N° RG 22/03247 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WPF2

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72C

N° RG 22/03247 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WPF2

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 4]

C/

S.C.I. B.C.P.

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic, la SARL [C] GESTION dont le siège social est [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.C.I. B.C.P.

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 1er mars 2018, la SCI BCP a acquis de la SCI DU [Adresse 4] les lots n° 2, 4, 9 et 10 de l’immeuble placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4], section KW n° [Cadastre 2] à BORDEAUX.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (SDC [Adresse 4]) est représenté par son syndic en exercice la SARL [C] GESTION.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 09 juin 2021, les copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] ont refusé la validation a posteriori des travaux d’installation d’une ventilation sur puits de jour et cour intérieure équipant les locaux du rez-de-chaussée, donnant à la SCI BCP jusqu’au 30 septembre 2021 pour la retirer.

Faisant grief à la SCI BCP de ne pas avoir procédé à ce retrait, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a fait assigner la SCI BCP, par acte en date du 31 mars 2022, devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de la voir condamner à remettre en état les parties communes.

Par ordonnance en date du 30 octobre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de nullité de l’assignation soulevée par la SCI BCP et a réservé les dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025, prononçant la clôture de l’instruction le jour même et fixant la date des plaidoiries au 03 avril 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 27 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [C] sollicite du tribunal qu’il :

Rejette les demandes de la SCI BCP,

Condamne la SCI BCP à démolir les travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Condamne la SCI BCP au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] fait valoir, sur le fondement des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI BCP a réalisé des travaux affectant les parties communes de la copropriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, qui n’a pas entendu les valider a posteriori. Elle soutient notamment que les travaux qui ont été autorisés par une assemblée du 3 juin 1985 ne correspondent pas aux travaux réalisés. Elle ajoute encore que ces travaux portent atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il y a donc lieu d’ordonner leur démolition sous astreinte.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la SCI BCP sollicite du tribunal qu’il :

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

La SCI BCP fait valoir, sur le fondement de l’article 9 du Code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve de ses demandes. Elle soutient notamment que les différentes résolutions de l’assemblée générale font état de «travaux réalisés sans autorisation » sans qu’il soit précisé en quoi consistent ces travaux. Elle ajoute également que les termes du constat d’huissier sont évasifs et ne démontrent pas de trouble. Par ailleurs, la SCI BCP prétend au soutien de ses demandes, que les seuls travaux réalisés sont ceux visés par le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 1985 mais qu’aucun travaux n’ont été réalisés en dehors de ceux-ci.

MOTIVATION

Sur la demande de démolition des travaux

Selon les articles 9, 25 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 9 du Code de procédure civile :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; […] »

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En application de ces textes, tous les travaux effectués par un copropriétaire et affectant les parties communes doivent être autorisés au préalable par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires (Civ 3ème, 6 mars 1991, n°88-16.770).

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Les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale et en l’absence de toute régularisation sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait. Le syndic, par la voie de l’action syndicale, peut demander l’interruption des travaux ou obtenir la démolition de ceux qui ont été exécutés indûment (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n°74-10.297 ; Civ 3ème, 25 nov. 1998, n°96-20.863), sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation de la part du copropriétaire qui en est l’auteur (Civ. 3ème, 15 janv. 2003, n°01-10.337).

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 09 juin 2021, la résolution relative à la validation de l’installation « d’une sortie VMC/ventilation directement installée sous la fenêtre de l’appartement du 1er étage provoquant de fortes nuisances sonores » a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents représentant 644 tantièmes.

Le constat de commissaire de justice du 18 janvier 2022 établit une mesure du bruit de 46 à 60 décibels fenêtre fermée et de 51 à 74 décibels fenêtre ouverte. Il est indiqué que le bruit « semble » provenir d’une grille métallique comportant des ailettes, identique à une grille d’aération ou de ventilation, située au droit du mur de la fenêtre de la chambre de Monsieur [Y], au-dessus de la cour intérieure appartenant au lot de la SCI BCP.

Il ressort également du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 05 avril 2023 que «la SCI BCP a fait réaliser des travaux sans autorisation», consistant notamment «en la mise en place d’une VMC / ventilation».

Si la SCI BCP conteste toute réalisation de travaux réalisés par elle et produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 03 juin 1985 autorisant le précédent propriétaire du lot appartenant à la SCI BCP à procéder à différents travaux notamment de la couverture d’une cour intérieure, il n’est pas fait état dans ce procès-verbal de la pose d’une grille de VMC / ventilation.

L’acte de propriété de la SCI BCP ne mentionne également que la réalisation des travaux de couverture de cour intérieure, à l’exclusion de la pose d’une grille de VMC.

Sans qu’il y ait lieu d’apprécier l’existence d’un préjudice, condition non nécessaire, il se déduit de ces éléments que des travaux ont bien été réalisés dans les parties communes de la copropriété, et que ces travaux n’ont été ni autorisés, ni ratifiés, la SCI BCP devant en répondre même si elle n’en est pas l’auteur, à charge pour elle de se retourner contre son vendeur.

Par voie de conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à BORDEAUX et de condamner la SCI BCP à démolir les travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 3 mois, à l’issue d’un délai de 2 mois, à compter de la décision à intervenir.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI BCP est perdante à l’instance principale, au sens de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il conviendra donc, à ce titre, de condamner la SCI BCP aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI BCP, condamnée aux dépens, devra payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à BORDEAUX une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Condamne la SCI BCP à démolir les travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et à remettre en état les parties communes dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement,

Passé ce délai, Condamne la SCI BCP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à BORDEAUX représenté par son syndic la SARL [C], une astreinte de 100 euros par jour, durant un délai maximum de 3 mois,

Condamne la SCI BCP au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI BCP aux dépens.

Déboute la SCI BCP de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT