TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02226 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSYB

3 copies

GROSSE délivrée

le 10/03/2025

à la SELARL CMC AVOCATS

M^e Baptiste MAIXANT

Rendue le DIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. PAROSA METAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société BP PLOMBERIE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 27 septembre 2024, la S.A.S. PAROSA METAL a assigné la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 31 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au juge des référés de :

* débouter la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE de ses demandes ;

* constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

* ordonner l’expulsion de la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

* ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

* condamner la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE à lui payer :

—  2.827,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2024 avec intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Subsidiairement,

* la condamner au paiement de la somme de 13.649,28 euros due au 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal ;

* la condamner à communiquer une attestation d’assurance à compter du 9 janvier 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

En tout état de cause,

* la condamner à lui payer 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La S.A.S. PAROSA METAL expose que, par acte authentique en date du 17 décembre 2018, elle a donné à bail commercial à la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE des locaux d’environ 150 m² situés à [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 9.000 euros, outre 2.700 euros de provision annuelle sur charges.

Des factures de régularisation d’indexation et de charges sont restées impayées et par acte du 17 juin 2024, elle a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 2.599,64 euros et de fournir son attestation d’assurance, en visant la clause résolutoire.

Par ses dernières conclusions du 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE demande au juge des référés de rejeter la demande qui se heurte à des contestations sérieuses et d’ordonner à la S.A.S. PAROSA METAL de rétablir l’alimentation en eau du local, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de la S.A.S. PAROSA METAL à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elle soutient que le commandement de payer lui a été délivré sans qu’aucun détail de la créance ne soit fourmi et que ce n’est que dans le cadre de la procédure qu’elle a pu découvrir qu’il s’agissait d’une créance de charges.

Elle fait valoir que ces charges ne sont pas justifiées, alors que le local commercial objet du bail fait partie d’un ensemble immobilier de 22 000 m² dont elle n’occupe que 150 m², et que les factures produites ne concernent pas spécifiquement le local dont elle est locataire.

Elle estime ne pas avoir à régler à l’aveugle des montants aussi importants.

Elle fait valoir que faute pour la S.A.S. PAROSA METAL d’avoir justifié le montant des sommes réclamées, le commandement de payer délivré le 17 juin 2024 ne peut valablement permettre de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire, et qu’un commandement de payer et de communiquer son attestation d’assurance visant la clause résolutoire a été signifié le 17 juin 2024 à la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE.

L’attestation d’assurance de la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE a été produite par elle pour la période du 17 décembre 2018 au 8 janvier 2025.

Le commandement de payer a été délivré pour avoir paiement de la somme de 2.599,64 euros

pour “principal d’ouverture”, sans autre précision ni décompte annexé permettant de savoir à quoi correspond la somme réclamée.

Dans le cadre de la présente procédure a été communiquée une facture d’un montant de 2.599,64 euros correspondant non à des loyers mais aux charges dues pour l’année 2023, après déduction de la provision annuelle de 2.700 euros. Il n’est pas justifié de l’envoi de cette facture préalablement à la délivrance du commandement.

Le bail commercial porte sur un local de 150 m² situé dans un ensemble immobilier de 22 000 m².

En ce qui concerne les charges, ce bail stipule que le locataire doit verser une provision annuelle de 2.700 euros et que le bailleur établira annuellement le décompte des charges réelles, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, les pièces justificatives étant tenues à sa disposition.

Les modalités de calcul des charges du local par rapport à l’ensemble immobilier ne sont pas précisées.

Or les justificatifs produits concernent l’ensemble de l’immeuble détenu par la S.A.S. PAROSA METAL.

C’est par conséquent à juste titre que la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE fait observer que le montant des charges appelées dans le cadre de la régularisation annuelle ne peut être vérifié.

Il doit être relevé que le manquement justifiant le constat de la résiliation de plein droit du bail commercial doit être parfaitement caractérisé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, qu’il s’agisse de l’obligation d’assurance ou du paiement de charges locatives.

La demande doit être rejetée.

La S.A.S. PAROSA METAL forme une demande subsidiaire en paiement de la somme de 13.649,28 euros due au 2 janvier 2025, correspondant à la régularisation de charges au titre de l’année 2023, à une régularisation d’indexation, ainsi qu’à des appels de fond des troisième et quatrième trimestre 2024, et premier trimestre 2025, outre des frais de recouvrement.

Il n’est pas justifié du règlement des loyers des troisième et quatrième trimestre 2024 et premier trimestre 2025 par la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE qui n’a pas fait d’observations quant à cette demande dans ses écritures.

Déduction faite des charges et des frais de recouvrement, il sera alloué à la S.A.S. PAROSA METAL la somme de 12.827,04 euros, cette créance n’apparaissant pas contestable.

La S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE n’ayant produit, aucun justificatif relatif à sa situation financière, il n’y a pas lieu à délais de paiement.

La S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE n’a produit aucune pièce établissant que les lieux loués ne comportent pas d’alimentation en eau, et sa demande tendant à voir ordonner à la S.A.S. PAROSA METAL de rétablir l’alimentation en eau du local, sous astreinte, n’est évoquée qu’au dispositif et n’est pas développée dans ses écritures.

Elle ne peut être considérée comme fondée.

L’argumentation de chacune des parties n’étant que partiellement fondée, les dépens seront partagés et chacune conservera la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d’appel ;

Condamne la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE à payer à la S.A.S. PAROSA METAL la somme provisionnelle de 12.827,04 euros au titre de l’arriéré locatif, premier trimestre 2025 inclus.

Rejette toutes autres demandes.

Rejette toutes demandes de la S.E.L.A.R.L. BP PLOMBERIE.

Partage les dépens par moitié entre les parties.

La présente décision a été signée par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,