Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 16 janvier 2025, n° 22/06263

TJ Bordeaux 16 janvier 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Erreur dans la rédaction de l'acte notarié
La cour a estimé que l'acte était conforme à la volonté des parties et que la société [11] ne justifiait pas d'une faute du notaire.
Rejeté
Perte de la garantie hypothécaire
La cour a jugé que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée car la société [11] avait omis de renouveler l'inscription de l'hypothèque.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 16 janv. 2025, n° 22/06263
Numéro(s) :	22/06263
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUEMathilde FEDERSPIEL
Cabinet(s) :	SELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAUSCP FOURNIER
Parties :	S.A.S. [ 8, S.A.R.L. [ 12

Texte intégral

N° RG 22/06263 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W27P

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 22/06263 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W27P

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.S.U. [11]

S.A.R.L. [12], S.A.S. [8]

Exécutoires délivrées

Avocats : M^e Vincent AYMARD

M^e Mathilde FEDERSPIEL

la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JOULIN Ollivier, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

La société [11]

Sociéte par actions simplifiées à associé unique, dont le siège social est

[Adresse 1]

[Localité 7]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Vincent AYMARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Mathilde FEDERSPIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

N° RG 22/06263 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W27P

DEFENDERESSES :

La société [12]

S.A.R.L, dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 3]

Pris en la personne de ses gérants

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La société [8]

S.A.S, dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 7]

Pris en la personne de ses représentants légaux

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Dans le cadre de son activité de conseil en investissements participatifs la société [11] a participé à une opération de financement au profit de la société de promotion immobilière [9] pour la réalisation d’un immeuble “[Adresse 15] [Adresse 6] à [Localité 10].

Pour garantir l’emprunt obligataire une sûreté devait être inscrite sur l’immeuble objet du financement et la rédaction de l’acte était confiée à Maître [T], Notaire, le rédacteur étant Maître [N] [R].

La société [9] n’a pas réglé le capital et les coupons dus, se trouvant débitrice au 20 janvier 2022 d’une somme de 522.226,12 €, [11] a déclaré sa créance dans le cadre de la procédure collective mais n’a pu mobiliser sa sûreté.

Cette société estime que le Notaire a rédigé un acte erroné de prêt consenti par elle à la SNC [13] alors que l’emprunteur était la société [9], par ailleurs sa créance s’est avérée irrecouvrable contre la société [9] sauf à poursuivre une action contre le dirigeant.

Elle estime avoir perdu sa garantie hypothécaire puisque la SNC [13] n’étant pas son emprunteur, l’acte juridique s’est révélé inefficace.

Aucune conciliation n’a pu intervenir, la SASU [11] a fait assigner en responsabilité le Notaire.

Au terme ses dernière conclusions en date du 20 mars 2024 la SASU [11] sollicite de voir :

Condamner solidairement les sociétés [12] et [8] à payer à la société [11], en sa qualité de représentant des Obligataires, la somme totale de 584.395,56 euros. (cinq cent quatre-vingt-quatre mille trois cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-six centimes).

— Condamner solidairement les sociétés [12] et [8] à payer à la société [11] en sa qualité de représentant des Obligataires la somme de 8.000,00 € aux demandeurs au titre de l’article 700 du Code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle soutient que l’acte n’est pas conforme à la volonté des parties puisque l’emprunt était souscrit par la société [9] qui devait le garantir par une sûreté réelle sur un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10], appartenant à la société en nom collectif dénommée « [13] » détenue à 50% par la société [9], à 25% par Monsieur [P] et à 25% par la SCI [16] elle-même détenue à 100% par Monsieur

[P] et ses enfants. Il ne s’agissait pas d’un prêt à la SNC.

Selon elle, le but poursuivi par les obligataires étant de bénéficier d’une sûreté réelle sur l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] pour garantir le Contrat signé avec la société [9], les Notaires auraient donc dû rédiger un acte de cautionnement hypothécaire avec la société [13].

Ainsi l’hypothèque prise à l’encontre de la SNC [13] est inefficace puisqu’inopposable à cette société qui n’a jamais été sa débitrice, elle a ainsi perdu le bénéfice de la garantie qu’elle souhaitait mettre en oeuvre.

Elle souligne que si dans le cadre des pourparlers il avait convenu d’une inscription pour 18 mois, rien ne lui interdisait de la réinscrire à l’expiration du délai, de sorte que l’inefficacité ne provient pas de ce délai mais du fait que la SNC n’était pas sa débitrice.

***

La SAS [8] par ses dernières conclusions déposées le 17 juillet 2024 sollicite de voir :

Juger que la Société [11] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice

et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Débouter la Société [11] de l’ensemble de leurs demandes.

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner la Société [11] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de la SCP

LAYDEKER SAMMARCELL, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Elle considère que l’acte est conforme à la volonté des parties et au mandat donné tant par le prêteur que par l’emprunteur aux termes duquel la société [11] a consenti un prêt à la SNC [13] qui a, en garantie du remboursement de la somme de 949.000 €, affecté et hypothéqué au profit du préteur des biens immobiliers lui appartenant.

Il s’agit d’un acte de prêt et non de cautionnement, la SNC [14] étant bien débitrice avec affectation hypothécaire sur les lots objet de la construction.

Il importe donc peu que la société [9] soit insolvable puisque c’est la SNC qui est débitrice.

En outre le lien de causalité n’est pas établi puisque la demanderesse ne justifie pas en quoi elle aurait pu recouvrer sa créance si un cautionnement hypothécaire avait été mis en place.

Enfin le recouvrement hypothécaire n’a pas été possible car la demanderesse a omis de renouveler son inscription, ce qui lui est imputable.

Disposant d’un acte régulier à l’encontre de la SNC il lui appartient d’actionner cette dernière et à ce stade elle ne justifie pas d’une perte de chance de recouvrer sa créance.

***

La société [12], SARL au capital de 382 344,60 €, immatriculée au RCS BORDEAUX sous le numéro [N° SIREN/SIRET 5], dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 3] par ses dernière conclusions déposées le 17 juillet 2024 sollicite de voir :

DEBOUTER la société [11] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la société [11] à verser à la société [12]

NOTAIRES une somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que l’acte est parfaitement clair, la société [11] a consenti un prêt à la société [13], laquelle s’est engagée à rembourser et a consenti à l’affectation hypothécaire au profit de la société [11] des biens immobiliers lui appartenant dépendant de l’opération « Les Domaines de Saint Genès ».

Le représentant de la société [13] est également intervenu à l’acte qu’il a personnellement signé, et que cette dernière société n’a manifestement jamais contesté les engagements de remboursement et d’affectation hypothécaire qu’elle a souscrit aux termes dudit acte.

L’inefficacité de cette inscription ne provient pas de la rédaction de l’acte mais du défaut de diligence du créancier qui a omis d’en effectuer le renouvellement.

DISCUSSION

La société [11] a financé une opération immobilière conduite par la société [9] et sollicité en contrepartie que des lots soient affectés à sa garantie.

M [O] [P] est le PDG de la SAS [9].

La SNC [13] a été établie le 21 août 2015 entre la société [16] SCI représentée par son gérant M [O] [P], la société [9] représentée par son PDG M [O] [P] et Monsieur [O] [P] pour la réalisation de l’opération immobilière.

Un contrat d’émission d’obligations en date du 19 avril 2019 qualifiait la SAS [9] d’émetteur et prévoyait une prise de sûreté hypothécaire sur les lots du projet “[Adresse 15]”

Maître [S] a été chargée de rédiger l’acte de prêt entre la société [11] et la SAS [9] selon instructions données par celui-ci par mail du 27 mai 2019 (pièce 12 demandeur).

A ce stade, il s’agissait de pourparlers, les parties restaient libres de conclure ou de ne pas conclure le contrat en ces termes

L’assemblée générale extraordinaire de la Société [13] a autorisé le 20 juin 2019 son gérant à emprunter auprès de la société [11] une somme de 949.000 € en donnant en garantie 3 appartements, 12 emplacements de stationnement et 3 caves, le procès-verbal de cette assemble figure en annexe de l’acte du 24 juin 2019 (pièce 10), il en résulte que la SNC [13] s’est présentée comme l’emprunteur de la société [11]

L’acte du 24 juin 2019 dressé par Maître [R] avec la participation de Maître [S] indique que la société [11] a la qualité de prêteur et la société [13], représentée par M [P] celle d’emprunteur, le prêt est garanti par l’affectation d’un certain nombre de lots constitués de 3 appartements, 12 emplacements de stationnement intérieurs et 3 caves.

La société [11], en raison d’impayés a déclaré sa créance au passif de la SAS [9] pour 639.560,14 € et la SAS [9] a répliqué que le prêt avait été fait au non de la SNC [13], néanmoins le tribunal de commerce a admis la créance déclarée en totalité au passif de la SAS [9], cette créance s’avérant finalement irrecouvrable (pièce 15).

La société [11] fait grief aux notaires de l’avoir privée de la garantie qu’elle escomptait sous forme d’une caution solidaire de la SNC [13],

or les discourions entre les parties dans le cadre de la rédaction de l’acte du 24 juin 2019 faisaient état de la qualité d’emprunteur de la SNC – et non de caution – cette qualité étant conforme à la délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 20 juin 2019.

La SAS [11] qui est un professionnel avisé ne pouvait se méprendre sur la portée de l’acte, conforme aux instructions qu’elle a donné et qui prévoyait une affectation hypothécaire en garantie de sa créance à l’égard de la SNC, emprunteuse.

Il n’est pas justifié qu’un cautionnement avait seulement été demandé, la SNC n’apparaissant pas être tiers à l’emprunt, ni que la garantie hypothécaire donnée soit une garantie insuffisante, de sorte que la demanderesse ne justifie pas du caractère inefficace de l’acte.

La mise en place de cette garantie hypothécaire a permis le règlement d’une somme de 55.238,88 € (pièce 7 [12]) lors d’une vente le 31 mars 2022, ce qui confirme l’efficacité de l’acte.

Plus précisément, il apparaît que conformément aux instructions données par la SAS [11], l’inscription avait été prise pour 18 mois, ce qui constitue le maximum légal, en l’absence de renouvellement de cette inscription au 20 octobre 2020 celle-ci pouvait se trouver périmée, le créancier disposant de la possibilité d’effectuer une nouvelle inscription, sans que cela puisse être imputable au notaire dont l’acte était efficace au moment de l’inscription, les diligences pour le renouvellement incombent à la SAS [11], la responsabilité du notaire doit être écartée.

La SAS [11] sera en conséquence déboutée de ses demandes.

L’équité commande de la condamner à verser chacune des études mises en cause une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE la SAS [11] de l’ensemble de ses demandes.

LA CONDAMNE à verser à la SAS [8] d’une part et à la société [12] d’autre part, la somme de 2.500 € chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA CONDAMNE aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT