TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00962 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EOP

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 08/12/2025

à la SELARL GALINAT BARANDAS

M^e Henri michel GATA

COPIE délivrée

le 08/12/2025

à

Rendue le HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AGORA,

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 9], SAS dont le siège social est [Adresse 6],

prise en son Agence de [Localité 11] située [Adresse 2] à [Localité 11]

Représentée par Maître Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCI CATHALOU

Dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 4]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 avril 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AGORA a fait assigner la SCI CATHALOU devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— juger que le bail n’est pas conforme au règlement de copropriété,

— condamner la SCI CATHALOU à effectuer tous travaux de mise en conformité du système d’extraction de fumées avec les dispositions légales et règlementaires,

— prononcer une astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’aux débuts effectifs des travaux, et ce à compter du jugement,

— condamner la SCI CATHALOU à verser au SDC DE LA RESIDENCE AGORA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI CATHALOU aux entiers dépens.

Il expose au soutien de ses demandes que la SCI CATHALOU est propriétaire du local commercial n° 1 de la résidence [8] située au [Adresse 1] PESSAC, qu’elle a donné à bail à une société exploitant un restaurant. Il indique que l’installation de ce restaurant s’est accompagnée de nombreux désordres pour les résidents et que notamment, les fumées de la cuisine s’évacuent sous les fenêtres d’un logement à usage d’habitation de la résidence, en violation de l’article 18 de l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumées desservant des logements et du règlement de copropriété. Il soutient en effet que le local commercial n’a pas été prévu pour y accueillir une activité de restauration et qu’ainsi, le débouché d’extraction des fumées et buées de la cuisine est mal orienté.

La SCI CATHALOU a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes du SDC et de le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose dans un premier temps que si elle reconnait que le système d’évacuation n’est pas conforme aux dispositions de l’article 18 de l’arrêté du 22 octobre 1969, le SDC ne rapporte pas la preuve que cette non-conformité cause un dommage. En second lieu, elle précise que le syndic ne lui a jamais répondu quand elle lui a proposé une solution technique aux désordres invoqués de sorte qu’il est malvenu de saisir la présente juridiction alors qu’elle fait preuve d’une particulière mauvaise foi.

L’affaire, évoquée à l’audience du 10 novembre 2025, a été mise en délibéré au 08 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures

conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Il résulte en l’espèce des débats et des pièces qui y sont versées, dont notamment le relevé de décision du service d’hygiène de la mairie de [10] du 07 décembre 2022 qu’il n’est ni contesté par la défenderesse, ni contestable, que le débouché d’extraction des fumées et buées de cuisine du restaurant exploité par le locataire du local commercial appartenant à la SCI CATHALOU se fait en partie haute de la vitrine du restaurant, en dessous des fenêtres du logement de Monsieur et Madame [Z], copropriétaires de la résidence, en contradiction avec les dispositions de l’article 18 de l’arrêté du 22 octobre 1969 relatifs aux conduits de fumées desservant des logements.

Il convient en outre d’ajouter que le règlement de copropriété de la résidence prévoit expressément que les propriétaires des lots commerciaux doivent éviter toutes nuisances notamment sonores et olfactives, et mettre en place des filtres et protections nécessaires afin d’empêcher la propagation des émanations résultant de leur exploitation.

Il en résulte que la non-conformité du système d’extraction, constitue par elle-même un trouble manifestement illicite dès lors qu’elle contrevient d’une part, à une réglementation impérative en matière de salubrité et d’autre part, au règlement de copropriété.

Il ne saurait dès lors être exigé du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la preuve des nuisances olfactives, la non-conformité invoquée étant susceptible de générer à elle seule un trouble à la jouissance normale des autres occupants de l’immeuble.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI CATHALOU à effectuer tous travaux de mise en conformité du système d’extraction de fumées avec les dispositions légales et règlementaires, sous peine d’une astreinte provisoire dont les conditions sont précisées au dispositif de la présente décision.

La SCI CATHALOU supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC DE LA RESIDENCE AGORA, tenue d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner la SCI CATHALOU à lui verser une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CATHALOU à effectuer tous travaux de mise en conformité du système d’extraction de fumées du local commercial lui appartenant, avec les dispositions légales et règlementaires, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois.

CONDAMNE la SCI CATHALOU à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AGORA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE la SCI CATHALOU aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,