05 MAI 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MENDE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 24/00063 – N° ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Portalis n°25/00014

DBYZ-W-B7I-EG2X

DEMANDERESSE :

Madame [X] [H]

née le 27 Mai 1933 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

ayant pour tutrice Mme [F] [M], intervenante volonataire

représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, substituée à l’audience par M^e Luc-Etienne GOUSSEAU, avocat au barreau de LOZERE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [N],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique des référés du 03 Mars 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mai 2025 ;

PRÉSIDENT : Benjamin GAYET, Vice-Président du Tribunal Judiciaire, en charge des contentieux de la protection, statuant en référé

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Kévin RESTOIN

DÉCISION : en premier ressort, contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le cinq Mai deux mil vingt cinq par Benjamin GAYET, Vice-Président, assisté de Kévin RESTOIN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 31 décembre 2018, Monsieur [Z] [H] a donné à bail à Monsieur [Y] [N] une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 3], pour le loyer nominal de 600,00 euros.

Monsieur [Z] [H] est décédé le 14 novembre 2023.

Un commandement de payer sur les loyers et charges impayés a été délivré à Monsieur [Y] [N] le 30 avril 2024, pour le montant de 2.400,00 euros, pour des loyers impayés de janvier à avril 2024, à l’initiative de Madame [X] [H], la conjointe survivante du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, Madame [X] [H] a fait assigner en référé Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MENDE, sollicitant :

que soit constatée la résiliation dudit bail ;

que soit en conséquence ordonnée l’expulsion de Monsieur [Y] [N], ainsi que celle de toute personne se trouvant de son chef dans les lieux, et avec l’assistance de la force publique ;

que soient ordonnés le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourraient lui, être dues ;

que Monsieur [Y] [N] soit condamné à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.400 € correspondant aux loyers et celle de 162,46 euros au titre des frais ;

qu’il soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme mensuelle de 600 euros, à compter du 1er juillet 2024, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ;

qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1.500 € de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Par jugement du 09 décembre 2024, auquel il est renvoyé pour de plus amples explications concernant la situation de fait, les moyens développés par la requérante et ses demandes, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, a :

renvoyé les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

rouvert les débats à l’audience du 06 janvier 2025 à 14H00, la présente ordonnance valant convocation de Madame [X] [H] et de Monsieur [Y] [N] ;

enjoint à Madame [X] [H] de produire tous justificatifs attestant de sa qualité actuelle de propriétaire ou de titulaire d’un démembrement de propriété, dans le cadre ou non d’une indivision, la qualifiant pour agir au titre du bail litigieux ;

soulevé en cas de besoin d’office le défaut de qualité à agir de Madame [X] [H] ;

sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties ;

réservé les dépens ;

rappelé que son ordonnance était de plein droit exécutoire par provision.

A l’audience de renvoi, à laquelle les deux parties ont comparu, mais à laquelle Madame [X] [H] a sollicité le renvoi pour réactualiser la dette locative alléguée, Monsieur [Y] [N] a indiqué avoir désormais quatre enfants à sa charge.

A celle du 03 mars 2025, les parties une nouvelle fois comparantes, Madame [X] [H], par l’intermédiaire de Madame [F] [M] qui s’est présentée comme la tutrice de celle-ci, a maintenu ses demandes, mais réactualisant celle de la condamnation provisionnelle pécuniaire du défendeur à la somme de 7.800 euros, et demandant que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans caution ni constitution de garantie, enfin que Monsieur [Y] [N] soit débouté de sa demande de délais.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025.

MOTIFS

La présente décision sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

Sur l’intervention volontaire aux débats de Madame [F] [M], tutrice de Madame [X] [H].

Dans le cadre de ladite réouverture des débats, le juge a appris que Madame [X] [H] avait été placée sous une mesure de tutelle par le juge des tutelles de [Localité 6], selon jugement du 29 novembre 2024, Madame [F] [M] ayant été désigné en qualité de tutrice.

A l’évidence, cette intervention volontaire est recevable, en application des articles 321 et suivants du code de procédure civile, étant précisé que cette décision d’ouverture d’une mesure de protection majeure concernant Madame [X] [H] est postérieure au commandement de payer visant la clause résolutoire (en date du 30 avril 2024) et de l’assignation délivrée au locataire (du 11 juillet 2024), si bien qu’il peut être considéré que la procédure a été jusque-là valablement menée par Madame [X] [H].

Enfin, la présente procédure de résiliation d’un bail d’habitation (comme l’est le contrat litigieux) en tant que bailleresse fait partie des actes considérés comme d’administration voire conservatoires par le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, entraînant la possibilité pour la tutrice, sans autorisation du juge des tutelles, d’agir au nom de la majeure protégée qu’est celle-ci, en vertu de l’article 504 alinéa 1 du code civil.

Sur la qualité à agir de Madame [X] [H], représentée par Madame [F] [M], tutrice.

Faisant suite à la réouverture des débats ordonnée par le juge dans ledit précédent jugement, la requérante a produit une attestation de notoriété, réactualisée au 20 décembre 2024, par laquelle elle justifie de sa qualité de cohéritière du bailleur initial, aux côtés de ses enfants, dont le partage des droits successoraux n’a visiblement pas encore été opéré.

Comme il l’a déjà été dit dans le précédent jugement, l’article 800 du code civil édicte qu’un héritier doit administrer les biens qu’il reçoit dans la succession, ce dont relève la gestion d’un bail dont est l’objet un immeuble dépendant de celle-ci.

Par ailleurs, l’article 815-3 du même code précise que la gestion des biens successoraux peut se faire sans le consentement d’au moins des deux-tiers des droits indivis, lorsque cette gestion se fait sans opposition de la part des autres indivisaires, ce qui est manifestement le cas de la présente espèce.

Il est du reste de principe que ressort des actes d’administration la procédure tendant à la résiliation d’un bail d’habitation en tant que bailleur, pour impayés de loyers, la situation présentant un caractère urgent pour les droits collectifs des indivisaires, pouvant être même présentement qualifiée de mesure conservatoire, d’autant plus en référé.

Enfin, par sa qualité d’héritière indivisaire du bien objet du bail litigieux, Madame [X] [H] a bien la qualité de bailleresse indivisaire et est donc revêtue de la qualité lui permettant d’agir sur la base des demandes susmentionnées.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 11 mai 2024, soit, à un jour près, moins de deux mois avant la signification de l’assignation (en date du 11 juillet 2024). Cependant, le bailleur initial étant une personne physique, le non-respect de ce délai n’est pas sanctionné par la Loi.

L’assignation en expulsion a quant à elle été notifiée à la Préfecture le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience (07 octobre 2024).

Dès lors, la demande de constat de la résiliation du bail est recevable, à l’égard de Monsieur [Y] [N].

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile (texte non visé dans l’assignation, mais verbalement invoqué par le conseil de la requérante lors de l’audience du 07 octobre 2024, contradictoirement en la présence du défendeur), dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient l’usage de la procédure de référé dans le cadre d’une situation d’urgence, alors que les preneurs qui ne régularisent pas leurs impayés de loyer occupent sans contrepartie un immeuble.

Cependant, le juge constate que l’immeuble susdit a été donné à bail par Monsieur [Z] [H] non seulement à Monsieur [Y] [N], mais également à Madame [C] [D], alors que la requérante n’en a jamais parlé et n’a engagé sa procédure qu’à l’encontre du premier, cette preneuse ayant du reste bien signé le contrat.

Cette situation, incompréhensible et assez anormale (un demandeur se doit d’expliquer à la juridiction qu’il saisit toutes explications utiles à la bonne compréhension du litige qui lui est soumis), ne permet aucunement à la présente juridiction de rendre une décision. En effet, il est impossible en l’état de savoir ce qu’est devenue cette locataire, outre que la procédure en demande de constat de la résiliation d’un bail doit nécessairement être menée à l’encontre de l’ensemble des preneurs.

De surcroît, le juge observe que le contrat de bail n’a pas été produit dans son intégralité, mais seulement en ses pages 1 et 4, soit ses conditions particulières. Ainsi, il manque au moins les pages 2 et 3 et il est aussi à relever que les conditions générales, mentionnant notamment la clause résolutoire sur laquelle la requérante agit en constat de l’acquisition des effets, ne sont pas produites, qui plus est signées par le ou les preneurs pour les faire entrer dans le champ contractuel (ou à tout le moins dans un contexte où le juge peut acquérir la certitude que la clause résolutoire y est bien entrée), si bien qu’il n’est aucunement vérifiable par le juge que le texte de la clause résolutoire tel qu’annexé au commandement de payer est bien celui du contrat de bail litigieux.

Dès lors, les demandes suivantes seront rejetées :

— que soit constatée la résiliation dudit bail ;

— que soit en conséquence ordonnée l’expulsion de Monsieur [Y] [N], ainsi que celle de toute personne se trouvant de son chef dans les lieux, et avec l’assistance de la force publique ;

— que soient ordonnés le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourraient lui, être dues ;

— que Monsieur [Y] [N] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme mensuelle de 600 euros, à compter du 1er juillet 2024, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés.

Sur les sommes dues

L’article du 835 code de procédure civile (texte non visé dans l’assignation, mais également verbalement invoqué par le conseil de la requérante lors de l’audience du 07 octobre 2024, contradictoirement en la présence du défendeur), édicte que le juge des référés peut « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (…) accorder une provision au créancier (…) ».

Il résulte du décompte arrêté à février 2025, que le montant restant dû au titre des loyers est de 7.800 euros.

Au jour du commandement de payer, c’est la somme de 2.400 euros qui a été visée, soit des loyers prétendument impayés de janvier à avril 2024 inclus.

Lors de l’audience du 07 octobre 2024, la requérante a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 4.200 euros à octobre 2024, ce qui est manifestement contraire à son propre décompte qui mentionne la somme de 5.400 euros à cette même date, sans aucune explication concernant ce différentiel de 1.200 euros, alors que Monsieur [Y] [N] a expressément reconnu la dette à la seule concurrence de cette somme.

Cependant et surtout, cette reconnaissance de la somme due à cette date ne permet aucunement la reconnaissance de sa qualification (loyer impayé ou indemnité d’occupation).

Le juge constate que la bailleresse a sollicité dans son assignation la somme de 2.400 euros au titre des loyers impayés (sur la seule base du commandement de payer) et que, pour le surplus, ce soit une indemnité d’occupation qui soit appliquée, articulation de ses demandes qui n’a pas été modifiée à l’audience.

Or, dans la mesure où la demande de résiliation du bail a été rejetée, de même que celle de la condamnation de Monsieur [Y] [N] à payer une indemnité d’occupation, et alors enfin que la requérante n’a pas formulé de demande subsidiaire relativement aux loyers postérieurs à ceux visés dans le commandement de payer (puisqu’en l’absence de résiliation du bail, le prix de l’occupation du logement litigieux est un loyer et non une indemnité d’occupation), le juge ne peut être considéré comme saisi d’une quelconque réclamation sur ce plan.

Dès lors, il ne pourra accorder à la requérante que la somme de 2.400 euros correspondant aux loyers de janvier à avril 2024; somme à laquelle le défendeur sera provisionnellement condamné à lui payer, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 (date du commandement de payer), en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Sur le fondement des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent contrat de bail « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [N] sollicite des délais.

Cependant, aucun élément ne permet de se convaincre que le preneur aurait repris le paiement du loyer courant, le seul décompte produit ne démontrant qu’un règlement effectué en février 2024 pour 1.800 euros, et le preneur n’alléguant pas l’avoir fait.

Dès lors, aucun échéancier ne pourra lui être accordé et la demande du défendeur à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande que Monsieur [Y] [N], succombant, soit condamné à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, ne comprenant cependant pas le coût du commandement de payer, dans la mesure où la demande de constat des effets de la clause résolutoire a été rejetée.

Il est enfin rappelé que la présente ordonnance de référé est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, si bien que la demande de la requérante visant à ce qu’il soit « ordonné » l’exécution provisoire sera rejetée, le juge statuant en référé n’ayant pas à l'« ordonner ».

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [F] [M] es qualité de tutrice de Madame [X] [H] ;

DECLARONS Madame [X] [H] représentée par sa tutrice, Madame [F] [M], pourvue de la qualité à agir à l’encontre de Monsieur [Y] [N] ;

DECLARONS recevable en son action Madame [X] [H] représentée par sa tutrice, Madame [F] [M] ;

REJETONS les demandes de Madame [X] [H] représentée par sa tutrice, Madame [F] [M], tendant à ce que soit constatée la résiliation du bail la liant à Monsieur [Y] [N], au titre de l’immeuble sis à [Adresse 3], à ce que soit en conséquence ordonnée l’expulsion de Monsieur [Y] [N], ainsi que celle de toute personne se trouvant de son chef dans les lieux, et avec l’assistance de la force publique, à ce que soient ordonnés le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues, et à ce que Monsieur [Y] [N] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme mensuelle de 600 euros, à compter du 1er juillet 2024, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [X] [H] représentée par sa tutrice, Madame [F] [M], la somme provisionnelle de 2.400 euros au titre des loyers impayés de janvier à avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal du 30 avril 2024 ;

REJETONS la demande de délais formulée par Monsieur [Y] [N] ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [X] [H] représentée par sa tutrice, Madame [F] [M], la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTONS Madame [X] [H] représentée par sa tutrice, Madame [F] [M], de ses demandes plus amples et/ou contraires et notamment celle tendant à ce que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans caution ni constitution de garantie ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président