Du 11 février 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/03830 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YPGV

S.C.I. DIVIMMO RCS DE [Localité 8] N°810 381 038

C/

[N] [B], [K] [F]

— Expéditions délivrées à

M^e PIQUET

M^e FOUSSARD-LAFON

— FE délivrée à

Le 11/02/2025

Avocats : M^e Céline FOUSSARD-LAFON

M^e Isabelle PICQUET

M^e Isabelle PIQUET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 11 février 2025

JUGE : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DIVIMMO

RCS DE [Localité 8] N°810 381 038

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Céline FOUSSARD-LAFON Avocat au barreau de LIBOURNE

DEFENDEURS :

1 – Monsieur [N] [B]

né le 20/06/1988 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

2 – Madame [K] [F]

née le 21/01/1982 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Isabelle PIQUET, Avocat au Barreau de Bordeaux.

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 2 octobre 2023 à comparaître à l’audience du 5 décembre 2023 à neuf heures délivrée à Monsieur [N] [B] et à Madame [K] [F] à la requête de la SCI DIVIMMO et à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la requérante, il est demandé au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 juillet 2017 et la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [N] [B] et de Madame [K] [F], d’ordonner leur expulsion des lieux loués sis [Adresse 2] Ambes, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2843,08 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtée au mois d’août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et provision sur charges soit 450,80 € à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à l’entière libération des lieux et enfin à une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer les loyers et des dénonciations à la préfecture et à la CCAPEX.

À l’audience du 11 décembre 2024 à laquelle cette affaire a été renvoyée, la SCI DIVIMMO conteste les justificatifs du paiement des loyers et considère qu’il n’y a pas de problème de salubrité dans le logement loué aux défendeurs qui ont refusé à tort de payer leurs loyers alors que le trouble de jouissance avait disparu.

Ces derniers invoquent un problème de décence et de salubrité du logement en raison de taches de moisissure importantes liées à une absence de ventilation raison pour laquelle ils n’auraientt pas payé leur loyer pendant plusieurs mois du fait d’un trouble important de jouissance.

Ils concluent au débouté des prétentions de la requérante, qu’il soit ordonné à titre subsidiaire et avant-dire droit une mesure d’expertise pour constater les désordres et déterminer l’origine des moisissures présentes dans le logement et de proposer les travaux propres à y remédier , de prononcer la nullité de l’assignation du 2 octobre 2023, du commandement de payer du 29 novembre 2022 faute de décompte clair et précis de la dette, de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail en leur accordant un délai de trois ans afin de s’acquitter de la dette de loyer ou à défaut un délai de deux ans aux mêmes fins, de condamner la SCI DIVIMMO à réaliser les travaux permettant de remédier aux désordres constatés dans le logement en se conformant aux préconisations du rapport de visite du 25 mars 2022 et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement, à leur payer une somme de 5107,44 € en réparation de leur préjudice de jouissance, d’ordonner la compensation des créances réciproques des parties ainsi que le paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 3 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2022 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail :

Il est constant que la SCI DIVIMMO a procédé aux travaux nécessaires à la ventilation du logement et à la reprise des peintures après assèchement des plafonds notamment dans la salle de bains au vu d’une facture du 9 mai 2022 attestant de l’installation d’un extracteur ainsi que de grilles de ventilation sur les fenêtres, de la reprise de la peinture de la salle de bains avec un lessivage préalable et réalisation d’une VMC parfaitement conforme dans les WC et la salle de bains avec création d’une ligne électrique et une ventilation des fenêtres de la cuisine ainsi qu’une reprise des joints du carrelage de la baignoire alors même qu’un tel entretien doit normalement rester à la charge des locataires.

Par ailleurs ces derniers ne sauraient exciper qu’ils ont refusé de payer leur loyer en raison de leur trouble de jouissance alors qu’il ne pouvaient se faire justice à eux-mêmes et qu’ils ont néanmoins refusé de continuer à payer intégralement leur loyer après réalisation des travaux rendant les lieux parfaitement décents et salubres.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire ni de contraindre la requérante à réaliser des travaux de remise en état du logement pour le rendre décent et salubre alors que les constatations relevées dans le rapport de visite de l’inspection notamment sur l’absence de ventilation du logement par une VMC sont devenues sans objet du fait de la réalisation des travaux de conformité au regard de l’article six de la loi du 6 juillet 1989.

En effet la mise en conformité du logement a pu être constatée par rapport à la notion de logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant un critère de performance énergétique minimale dont l’absence du diagnostic de permanence énergétique au bail du 30 juillet 2017 n’a pas fait l’objet d’une contestation avant cette procédure.

Il n’y a pas donc pas lieu d’accorder au défendeur un droit à réparation d’un trouble de jouissance.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 29 novembre 2022 il a été signifié un commandement de payer à Monsieur [N] [B] et à Madame [K] [F] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 1725,47 euros.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 30 janvier 2023 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef faute par eux d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 2843,08 euros arrêtée au mois d’août 2023 sauf à parfaire et laquelle n’est pas sérieusement contestable alors que les défendeurs ne justifient nullement du règlement de leur loyer au vu des pièces qu’ils ont produites au débat de sorte qu’il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de leur accorder un délai de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où le locataire ne justifie pas qu’ils se sont en situation de régler leurs dettes locatives en raison de l’absence de revenus suffisants leur permettant de faire face à leurs obligations et alors qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral des loyers courant avant la date de l’audience sans apporter de garanties sérieuses sur l’apurement de leurs dettes locatives.

Ilsl seront également tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 450,80 € égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs.

L’équité commande de les condamner solidairement à payer à la SCI DIVIMMO une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens, de les débouter de leur demande sur le même chef et de dire qu’ils supporteront les dépens de l’instance y inclus le coût du commandement de payer du 29 novembre 2022 et les dénonciations de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer à la CCAPEX, lesquels dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort.

DÉCLARE l’action de la SCI DIVIMMO régulière, recevable et fondée.

CONSTATE à la date du 30 janvier 2023 la résiliation du bail d’habitation en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 3].

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [K] [F] à payer à la SCI DIVIMMO en deniers ou quittance valable la somme de 2843,08 euros arrêtée au mois d’août 2023 sauf à parfaire à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

DIT qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

ORDONNE l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs.

DIT qu’il sera dû une indemnité d’occupation de 450,80 € égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

LES CONDAMNE solidairement en tant que de besoin au paiment de ces sommes.

DÉBOUTE Monsieur [N] [B] et Madame [K] [F] de leurs demandes plus amples ou contraires.

LES CONDAMNE solidairement à payer à la SCI DIVIMMO une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LES CONDAMNE également solidairement à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et les dénonciations à la préfecture et à la CCAPEX lesquels dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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