Tribunal judiciaire de LYON

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

CM

N° RG 25/01336

N° Portalis DB2H-W-B7J-2SDO

Minute 26/

du 12/03/2026

JUGEMENT

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

,

[T], [V]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 12 mars 2026, sous la présidence de LENOIR Aurélie, Président, assistée de BLONDET Thomas, Greffier,

Après débats à l’audience du 12 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON (T 713)

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame, [T], [V],

[Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 8 novembre 2023, M., [M], [R] a donné à bail à Mme, [T], [V] un logement à usage d’habitation situé39, [Adresse 4] –, [Localité 2], moyennant un loyer initial de 650 euros outre 50 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution pour le paiement des loyers et des charges en application de la convention VISALE visant à sécuriser le paiement des loyers dans le parc privé.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme, [T], [V] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1586,66 euros correspondant notamment au montant des loyers dus au 20 février 2024.

La société Action Logement Services justifie avoir respecté l’obligation imposée par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 en saisissant la CCAPEX le 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 25 février 2025, la société Action Logement Services a fait citer Mme, [T], [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat, et à défaut le prononcé, de la résiliation du bail établi entre les parties pour défaut de paiement des loyers,

— l’expulsion de Mme, [T], [V] des lieux loués,

— sa condamnation au paiement de la somme de 4358,74 euros correspondant aux loyers et charges impayés ainsi que les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels, outre indexation, jusqu’au départ effectif des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience, la société Action Logement Services maintient ses demandes et actualise sa demande à la somme de 11 066,89 euros, arrêtée au 7 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Citée par dépôt d’une copie de l’assignation en l’étude de commissaire de justice Mme, [T], [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par courriel adressé le 14 janvier 2026, elle présente ses excuses pour son absence à l’audience en indiquant qu’elle était malade. Elle fait valoir son handicap psychique qui l’empêche de gérer seule ses démarches administratives ainsi que son budget. Elle est accompagnée par une assistante sociale en vue de la mise en place d’une mesure de curatelle.

Ce courriel est adressé pour le respect du principe du contradictoire à l’avocat du demandeur.

Le jugement étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

* Sur la recevabilité de l’action engagée par la société Action Logement Services

Aux termes des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de VISALE stipule qu'”en vertu de l’article 2 306 du code civil, la caution, c’est à dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (art. 2 306 du code civil).

La subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du, [Localité 3] (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

Les CIL s’étant portés caution mettront en oeuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.”

Le contrat de cautionnement définit le loyer comme : ”le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le Locataire au Bailleur, ainsi que les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, à l’exclusion de toute autre pénalité ou indemnité réclamée par le Bailleur au Locataire”.

Il est de jurisprudence constante que la caution est en droit d’exercer, sur le fondement de la subrogation, l’action en résolution du bail qui lui permet d’éviter l’augmentation de la dette cautionnée, quand bien même ces nouveaux loyers n’auraient pas donné lieu à remboursement.

En l’espèce, il est établi que la société Action Logement Services s’est portée caution à l’égard du bailleur pour le paiement des loyers et des charges dus par la locataire.

La société Action Logement Services justifie avoir versé à M., [M], [R] la somme de 11 066,89 euros correspondant à des loyers et charges impayés, ainsi qu’il résulte de la quittance subrogative délivrée le 5 janvier 2026.

Dès lors, elle est subrogée dans tous les droits du bailleur et a donc qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution mais encore la résiliation du bail et le recouvrement des indemnités d’occupation à venir. En effet, conformément à l’article 8.2 du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et la caution, le bailleur a donné pouvoir à la société Action Logement Services de procéder aux actions contentieuses de recouvrement des loyers impayés et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution. Enfin, conformément à la définition mentionnée dans le contrat de cautionnement reproduite ci-dessus, le terme “loyer “ intègre les indemnités d’occupation.

Elle a également intérêt à agir pour éviter l’aggravation de la dette.

L’action de la société Action Logement Services est donc recevable.

* Sur la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le commandement délivré par La société Action Logement Services respecte les dispositions de l’article 24 précité et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Il ressort des pièces versées aux débats que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement.

Par application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Mme, [T], [V] ne comparaît pas mais sollicite par écrit des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en faisant valoir son handicap psychique et l’accompagnement social en cours actuellement. Cependant, le paiement du loyer courant n’est pas repris, les ressources ne sont pas justifiées si bien que la locataire ne justifie pas être en mesure de faire face à la dette locative dépassant les 11000 euros. Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs, de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser la société Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de Mme, [T], [V] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en l’absence de démonstration de la mauvaise foi du locataire.

* Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte ainsi que de la quittance subrogative délivrée le 6 janvier 2026.

Il convient dès lors de condamner Mme, [T], [V] à payer à la société Action Logement Services la somme de 11 066,89 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026 sur la somme de 1586,66 euros et à compter du prononcé du présent jugement sur le surplus.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2026 au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner Mme, [T], [V] à payer ces indemnités d’occupation à la société Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur.

* Sur les autres demandes

Mme, [T], [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer à la société Action Logement Services la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

JUGE recevable l’action de la société Action Logement Services,

CONSTATE la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 27 avril 2025,

AUTORISE La société Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de Mme, [T], [V] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme, [T], [V] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Mme, [T], [V] à payer à la société Action Logement Services la somme de 11 066,89 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026 sur la somme de 1586,66 euros et à compter du prononcé du présent jugement sur le surplus,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme, [T], [V] à payer cette indemnité d’occupation à la société Action Logement Services à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la société Action Logement Services aura réglées au bailleur à ce titre,

CONDAMNE Mme, [T], [V] à payer à la société Action Logement Services la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

CONDAMNE Mme, [T], [V] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de ce tribunal à la date indiquée au chapeau

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION