TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09157

N° Portalis DB3S-W-B7I-2ALJ

Minute : 112/25

Monsieur [B]

Société SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [U] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. [C]

Le 27 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Janvier 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [D] [J] [X] [B], demeurant [Adresse 4]

Société anonyme SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentés par Maître Clémentine CASALIS, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Marion LACOME D’ESTALENX, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 septembre 2020, M. [Y] [B] a donné à bail à M. [U] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 980 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 980 euros.

Par acte en date du 12 octobre 2023, la société anonyme Seyna s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 avril 2024, M. [Y] [B] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 177,57 euros visant la clause résolutoire.

Le bailleur et la caution ont ensuite fait assigner M. [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 19 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette date, le bailleur et la caution, représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent :

– à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

– l’expulsion de M. [U] [C] ;

– le transport et la séquestration des meubles ;

– et la condamnation de M. [U] [C] :

– au paiement de la somme actualisée de 7 450,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

– au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

– et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Ils exposent, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Ils précisent ne pas savoir si le locataire est encore dans les lieux. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Cité par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [U] [C] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 septembre 2020 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par le bailleur le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 2 177,57 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Il ressort néanmoins des décomptes et quittances produits aux débats que la caution a versé au bailleur les sommes de 1 528,38 euros et 649,19 euros le 29 mars 2024 et le 22 avril 2024. En conséquence, la dette a été soldée auprès du bailleur dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

La clause résolutoire du contrat n’est donc pas acquise et la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail sera rejetée.

Cependant, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que le locataire reste redevable de la somme de 7 450,81 euros. Cette somme est supérieure à cinq échéances contractuelles. Il ressort en outre de l’acte de signification de l’assignation qu’il n’est pas certain que M. [C] réside toujours dans les lieux loués.

Dès lors, l’inexécution apparaît suffisamment grave pour justifier le prononcé de résiliation du bail. Le bail sera judiciairement résilié à la date du présent jugement.

L’expulsion de M. [U] [C] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [U] [C] reste lui devoir la somme de 5 282,24 euros à la date du 18 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il ressort en outre des quittances subrogatives produites aux débats que la société anonyme Seyna a versé au bailleur la somme de 2 177,57 euros.

M. [U] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [U] [C] sera donc condamné au paiement de :

– la somme de 5 282,24 euros au profit du bailleur, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 055,80 euros à compter de l’assignation du 19 août 2024

– la somme de 2 177,57 euros au profit de la caution, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 août 2024,

et ce, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [U] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens. La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme Seyna les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 septembre 2020 entre M. [Y] [B] et M. [U] [C] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Y] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [C] à payer à M. [Y] [B] la somme de 5 282,24 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 3 055,80 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [U] [C] à payer à la société anonyme Seyna la somme de 2 177,57 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [C] à verser à M. [Y] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [U] [C] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE