N° RG 24/01079 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YW2Y

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

74A

N° RG 24/01079 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YW2Y

Minute

AFFAIRE :

[W] [D], [E] [D]

C/

[P] [T]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES

M^e Sami FILFILI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

MadameCaroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Monsieur Olivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSES :

Madame [W] [D]

née le 05 Février 1958 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Sami FILFILI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [E] [D]

née le 13 Août 1966 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Sami FILFILI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/01079 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YW2Y

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [T]

né le 04 Décembre 1980 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Selon acte notarié d’échange des 14 janvier et 14 février 1975 entre Madame [I] et Madame [G], Madame [I] est devenue propriétaire des parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] et Madame [G] est devenue propriétaire des parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 15] situées [Adresse 22] » à [Localité 20].

Les parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 15] donnent sur la [Adresse 27] et que les parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] se trouvent enclavées, l’accès au chemin communal ne peut se faire qu’en passant par les parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 15], l’acte notarié d’échange prévoit d’accorder une servitude de passage réelle et perpétuelle au profit du propriétaire des parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] et s’exerçant sur la parcelle [Cadastre 15], la mention de cette servitude est reprise dans les actes postérieurs.

Madame [W] [D] et Madame [E] [D] sont actuellement copropriétaires indivises du terrain cadastré section F numéros [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16].

Monsieur et Madame [P] [T] sont propriétaires du bien immobilier cadastré section F numéros [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 15] ayant appartenu à Madame [G] et situé en bordure de la [Adresse 27]

Madame [W] [D] et Madame [E] [D] ont déposé auprès de la Mairie de [Localité 20] une demande de certificat d’urbanisme opérationnel le 20 avril 2021 pour la construction d’une maison individuelle et obtenu un certificat d’urbanisme le 9 juin 2021, la constructibilité du terrain est conditionnée par l’obtention d’une servitude de passage et de réseaux sur le fonds voisin.

Monsieur [T] indiquait qu’il refusait fermement la création d’une servitude de passage des réseaux.

Aucune conciliation n’a été possible.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 5 juin 2025 Madame [W] [D] et Madame [E] [D] sollicitent de voir :

RÉVOQUER l’ordonnance de clôture et la fixer au jour de l’audience de plaidoiries,

DIRE ET JUGER que Madame [W] [D] et Madame [E] [D] sont

recevables et bien fondées en toutes leurs demandes,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées par Monsieur [P] [T] et Madame [Z] [B] épouse [T],

CONSTATER judiciairement l’existence d’un droit de passage des branchements nécessaires au raccordement de leur terrain aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphonie et internet et d’assainissement sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 15] au profit des parcelles section F n°[Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] et dont les caractéristiques sont les suivantes :

— Sur la partie ouest de la parcelle cadastrée section F numéro [Cadastre 15], d’une largeur de quatre mètres, partant des parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] et débouchant directement sur la [Adresse 29])

CONDAMNER Monsieur [P] [T] et Madame [Z] [B] épouse [T] à permettre l’exercice par Madame [W] [D] et Madame [E] [D] du droit de passage des canalisations sur la parcelle section F n°[Cadastre 15],

JUGER que Monsieur [P] [T] et Madame [Z] [B] épouse [T] seront redevables de la somme de 100 € par jour à chaque obstruction au droit de passage constatée,

CONDAMNER Monsieur [P] [T] et Madame [Z] [B] épouse [T] à payer à Madame [W] [D] et Madame [E] [D] une

indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de

Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont présent acte.

Elles rappellent que leur bien est enclavé et dispose d’une servitude passage sur le fonds voisin appartenant aux défendeurs, qu’elles souhaitent construire et viabiliser et sont conduites à demander la desserte complète de leur fonds en faisant passer les réseaux dans le tréfonds de l’assiette de la servitude.

Elles soutiennent que l’établissement d’une servitude de passage doit comprendre les droits accessoires qui permettent d’user pleinement de ladite servitude.

Elles notent que toute l’opération réalisée, à savoir les divisions cadastrales effectuées et la répartition des nouvelles parcelles, dans le cadre der l’échange ayant constitué la servitude a eu pour objectif de créer deux terrains constructibles, d’une surface à peu près identique, le terrain le plus petit étant enclavé il bénéficie d”une servitude de passage sur le terrain le plus grand. L’échange est fait pour constituer des lots d’égales valeur et également constructibles, ce qui suppose la possibilité de faire passer les réseaux.

La résistance des défendeurs est donc abusive.

***

Par leurs dernières conclusions déposées le 15 janvier 2025 Monsieur [P] [T] et Madame [Z] [B] épouse [T]- intervenante volontaire, sollicitent de voir :

DONNER ACTE à Madame [Z] [B] épouse [T] de son intervention volontaire

DÉBOUTER Mesdames [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions

CONDAMNER in solidum Madame [W] [D] et Madame [E] [D] à payer aux époux [T] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Ils précisent qu’au terme de leur acte d’acquisition ils sont tous les deux propriétaires des parcelles situées [Adresse 2] ET L’HÔPITAL cadastrée [Cadastre 17] et [Cadastre 15], de sorte que Madame [B] intervient volontairement aux débats pour y faire valoir ses droits ;

Ils ne contestent pas l’existence d’une servitude de passage mais estiment que celle-ci ne s’étend pas au tréfond, aucune volonté en ce sens n’étant exprimée dans l’acte constitutif, par ailleurs il s’agirait d’une aggravation supposant une indemnisation.

Ils soutiennent que les parcelles n’étaient pas constructibles à l’origine de sorte qu’il ne pouvait être prévu de les raccorder aux réseaux.

Du reste l’autorisation administrative désormais caduque est soumise à une condition de viabilisation, de sorte qu’en l’état le terrain des demanderesses en nature forestière est inconstructible.

Leur demande doit donc être rejetée.

DISCUSSION

La parcelle n°[Cadastre 15] sur laquelle il est demandé la création d’une servitude de tréfonds appartient également à Madame [T], ainsi que cela ressort du titre de propriété versé au débat.

L’intervention aux débats de Madame [Z] [B] épouse [T] est recevable et bien-fondée puisqu’il est justifiée qu’elle est propriétaire avec son mari du fonds objet du litige.

A l’audience les parties ont convenu de voir déclarer recevables les dernières conclusions des demanderesses, il y a lieu de rabattre l’ordonnance de clôture au jour des débats et de déclarer recevables les conclusions déposées le 5 juin 2025.

Selon l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En application de l’article 697 du même code, celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

Madame [M] [I] était propriétaire de deux parcelles cadastrées section F numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 10] et situées [Adresse 21] [Localité 23] [Adresse 25] » à [Localité 20] et Madame [F] [G] était pour sa part propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section F numéro [Cadastre 4]. Ces trois parcelles longues mais peu larges donnaient toutes accès direct au chemin vicinal ordinaire n°10 devenu par la suite [Adresse 26] puis aujourd’hui [Adresse 27].

L’acte d’échange a permis de constituer deux lots plus larges et de surfaces comparables pour en faciliter l’exploitation, le fonds désormais détenu par les demanderesses se trouvant ainsi privé d’accès à la [Adresse 27] et se voyant donc bénéficiaire d’une servitude de passage sur le fonds des défendeurs à l’actuelle procédure.

En l’espèce, l’état d’enclave du fonds des demanderesses n’est pas contesté et leur droit de passage a été consacré par l’acte d’échange qui prévoit d’accorder une servitude de passage réelle et perpétuelle au profit du propriétaire des parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] et s’exerçant sur la parcelle [Cadastre 15], la mention de cette servitude est reprise dans les actes postérieurs.

Le droit de passage ainsi concédé, selon l’acte constitutif du 4 février 1975 pourra être exercé en tout temps et à toute heure, et avec tous véhicules, par Madame [I], les membres de sa famille ses domestiques et employés, puis ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds.

Les défendeurs contestent que la servitude ainsi consacrée emporte également le droit du tréfonds, c’est-à-dire la faculté de faire passer les réseaux sous le passage.

Or, le droit consacré par les dispositions précitées, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination. Il a ainsi pu être jugé que constitue une utilisation normale, pour un fonds antérieurement à vocation agricole et devenu constructible, le projet d’une opération de lotissement, nécessitant une desserte accrue.

Il est ainsi généralement jugé que l’assiette du chemin sur lequel s’exerce le droit de passage peut être utilisée par le propriétaire du fonds enclavé pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur sa propriété.

En l’espèce, les demanderesses justifient avoir déposé auprès de la Mairie de [Localité 20] une demande de certificat d’urbanisme opérationnel le 20 avril 2021 pour la construction d’une maison individuelle (pièce 7) et qu’un certificat d’urbanisme a été délivré le 9 juin 2021, la constructibilité étant conditionnée à l’obtention d’une servitude de passage et de réseaux sur le fonds voisin.

Le droit de passage ne fait l’objet d’aucune contestation, seule est discutée la faculté d’en faire usage pour y enterrer des réseaux.

Il est manifeste que lors de l’échange de parcelles du 14 janvier et 14 février 1975, les parties ont entendu mettre un terme au morcellement en bandes étroites pour en faciliter l’exploitation.

Une telle exploitation doit s’entendre en fonction de l’évolution de la situation, les parcelles se trouvant en zone d’urbanisation, l’exploitation du fonds commande qu’il puisse être desservi par les réseaux, cette viabilisation étant nécessaire à la construction.

Le terrain des défenderesses est situé en zone UB du Plan Local d’Urbanisme peut en effet être utilisé pour la construction d’une maison individuelle, sous réserve de l’obtention d’une servitude de passage et de réseaux sur le fonds voisin (pièce 7 demanderesses)

Les défendeurs qui disposent en suite de l’acte d’échange et de partage, d’un lot constructible qui a ainsi été valorisé, ne sauraient faire obstacle au droit des défenderesses de construire et donc de viabiliser, alors même que l’économie de l’acte d’échange constituant des parcelles plus larges était de permettre une telle constructibilité. Le droit de passage “en tout temps, à toute heure et à tous véhicules” inclut ainsi le tréfonds nécessaire à l’exploitation du fonds, sans que cela ne constitue une aggravation quelconque de la servitude.

Au total, les défendeurs ne sauraient opposer aux demanderesses une prétendue inconstructibilité de leur lot qui ne résulte que de leur opposition à laisser passer les réseaux de viabilisation, alors même que l’esprit des contractants à l’acte d’échange était de constituer des lots de valeur identique, l’un et l’autre situés en zone d’urbanisation devenant constructibles.

Il sera en conséquence fait droit à la demande.

L’équité commande de condamner les époux [T] à verser aux demanderesses la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

CONSTATE l’intervention volontaire de Madame [Z] [B] épouse [T] et la déclare recevable.

ORDONNE le rabat de la clôture au jour des débats.

DÉCLARE recevables les conclusions déposées le 5 juin 2025 par les demanderesses.

DIT que le droit de passage sur la partie Ouest de la parcelle cadastrée section F numéro [Cadastre 15] débouchant directement sur la [Adresse 28][Localité 20]), d’une largeur de quatre mètres, permettant l’accès aux parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] inclut le passage souterrain des branchements nécessaires au raccordement des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphonie et internet et d’assainissement sous la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 15] au profit des parcelles section F n°[Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 16].

AUTORISE Madame [W] [D] et Madame [E] [D] à faire procéder à tous travaux permettant la viabilisation de leur terrain en faisant usage du tréfonds de la parcelle [Cadastre 15] sous l’assiette de la servitude de passage.

CONDAMNE Madame [Z] [B] épouse [T] et Monsieur [P] [T] à verser à Madame [W] [D] et Madame [E] [D] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Z] [B] épouse [T] et Monsieur [P] [T] aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT