N° RG 25/04093 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBH

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/04093 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBH

Minute

AFFAIRE :

Syndic. de copro. HESPERIDE DE [Localité 7] situé [Adresse 1]

C/

[J] [F], [E] [D] [T]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “HESPERIDE DE [Localité 7]” situé [Adresse 3]

Représenté par son syndic la SOCIETE DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIERE (SOPREGI)

Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette audit siège

Représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [F]

[P] [M] [Localité 4]

Défaillant

N° RG 25/04093 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBH

Madame [E] [D] [T]

[Localité 6]

Défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé HESPERIDES DE [Localité 7] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SOCIETE DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIERE ci-après dénommée la SOPREGI, par acte du 6 mars 2025, a assigné M. [J] [F] et Mme [E] [T] propriétaires des lots n°1021 1130 1219, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— de le déclarer recevable et bien fondé en son action

— la condamnation solidaire de M. [J] [F] et Mme [E] [T] au paiement de la somme de 20.420,53 euros au titre des charges impayées avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2025

— la condamnation solidaire de M. [J] [F] et Mme [E] [T] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— la condamnation solidaire de M. [J] [F] et Mme [E] [T] au paiement d’une somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Bien que régulièrement assignés conformément aux dispositions des articles 683 et 688 du code de procédure civile et 18-3 de la convention du 27 septembre 1986 de coopération judiciaire en matière civile commerciale sociale et administrative, conclue entre le gouvernement de la république française et le gouvernement de la république de Djibouti, publiée par décret n°92-808 du 19 août 1992, M. [J] [F] et Mme [E] [T] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2025.

Sur quoi, le tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965,

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé HESPERIDES DE [Localité 7] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SOPREGI, produit à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et validant divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 avril 2021 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante, ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante

— le procès-verbal de l’assemblée générales des copropriétaires en date des 10 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante

— le contrat de syndic

— les appels de fonds adressés à M. [J] [F] et Mme [E] [T] de décembre 2022 à septembre 2024 faisant ressortir un solde à payer de 15.156,40 euros

— les appels de fonds pour 2024 et 2025

— la mise en demeure du 6 février 2025 avec la preuve de dépôt d’un recommandé international

— le jugement du 5 décembre 2024 du tribunal judiciaire de BORDEAUX condamnant les défendeurs au paiement de la somme de 13.546,48 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2023.

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.

Au vu de ces éléments, la demande en paiement est bien fondée. Il convient, conformément à la demande, de condamner M. [J] [F] et Mme [E] [T] au paiement de la somme de 20.420,23, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la preuve de la réception de la mise en demeure du 6 février 2025 n’étant pas versée aux débats. Les condamnations seront prononcées in solidum, la solidarité ne se présumant pas.

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété est essentiel afin que le Syndicat puisse disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et d’assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires a subi en l’espèce, en raison de la persistance de M. [J] [F] et Mme [E] [T] dans leur carence dans le paiement des charges de copropriété, un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement, susceptible en tant que tel de justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ou 1240 du même code. En outre, les autres copropriétaires, sans forcément avoir la trésorerie suffisante, sont systématiquement obligés de faire à sa place l’avance des fonds nécessaires à l’entretien durable de l’immeuble et à la réalisation des travaux en cours. Il convient dès lors d’allouer au syndicat des copropriétaires de ce chef, une somme de 800 euros.

M. [J] [F] et Mme [E] [T], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

L’équité commande de condamner M. [J] [F] et Mme [E] [T] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne in solidum M. [J] [F] et Mme [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé HESPERIDES DE [Localité 7] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SOPREGI la somme de 20.420,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 6 mars 2025,

Condamne in solidum M. [J] [F] et Mme [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé HESPERIDES DE [Localité 7] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SOPREGI la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [J] [F] et Mme [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé HESPERIDES DE [Localité 7] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SOPREGI , la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [J] [F] et Mme [E] [T] aux dépens

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT