TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-marc NOYER ; M^e Frédérique ROUSSEL STHAL ; Monsieur [P], [J] [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08558 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BY

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AVRON 62, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-marc NOYER de la SELEURL CABINET NOYER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1220

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

Monsieur [P], [J] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08558 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 mai 1972, M. [Z] [R] et M. [L] [M], aux droits desquels vient la SCI AVRON 62, a donné à bail à M. [I] [B] et Mme [C] [D], son épouse, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2004, réceptionnée le 27 septembre 2004, le cabinet Comte, société gestionnaire de l’immeuble, a fait délivrer à la locataire un congé sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 à effet au 31 décembre 2004, mettant fin au bail et donnant la qualité d’occupant à Mme [C] [D].

Mme [C] [D] est décédée le 8 juin 2024. Par courrier du 26 juin 2024, M. [V] [U], se présentant comme son conjoint, a sollicité le transfert du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SCI AVRON 62 a fait assigner M. [V] [U] et M. [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

faire constater la résiliation de plein droit du bail,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [U], et sans bénéfice du délais de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédure civile d’exécution et de la trêve hivernal,obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 euros, à compter du 8 juin 2024 et jusqu’à libération des lieux,obtenir la condamnation de M. [P] [B] au paiement de la somme de 3 382,25 euros au titre de l’arriéré locatif,obtenir la condamnation in solidum, des défendeurs au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements délivrés, de l’assignation et de la signification du jugement à intervenir.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience du 21 mai 2025, la SCI AVRON 62, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a indiqué que le décompte actualisé de sa créance est arrêté à la somme de 5 549,12 euros, le 1er avril 2025.

M. [V] [U], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges et à titre subsidiaire au montant du loyer encadré minoré,dire que le règlement de 780,52 euros opéré le 4 octobre 2024 s’imputera sur l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2024,rejeter la demande de suppression du délai de deux mois et de la procédure subséquente applicable,rejeter la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [P] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précise que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

L’article 7 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précise : sous réserve des dispositions de l’article 5, le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible.

L’article 5 I de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précise que le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

[…]

I bis. – Nonobstant les dispositions de l’article 1742 du code civil, même en l’absence de délivrance d’un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d’abandon du domicile par le locataire, même en l’absence de délivrance d’un congé.

Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article.

En l’espèce, M. [V] [U], qui ne conteste pas ne pas avoir été lié à Mme [C] [D], bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux, par le mariage ou un pacte civil de solidarité, ne peut bénéficier du maintien dans les lieux

Il se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 8 juin 2024, date de décès de Mme [C] [D], et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs, l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, la SCI AVRON 62 n’apporte aucun élément tendant à démontrer la mauvaise foi de M. [V] [U] où qu’il serait entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les demande de la SCI AVRON 62 de voir supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale prévu à l’article L412-6 du même code seront rejetées.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La SCI AVRON 62 sollicite la condamnation de M. [P] [B] au paiement de la somme de 3 382,25 euros au titre de l’arriéré locatif en tant qu’héritier de Mme [C] [D], bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux et la condamnation M. [V] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 euros, à compter du 8 juin 2024 et jusqu’à libération des lieux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, il résulte du décompte qu’au 1er janvier 2024, la dette locative s’élevait à 2 341,56 euros, il convient d’ajouter la somme de 589,73 euros correspondant au loyer du 2nd trimestre 2024 arrêté au 8 juin 2024. La dette de loyers et charges s’élève donc à 2 931,26 euros.

Il résulte des pièces du dossier que si M. [P] [B] est bien le fils de Mme [C] [D], la SCI AVRON 62 ne justifie pas qu’il serait tenu des dettes de Mme [C] [D], la demande en paiement formée à son encontre est, par conséquent, rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des lieux occupés mentionnées au contrat de bail (local de type F3, non meublé), de sa localisation, des règles d’encadrement des loyers parisiens et, d’autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, bien que ce dernier ne produit pas de justificatif de la surface de l’appartement, l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. [V] [U] sera fixée à 780,52 euros par trimestre, à compter du 8 juin 2024 et jusqu’à la date du jugement, puis à compter du 30 juillet 2025 et jusqu’à la libération des lieux à la somme de 750 euros par mois, charges comprise.

Étant précisé que le paiement du 14 octobre 2025 d’un montant de 780,52 euros doit être imputé sur la dette de M. [V] [U], ce dernier n’étant pas ayant droit de la locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [V] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer et le commandement de justifier de l’assurance acte, non obligatoire dans le cadre de la présente procédure, n’ayant pas un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

Condamné aux dépens, M. [V] [U] devra verser à la SCI AVRON 62 une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail d’habitation portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] a expiré le 8 juin 2024

ORDONNE à M. [V] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la SCI AVRON 62 de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution et de suppression du bénéfice de la trêve hivernale,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande en paiement de l’arriéré locatif formée à l’encontre de M. [P] [B],

CONDAMNE M. [V] [U] à verser à la SCI AVRON 62 une indemnité d’occupation d’un montant de 780,52 euros par trimestre à compter du 8 juin 2024 et jusqu’à la date du jugement, puis à compter du 30 juillet 2025 et jusqu’à la libération des lieux à la somme de 750 euros par mois, charges comprises,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE M. [V] [U] à verser à la SCI AVRON 62 une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [U] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer et de justifier de l’assurance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection