TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à Monsieur [F] [E] et Madame [I] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02203 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JZB

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT- OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [I] [H] [G] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 janvier 2012, l’établissement public industriel et commercial (EPIC) 13 Habitat a donné à bail à Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 524,69 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 Habitat a fait signifier à Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 3.738,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, l’EPIC 13 Habitat a fait assigner Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 26 juin 2025, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] et dire en conséquence que les locataires devront quitter les lieux avec tout occupant de leur chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 8 avril 2025, soit la somme de 6.520,03 euros avec intérêts légaux,

— condamner à titre provisionnel solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés,

— condamner Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] solidairement à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde-meubles, serrurier), ainsi que la condamnation de la partie requise au paiement des frais de dossier SLS et sur le fondement de l’article L442-5 du CCH au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025, l’EPIC 13 Habitat, représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 5.322,04 euros, hors frais de procédure, selon décompte en date du 24 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Le bailleur ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F], comparaissant en personne, reconnaissent la dette locative, sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 150 euros en sus du loyer courant.

Ils déclarent percevoir ensemble 2.600 euros de revenus par mois et avoir charge de leur fils âgé de 23 ans.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2012 contient une clause résolutoire (article 16) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2025 pour la somme en principal de 3.738,54 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] restent devoir la somme de 5.322,04 euros, à la date du 24 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 5.322,04 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] déclarent percevoir 2.600 euros de revenus par mois.

Il résulte du décompte que Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] ont fait deux virements au mois de juin 2025 respectivement de 1.500 euros et 1.200 euros.

Ainsi, la condition de paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été remplie.

En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé,

• Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à l’EPIC 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 897,02 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F], qui succombent, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2012 entre l’EPIC 13 Habitat d’une part et Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] à verser à l’EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de cinq mille trois cent vingt-deux euros et quatre centimes (5.322,04 euros), décompte arrêté au 24 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISONS Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de cent quarante-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes (147,84 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé,

— Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit huit cent quatre-vingt-dix-sept euros et deux centimes (897,02 euros) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [I] [F] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 Habitat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION