]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée

le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [S] [V] régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [L] [C]

né le 27 Janvier 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2021 à effet du 19 juillet 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] (OPH CDA), a donné à bail à Monsieur [L] [C] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 304,91 euros, outre les charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier le 15 novembre 2024 à Monsieur [L] [C] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 19 novembre 2024. La CAF a été saisie le 24 octobre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 mars 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 17 mars 2025, l’OPH CDA a assigné Monsieur [L] [C] aux fins de voir constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux, obtenir l’expulsion du locataire sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 907,36 euros au titre des loyers impayés à la date du 24 février 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’il soit condamné aux frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame en outre 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle l’OPH CDA était représenté par Madame [S] [V], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, et Monsieur [L] [C] a comparu.

Le bailleur, se référant à son assignation, maintient ses demandes initiales, en actualisant la dette à 1.798,67 euros et précisant que le loyer résiduel est de 182,15 euros. Il indique que le dernier paiement d’un montant de 230,00 euros est en date du 15 janvier 2025 et qu’il n’y a eu aucun paiement depuis.

Monsieur [L] [C] indique qu’il va reprendre le paiement du loyer le mois prochain, en précisant être bénéficiaire de l’AAH. Il précise qu’il ne va percevoir que 600,00 euros en mai et qu’il n’a eu aucun versement en janvier 2025. Il précise être maçon et avoir travaillé pendant 8 mois, mais qu’il a signé une rupture conventionnelle suite à une tendinite. Il ajoute que ses droits au chômage se terminent le mois prochain. Il indique qu’il n’a aucun accompagnement social.

Le diagnostic social et financier a été adressé au greffe 25 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat dans le délai.

Par ailleurs, l’OPH CDA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 15 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties s’agissant du logement a été résilié de plein droit le 15 janvier 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 06 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [L] [C] au paiement des loyers échus et non réglés jusqu’au 15 janvier 2025.

En outre, l’occupation des lieux s’étant poursuivie après cette date, Monsieur [L] [C] sera condamné à verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 1.622,14 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée à la date du 06 mai 2025, les frais de poursuites étant exclus (78,44 euros + 98,09 euros).

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [L] [C] n’a pas jugé utile de se rendre aux deux convocations pour l’établissement du diagnostic social et financier. Le bailleur a indiqué au service social que le locataire s’était engagé à plusieurs reprises à régler mais que malgré les relances, il n’a pas tenu ses engagements. Il a aussi précisé que Monsieur [L] [C] avait indiqué transmettre un chèque de son frère, ce qui n’a jamais eu lieu.

Il résulte du décompte de créance que les rejets de prélèvement sont très réguliers, et que Monsieur [L] [C] a cessé de payer son loyer depuis le 15 janvier 2025, date du dernier versement spontané, intervenu après un rejet de prélèvement le 08 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [L] [C] a confirmé ne pas avoir repris le versement de son loyer avant l’audience, la circonstance tenant à sa promesse de reprendre le paiement à compter du mois prochain ne permettant pas de lui octroyer la possibilité de rester dans le logement.

Dès lors que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 16 janvier 2025, Monsieur [L] [C] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée, le concours éventuel de la force publique étant autorisé. De même, la demande au titre des frais de déménagement et de garde meubles sera rejetée, le tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [L] [C] succombant, sera condamné à verser au bailleur la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [L] [C], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 06 juillet 2021, conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4], et Monsieur [L] [C] portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 15 janvier 2025 ;

— ORDONNE à Monsieur [L] [C] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4], en deniers ou quittance, la somme de 1.622,14 euros (MILLE SIX CENT VINGT DEUX EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupations impayés arrêtée au 06 mai 2025, déduction faite des frais de poursuite, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4], une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4], de sa demande au titre de l’astreinte ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4], de sa demande au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] la somme de 200,00 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [C] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER