TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 25/01992 – N° Portalis DBX6-W-B7J-23HV

copies

GROSSE délivrée

le 20/10/2025

à la SELAS AGN AVOCATS [Localité 6]

l’AARPI FAIRWAY

la SELARL LX [Localité 6]

Rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SAMETTIS, exerçant une activité de restauration sous l’enseigne “Kraken”, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Sabine DU GRANRUT de l’AARPI FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS, Maître Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z]

né le 30 Mai 1975 à

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Chloé SOUDAN de la SELAS AGN AVOCATS BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes en date du 22 septembre 2025, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête, la SARL SAMETTI a assigné M. [Z], au visa des articles 834 du code de procédure civile et L.145-46-1 du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de :

— le voir condamner, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à mettre en œuvre des travaux de reprise complète du balcon (dalle, poutrelles d’ancrage, poutre support du plancher, consoles métalliques, garde-corps…), et à faire réaliser le traitement des fissures en façade, toutes ces mesures devant être confiées à des entreprises qualifiées sous la direction d’un maître d’oeuvre spécialisé ;

— le condamner à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte en date du 27 février 2008, la société Henry, aux droits de qui elle vient pour avoir repris le local lors de son placement en liquidation judiciaire en 2014, M. [H] [Z], décédé le 28 août 2023 et aux droits de qui vient le défendeur, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour y exercer une activité de restauration ; que le bailleur lui a signifié le 16 juin 2025 une offre de vente à son profit au prix de 310 000 euros qu’elle a acceptée le 07 juillet 2025 ; que la vente doit intervenir avant le 07 novembre 2025 sous peine de priver son acceptation d’effet ; qu’elle a découvert que le 1er avril 2025, un arrêté de mise en sécurité du balcon avait été pris, comportant des mesures de sécurisation immédiate (interdiction d’y accéder et mise en place d’un périmètre de sécurité), des mesures à mettre dans un délai maximum d’un mois à compter de la notification (dispositif d’étaiement sous l’ouvrage, dépose des éléments extérieurs générant une surcharge), et des travaux de reprise complète devant être terminés le 30 septembre 2025 ; qu’informée du projet de vente, la mairie a informé le notaire qu’à défaut de réalisation des travaux avant la vente, un arrêté serait pris à son encontre ; que le défendeur n’a pas réalisé les travaux dans le délai en dépit de sa mise en demeure du 23 juillet 2025 ; qu’il a indiqué avoir obtenu un délai pour réaliser les travaux, de sorte qu’il lui reviendrait de les réaliser après la vente ; que l’urgence est caractérisée à la fois par le danger que représente le balcon et par la nécessité que les travaux soient réalisés avant le 07 novembre 2025 pour conserver à son offre ses effets ; que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, les travaux incombant au défendeur ; que l’existence de l’arrêté n’étant pas mentionné dans l’offre de préemption, elle n’a pas exercé son droit en pleine connaissance de cause.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, par son acte introductif d’instance ; à l’audience, elle a sollicité oralement le rejet des demandes adverses ;

— le défendeur, le 27 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles il sollicite :

— à titre principal, le rejet de toutes les demandes ;

— à titre subsidiaire,

— le rejet de la demande d’astreinte ;

— l’octroi d’un délai, jusqu’au 30 janvier 2026, pour procéder à la réalisation des travaux de confortement ;

— la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 3 600 euros à titre de provision au titre du préjudice lié aux frais de BET à engager ;

— en tout état de cause, la condamnation de la demanderesse :

— à lui verser une provision de 4 790 euros au titre du préjudice subi en raison des frais d’ores et déjà engagés dans le cadre des mesures conservatoires ;

— à lui communiquer les offres ou refus de prêt obtenus suite à ses demandes, ou à défaut de justifier des diligences entreprises pour obtenir un prêt, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— à lui payer la somme de 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il fait valoir qu’il est devenu propriétaire de l’immeuble litigieux aux termes d’un acte de partage en date du 30 août 2024 ; que le 09 janvier 2025, suite à un signalement de la société SAMETTIS, la mairie a engagé une procédure de mise en sécurité du balcon ; que le constat réalisé par les services techniques municipaux impute l’état de dégradation à un défaut d’entretien des ouvrages métalliques ; que la société SAMETTIS en a été informée le 22 janvier 2025 par voie d’affichage ; que l’arrêté pris le 1er avril a été affiché le 04 avril ; que compte tenu de ces désordres, et de l’insolvabilité de sa locataire, il a décidé de vendre le local ; qu’il en a informé la demanderesse le 16 juin 2025 ; que le prix de 310 000 euros tenait compte du montant des travaux à réaliser ; que la locataire a accepté l’offre en précisant financer l’acquisition au moyen d’un crédit ; qu’il a obtenu un délai supplémentaire pour la réalisation des travaux , selon un arrêté affiché lui aussi devant le local ; que les demandes se heurtent à une double contestation sérieuse tenant d’une part au fait que la demanderesse a accepté l’offre de vente en parfaite connaissance de cause, et d’autre part au fait que les désordres sont le résultat de son manquement à son obligation d’entretien ; qu’elle n’a jamais soumis son acceptation à la réalisation préalable des travaux, dont le montant a été pris en compte puisque dans le cadre du partage, l’immeuble avait été évalué à la somme de 340 000 euros ; que la demanderesse occupe l’immeuble depuis 2014 ; que c’est elle qui a notamment installé le groupe de climatisation qui a contribué aux désordres ; qu’en tout état de cause l’urgence n’est pas caractérisée alors que des mesures conservatoires ont été prises ; que compte tenu de l’intervention préalable d’un bureau d’études et de la consultation d’entreprises, il est fondé à solliciter un délai, jusqu’au 30 janvier 2026, conformément à l’arrêté du 18 septembre 2025 ; que la volonté de la société SAMETTIS d’acquérir l’immeuble n’est pas établie, alors qu’elle n’a fourni aucun justificatif de ses démarches en vue de l’obtention d’un prêt ; que la locataire étant pleinement responsable des désordres, il est fondé à solliciter une provision au titre des frais déjà exposés et de ceux à venir.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de travaux sous astreinte :

La société SAMETTIS fonde ses demandes sur les articles 834 du code de procédure civile et L.145-46-1 du code de commerce.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet quant à lui au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-46-1 du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par LRAR ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Le défendeur fait valoir en l’espèce à la fois que l’urgence n’est pas caractérisée, et que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse dans la mesure où :

les désordres sont imputables à un défaut d’entretien de la locataire, le prix de vente a été fixé en tenant compte de ces désordres ;la locataire en avait connaissance puisque l’arrêté du 1er avril a été affiché le 04 avril 2025 sur l’immeuble exploité par elle.

Il résulte des débats et des pièces :

qu’aux termes de l’acte de partage du 30 août 2024, le défendeur s’est vu attribuer la propriété de l’immeuble, évalué à la somme de 340 000 euros, à charge pour lui de régler à sa sœur une soulte de 170 000 euros ;que par arrêté du 1er avril 2025, il a été mis en demeure de prendre diverses mesures à échéances variables afin de remédier aux désordres affectant l’immeuble ; que la société SAMETTIS a été informée de l’existence de l’arrêté le 04 avril par voie d’affichage ; que le défendeur a informé la locataire le 16 juin 2025 de son souhait de vendre le local pour un prix de 310 000 euros ;que la société SAMETTIS a accepté l’offre le 07 juillet 2025 en précisant financer l’acquisition au moyen d’un crédit ; que par arrêté du 18 septembre 2025, au regard des mesures de sécurisation provisoire mises en place, le défendeur s’est vu accorder une prolongation du délai de réalisation jusqu’au 30 janvier 2026.

En l’état de ces documents, le défendeur peut utilement faire valoir d’une part, que la demanderesse, en sa qualité d’occupante des lieux, ne pouvait ignorer, lors de l’acceptation de l’offre, ni l’existence des désordres ni la prise d’un arrêté, d’autre part que le prix de vente (310 000 euros), inférieur de 30 000 euros à l’estimation de l’immeuble selon acte de partage (340 000 euros), prenait en compte les travaux à réaliser. En tout état de cause, l’argumentation qu’il développe recèle à tout le moins des contestations sérieuses dont l’examen échappe au pouvoir du juge des référés.

La demanderesse soutient par ailleurs que l’urgence est caractérisée à la fois par le danger que représente le balcon et par la nécessité que les travaux soient réalisés avant le 07 novembre 2025 pour conserver à son offre ses effets.

S’agissant du danger allégué, le défendeur est cependant fondé à soutenir qu’il ressort des termes de l’arrêté du 18 septembre 2025 (« les mesures de sécurisation provisoire mises en place permettent d’accéder à la demande de prorogation du délai de réalisation des travaux jusqu’au 30 janvier 2026 ») que le balcon ne représente pas un danger immédiat.

Quant à la validité de l’offre, la demanderesse elle-même la remet en cause lorsqu’elle soutient que l’existence de l’arrêté n’étant pas mentionné dans l’offre de préemption, elle n’a pas exercé son droit en pleine connaissance de cause.

Il résulte par ailleurs des dispositions de L.145-46-1 du code de commerce que si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par lui de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Comme le relève le défendeur, la société SAMETTIS n’a pas justifié, et ne justifie toujours pas, avoir obtenu un prêt, ni même l’avoir sollicité, de sorte qu’elle n’est pas fondée, en l’état, à revendiquer une signature de la vente au plus tard le 07 novembre 2025.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé, et la demande tendant à la réalisation des travaux sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Le défendeur sollicite la condamnation de la demanderesse à lui communiquer les offres ou refus de prêt obtenus suite à ses demandes, ou à défaut de justifier des diligences entreprises pour obtenir un prêt, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’enjeu rappelé plus haut, il y a lieu de faire droit à la demande, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation de la demanderesse à une provision de 4 790 euros au titre du préjudice subi en raison des frais d’ores et déjà engagés dans le cadre des mesures conservatoires, l’imputabilité des désordres se heurtant à une contestation sérieuse qui ne justifie pas en l’état que la locataire soit condamnée à assurer le coût des travaux réalisés, mis par l’arrêté à la charge du bailleur.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du défendeur les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par lui dans le cadre de l’instance. La société SAMETTIS sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SAMETTIS sera condamnée aux entiers dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 du code de procédure civile et L.145-46-1 du code de commerce ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL SAMETTI ; la déboute ;

Condamne la SARL SAMETTI à communiquer à M. [Z] les offres ou refus de prêt obtenus suite à ses demandes, ou à défaut de justifier des diligences entreprises pour obtenir un prêt, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et, à l’expiration de ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et pendant une durée de deux mois ;

Déboute M. [Z] du surplus de ses demandes ;

Condamne la SARL SAMETTI à payer à M. [Z] une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SARL SAMETTI aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,