N° RG 24/00460 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YVL5

7E CHAMBRE CIVILE

INCIDENT

RAPPEL DU CALENDRIER DE PROCÉDURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

7E CHAMBRE CIVILE

54G

N° RG 24/00460

N° Portalis DBX6-W-B7I-YVL5

N° de Minute 2025/

AFFAIRE :

SARL RIDE FOR THE FUTURE

C/

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] (Syndic : SAS L2R LAPIERRE DES DEUX RIVES)

[Adresse 11] (GROUPAMA)

Grosse Délivrée

le :

à

SAS DELTA AVOCATS

SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES

M^e Emmanuel TRESTARD

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat de la 7e Chambre Civile,

Assistée de Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE

SARL RIDE FOR THE FUTURE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS L2R LAPIERRE DES DEUX RIVES, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Rebecca LANDRIEAU de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

[Adresse 12] (GROUPAMA)

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Emmanuel TRESTARD, avocat au barreau de LIBOURNE

La SARL RIDE FOR THE FUTURE est locataire depuis avril 2018 d’un local commercial sis [Adresse 2] [Localité 10] dans un immeuble soumis au régime de la copropriété et administré par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], assuré auprès de la [Adresse 12] (GROUPAMA).

Le 31 octobre 2018, elle a déclaré à son assureur la BPCE IARD un dégât des eaux dans le local commercial. La BPCE IARD a mandaté un expert, le Cabinet ELEX, qui a rendu un rapport le 19 mai 2021.

La compagnie d’assurance [Adresse 13] a également mandaté un expert, le Cabinet EUREXO, qui a rendu un rapport le 07 février 2022.

En cours de travaux, de nouvelles infiltrations ont été signalées le 14 mars 2023.

Un procès-verbal de réception de travaux pour le local commercial en rez-de-chaussée a été signé le 20 décembre 2024 entre le Syndic ORALIA, représentant alors de syndicat des copropriétaires, le maître d 'oeuvre et la SASU CETIN. Le même jour, un procès-verbal de réception de travaux pour le local commercial en rez-de-chaussée a été signé le 20 décembre 2024 entre le Syndic ORALIA, représentant alors de syndicat des copropriétaires, le maître d’oeuvre et la société VMC ELEC.

Suivant conclusions d’incidents notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, 20 février et 18 mars 2025, la SARL RIDE FOR THE FUTURE demande au juge de la mise en état de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la Société L2R LAPIERRE DES DEUX RIVES et son assureur la [Adresse 12] (GROUPAMA), à lui payer la somme provisionnelle de 176 654 € au titre des loyers dus au bailleur, la somme provisionnelle de 915 598 € HT au titre de la perte d’exploitation outre une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant conclusions d’incidents notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS L2R LAPIERRE DES DEUX RIVES, demande au juge de la mise en état de débouter la SARL RIDE FOR THE FUTURE de l’intégralité de ses demandes provisionnelles et accessoires à son l’encontre et de la condamner aux dépens et subsidiairement, de condamner la compagnie GROUPAMA à « mobiliser sa garantie, avec relevé indemne intégral » à son profit et de limiter à de plus justes proportions les sommes provisionnellement allouées à la société RIDE FOR THE FUTURE, ainsi que les frais irrépétibles.

Suivant conclusions d’incidents notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la compagnie d’assurance [Adresse 13] demande au juge de la mise en état de débouter la SARL RIDE FOR THE FUTURE de l’intégralité de ses demandes provisionnelles, de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de ses demandes à son encontre, et de condamner la SARL RIDE FOR THE FUTURE à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre de la condamner aux dépens.

MOTIFS

L’article 789 du code de procédure civile dispose que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

(…) ».

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le locataire, ayant la qualité de tiers au sens de l’article 14 de la loi, peut agir directement contre le syndicat en raison des troubles de jouissance inhérents au défaut d’entretien ou au vice de construction d’une partie commune.

Outre qu’il doit supporter les frais de remise en état tant des parties communes à l’origine des dommages que des parties privatives ayant subi des dégradations, le syndicat doit prendre en charge la réparation des préjudices supplémentaires générés par les incidents mettant en cause sa responsabilité : privation de jouissance des locaux, pertes de loyers, voire perte de chance.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du Cabinet ELEX en date du 19 mai 2021 que depuis le 31 octobre 2018, le local commercial est affecté d’infiltrations d’eau à répétition, que deux recherches de fuite en 2018 puis en 2019 ont localisé une fuite au niveau d’un chêneau d’un puits de jour, que malgré la réparation intervenue, les infiltrations ont perduré, qu’en juin 2019, une fuite d’eau a été localisée sur le réseau d’adduction d’eau potable de la colonne montante, qu’en juillet 2020, le tronçon de la colonne montante fuyarde a été remplacé, ce qui a permis de mettre un terme aux infiltrations, mais que suite à une intervention en mars 2021 pour la réfection du solivage du plancher bas du 1er étage et la reprise du faux plafond du local commercial, il a été constaté suite à la dépose de ce faux-plafond, une destruction avancée du solivage bois nécessitant des travaux plus lourds que ceux prévus. Le rapport d’expertise a conclu que « les deux origines de sinistres concernent les parties communes de l’immeuble [Adresse 4] ». Le magasin a alors été fermé le 27 mars 2021.

Le rapport du Cabinet EUREXO a indiqué de même qu’après la dépose d’une partie du faux-plafond du local commercial, il a été constaté que les solives supportant le plancher bois de l’appartement du dessus étaient dans un état de putréfaction avancée et qu’elles présentaient des traces de parasites du bois, notamment de petites vrillettes ou « anabium punctatum », outre sur les solives, la présence de renforts bois existants. Le rapport ajoute que compte tenu de l’état de putréfaction des solives, il « fallait des années d’écoulement de l’eau dessus » alors qu’avant le sinistre, aucun dégât des eaux n’avait été constaté et a conclu que la garantie dégât des eaux n’était pas mobilisable, les dommages « provenant d 'un désordre structurel, couplé par l’action des parasites du bois ».

Il n’est pas contesté que le plancher litigieux constitue une partie commune.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir que le préjudice invoqué par la SARL RIDE FOR THE FUTURE ne relève pas de sa responsabilité dans la mesure où ces préjudices découlent d’un retard dans la réalisation des travaux qui n’est pas de son fait.

Cependant, seule la preuve d’une faute de la victime ou d’un tiers ou la preuve d’une circonstance de force majeure, sont susceptibles de faire échec à la présomption de responsabilité invoquée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’état, les pièces produites par le Syndicat des copropriétaires, à savoir les procès-verbaux d’assemblée et le procès-verbal de commissaire de justice du 22 mai 2023 sont insuffisantes à démontrer la faute d’un tiers ou la force majeure et à remettre en cause à ce stade sa responsabilité de plein droit.

Tant le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble que la compagnie d’assurance [Adresse 13] font valoir que les préjudices invoqués sont sérieusement contestables, en l’absence de preuve suffisante de leur réalisation.

S’agissant du paiement des loyers, la SARL RIDE FOR THE FUTURE fait valoir qu’elle s’est acquittée depuis avril 2021 et jusqu’à novembre 2024, du loyer d’un montant mensuel de 4 000 euros alors que le local commercial est fermé.

Cependant, elle ne produit que le bail commercial sur lequel le montant du loyer est indiqué mais aucun élément permettant d 'établir qu’elle s’acquitte effectivement de ce loyer depuis mars 2021 alors que l’extrait des comptes annuels qu’elle produit au 31 mars 2022 ne mentionne pas de loyer après mars 2021 pour le local [Adresse 16] mais en mentionne un pour un local « promenade » et un pour le local « [Localité 14] ».

En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur la réalité de ce préjudice et la SARL RIDE FOR THE FUTURE sera déboutée de sa demande d’indemnisation provisionnelle au titre des loyers à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble et de la compagnie d’assurance [Adresse 13].

S’agissant du chiffre d’affaires, la SARL RIDE FOR THE FUTURE fait valoir que depuis la fermeture du local, elle est dans l’impossibilité de poursuivre son activité et sollicite une indemnité provisionnelle en réparation de la perte d’un chiffre d’affaire équivalente au chiffre d’affaire total qu’elle réalisait en 2019, sur la base d’attestations de son expert comptable aux termes desquelles «concernant la société RIDE FOR THE FUTURE sise [Adresse 16] (…) des pertes de chiffres d’affaires et de marges ont été subies suite à la fermeture du magasin » et sur les périodes de mars à décembre 2021, janvier à juin 2023 et 2024, « il n’a pas été réalisé de chiffre d’affaires ».

Cependant, l’extrait des comptes annuels au 31 mars 2022 montre que la SARL RIDE FOR THE FUTURE a effectué un chiffre d’affaire sur cet exercice de mars 2021 à mars 2022.

En outre, elle ne conteste pas avoir exploité un établissement secondaire à [Localité 10] depuis novembre 2021 et jusqu’au 31 décembre 2024. S’il résulte en outre de l’extrait INPI produit par le Syndicat des copropriétaires qu’elle exploite également deux établissements secondaires supplémentaires (à [Localité 14] et [Adresse 15] à [Localité 10]), ces exploitations n’ont commencé qu’en avril 2020 et novembre 2024.

De plus, la SARL RIDE FOR THE FUTURE ne justifie pas de la perte de résultat qu’aurait entraîné pour elle la perte d’exploitation invoquée, faute de justifier des charges afférentes au local de la [Adresse 16] qui ont subsisté sur la période.

Ainsi, en l’état des pièces produites, il est impossible d’isoler une perte de résultat pour le local commercial de la [Adresse 16] seul, et imputable de manière non sérieusement contestable aux dommages ayant leur origine dans les parties communes.

La demande de la SARL RIDE FOR THE FUTURE tendant à voir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la compagnie d’assurance [Adresse 13] condamnés à lui verser une indemnité provisionnelle au titre de la perte d’exploitation sera ainsi rejetée.

Il sera en outre indiqué qu’il existe une contestation sérieuse concernant la garantie de la compagnie d’assurance GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE, celle-ci faisant valoir que la garantie souscrite ne couvre pas un défaut structurel.

Au titre de l’équité, la demande de la compagnie d’assurance [Adresse 13] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La SARL RIDE FOR THE FUTURE sera condamnée aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

REJETTE les demandes de la SARL RIDE FOR THE FUTURE.

REJETTE la demande de la [Adresse 12] (GROUPAMA) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL RIDE FOR THE FUTURE aux dépens de l’incident.

RAPPELLE le calendrier de procédure Mise en état :

OC 04/07/2025

PLAIDOIRIE 09/09/2025 à 14 HEURES (COLLÉGIALE)

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en état de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT