MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00922 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2WZB

AFFAIRE : S.A.S.U. EASYDIS C/ S.C.I. ENTREPOTS [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. EASYDIS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. ENTREPOTS [Localité 9],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Jérémy GOLDBLUM de la SOCIETE CIVILE ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 08 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître [S] [H] de la SELAS [Z] AVOCATS – 805, Expédition

Maître [W] [L] de la SELARL VERNE [E] [L] TETREAU – 680

Expédition et grosse

I. ELEMENTS DU LITIGE:

La société EASYDIS a assigné la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] devant le juge des référés de [Localité 7] le 23 août 2023.

Par ordonnance du 8 novembre 2024, le juge des référés de Paris a renvoyé l’affaire et les parties devant le président du tribunal judiciaire de Lyon statuant en référé.

L’instance a été reprise.

Dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la société EASYDIS demande au juge des référés de :

DEBOUTER la société SOCIETE CIVILE ENTREPOTS [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ENTREPOTS [Localité 9] à verser à la société EASYDIS la somme provisionnelle de 532 580,94 € au titre du solde du dépôt de garantie (déduction faite du montant des travaux majoré de 15 %, soit 111.622 €), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020 et sous d’astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait remboursement,

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ENTREPOTS [Localité 9] à verser à la société EASYDIS la somme provisionnelle de 30 000,00 € au titre de sa résistance abusive

RAPPELER le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ENTREPOTS [Localité 9] à payer à la société EASYDIS la somme de 6 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ENTREPOTS [Localité 9] aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] demande au juge des référés de:

A titre principal :

— DEBOUTER la société EASYDIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPÔTS [Localité 8] LAURENT DE [Localité 6] ;

— REJETER la demande de la société EASYDIS tendant à voir condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPÔTS [Localité 9] à lui restituer la somme provisionnelle de 532.580,94 € au titre du solde du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020 et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait remboursement ;

— RENVOYER la société EASYDIS à mieux se pourvoir devant le Tribunal de céans au fond.

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER la société EASYDIS de sa demande tendant à voir condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPÔTS [Localité 9] à lui restituer la somme provisionnelle de 532.580,94 € au titre du solde du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020 et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait remboursement ;

A titre reconventionnel :

— FIXER le montant du dépôt de garantie à restituer par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPÔTS [Localité 8] [Localité 4] à la société EASYDIS à hauteur de la somme provisionnelle de 14.625,94 €.

En toute hypothèse :

— DEBOUTER la société EASYDIS de sa demande tendant à voir condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPÔTS [Localité 8] [Localité 4] à lui payer la somme provisionnelle de 30.000 € au titre de la prétendue résistance abusive pour la restitution du dépôt de garantie ;

— CONDAMNER la société EASYDIS à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DISTRIPOLE DE LA PLAINE DE L’AIN la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société EASYDIS à régler les entiers dépens de l’instance.

L’audience a eu lieu le 8 septembre 2025. Le délibéré a été fixé au 13 octobre 2025.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

Il est constant que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] est propriétaire de deux bâtiments dénommés « Bâtiment A » et « Bâtiment B », à usage d’entrepôt, locaux techniques et bureaux et respectivement d’une surface hors œuvre nette globale de 27 209 m² et 21 142 m², situés sur la commune de [Localité 9] (RHONE), lieudit « [Localité 3] » ainsi que les aires d’évolution et deux cents emplacements de stationnement au total attachés aux deux bâtiments et que la société EASYDIS et la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] ont conclu des baux successifs concernant ces bâtiments.

Il est constant que par exploit d’huissier du 20 décembre 2019, le preneur la société EASYDIS a signifié congé au bailleur pour le 31 décembre 2020 et qu’à la suite de ce congé un différend est né entre les deux sociétés concernant les travaux de remise en état des Bâtiments A et B en application d’un accord transactionnel conclu en date du 18 novembre 2020 à la suite du congé.

Le litige entre les parties porte sur la nature, l’étendue et la qualité des travaux de remise en état réalisés par le preneur et sur la restitution du dépôt de garantie.

La société EASYDIS expose qu’elle a débuté la réalisation des travaux à la suite du protocole d’accord transactionnel, que le 31 décembre 2020, les travaux n’étaient effectivement pas achevés,quelesopérationsconcernantlestravauxétaientparticulièrement complexes à la fin de l’année 2020 en raison des difficultés liées à la pandémie mondiale du Covid 19 et à la crise des matières premières, qu’elle a de bonne foi continué à faire diligenter les travaux prévus au protocole entre le 1erjanvier et le 15 janvier 2021, sans avoir pu les réaliser dans leur intégralité.

La société EASYDIS soutient qu’elle a parfaitement chiffré les travaux non réalisés avec des justificatifs, ce que n’a pas fait le bailleur, ce dernier se contentant de faire appel unilatéralement à un bureau d’étude technique privé, afin d’établir des pourcentages de réalisation des travaux, sans le moindre fondement appréciable, et ensuite de faire un chiffrage arbitraire des dits travaux, sans le moindre devis justificatif alors qu’une simple estimation sans devis ne peut servir à justifier la retenue du dépôt de garantie.

La société EASYDIS estime que le Bailleur se retranche derrière les stipulations du protocole transactionnel pour les détourner.

La société EASYDIS fait valoir que le bailleur s’est contenté d’annoncer au preneur dans son courrier du 6 septembre 2021 que le montant des travaux de remise en état non réalisés, honoraires de pilotage, primes d’assurances et frais de bureau de contrôle s’élèverait à la somme 629 577,00 € HT sans le moindre détail, ni devis, ni factures alors que le protocole se référait à la prise en charge de travaux effectivement réalisés de sorte que le bailleur ne saurait en retenir le montant que sur présentation des factures acquittées ce d’autant que le seul document supposé détailler les sommes avancées par le Bailleur est un tableau rédigé unilatéralement par le Bailleur, à partir de pourcentages sur l’avancement des travaux, qu’il a seul arrêtées, sans le moindre justificatif.

La société EASYDIS soutient qu’elle a versé aux débats :

— Un devis du 16 octobre 2020 d’un montant de 60 000 € HT, une facture n° FA8821 du 30 novembre 2020 du même montant et un bon de commande n° 4002566510 du 24 décembre 2020 du même montant également,démontrant ainsi l’accomplissementdestravauxde nettoyage listés aux termes du procole (pour les deux bâtiments : nettoyage bardage intérieur, débarrassage, nettoyage mécanisé des sols, etc.)

— Un devis du 31 décembre 2020 relatif à des travaux de nettoyage, une facture du 31 décembre 2020 du même montant et un bon de commande n° 4002631299 du 6 avril 2021 du même montant également

— Un devis du 27 novembre2020 d’un montant de 8 500 € HT relatif à l’enlèvement des marquages au sol, une facture du 7 décembre 2020 du même montant, et bon de commande n° 4002557426 du 10 décembre 2020 du même montant également pour justifier la réalisation des travaux.

La société EASYDIS reconnaît être redevable de la somme de 97 062,31 € au titre des travaux non réalisés suivant descriptif annexé au protocole, et ce avec devis, bons de commandes et factures à l’appui, majoré de 15% selon stipulation du protocole, soit la somme de 111 622,00 € de sorte que selon elle le bailleur doit la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 532 580,94 €.

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La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse relative à la détermination du solde dû au titre du dépôt de garantie alors que le chiffrage allégué par le preneur pour les travaux de remise en état non réalisés (111.622 € HT) est près de six fois inférieur à celui établi par la société LLPS (644.202,92 € HT), alors même que le bureau d’études a repris les prix unitaires convenus entre les parties et figurant en annexe 2 du protocole pour établir son chiffrage et alors que le preneur indique avoir exécuté des travaux de remise en état qui n’ont pourtant pas été constatés tant par Maître [I] [O], commissaire de justice associée, mandatée pour effectuer l’état des lieux de sortie des bâtiments A et B que par la société LLPS à l’occasion de ses multiples visites sur site et alors enfin que la détermination du montant de la provision due résulte de l’interprétation du protocole d’accord et que les parties sont en désaccord sur la nature et le chiffrage des travaux de remise en état qui nécessitent d’analyser les annexes 1 et 2 du Protocole et ainsi de rechercher la volonté des parties pour déterminer si les travaux réalisés par le preneur sont conformes ou non aux prévisions contractuelles.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] rappelle que l’évaluation du solde du dépôt de garantie à restituer au preneur résulte de l’analyse croisée de plusieurs documents, à savoir :

— le tableau figurant en annexe 2 du Protocole, établissant le chiffrage des différents postes de travaux de remise en état sur lequel les parties ont trouvé un accord

— les procès-verbaux de constat d’état des lieux de sortie dressés par Maître [I] [O]

— les rapports du bureau d’études LLPS missionné par le Bailleur, à la suite des travaux de remise en état insuffisants exécutés par le Preneur

— les factures et devis produits par le Preneur à l’appui de son assignation.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 8] [Localité 4] expose que la société LLPS a pu constater que les sols des bâtiments A et B étaient tachés par des substances chimiques ou des résidus de l’activité du Preneur ainsi que les portes coupe-feu et issues de secours qui présentent des salissures liées à des chocs récurrents, que ces dégradations sont distinctes de celles causées par la vétusté, comme l’usure normale des revêtements de sol ou des équipements dus à l’écoulement du temps, que compte tenu de ces dégradations et de l’absence de réalisation des travaux de remise en état correspondant, le Bailleur considère – en application du protocole – que le Preneur est redevable d’une indemnité de 629.577 € HT, de telle sorte qu’après compensation avec la somme versée à titre de dépôt de garantie, la somme de 14.625,94 € HT devra être restituée au Preneur.

Sur ce le juge des référés

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société EASYDIS et la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] ont conclu un protocole d’accord portant sur la réalisation de travaux à la suite du terme du bail commercial qui stipule en page 6 :

Dans le cadre du Protocole, le Preneur :

— s’engage à restituer au Bailleur par anticipation le Bâtiment A, le 19 novembre 2020 ;

— consent à ce que la restitution de la totalité du dépôt de garantie visé à l’article 6.3 des conditions générales et à l’article 5 des conditions particulières du Bail n’intervienne qu’après son départ du Bâtiment B, sous réserve d’une part de l’apurement de toutes sommes dues par lui et notamment les soldes des loyers et du montant de charges correspondant à sa période d’occupation et d’autre part, du règlement des travaux de remise en état visés aux présentes ;

— s’engage, à l’exception des travaux de remise en état portant sur le lot « Voiries et RéseauxDivers (VRD) », à réaliser et achever, au plus tard le 31 décembre 2020, les travaux de remise en état, conformément au descriptif figurant en Annexe 1, aux règles de l’art, à la réglementation applicable et aux stipulations du Bail relatives à la restitution des Locaux Loués non contraires aux présentes. A défaut, le Preneur devra verser au Bailleur le 1 er janvier 2021 :

o le montant hors taxes des travaux de remise en état non réalisés, TVA au taux en vigueur en sus, tel qu’il résulte des chiffrages et devis figurant en Annexe 2,

o majoré d’un forfait égal à 15% du montant hors taxes des travaux de remise en état non réalisés correspondant aux honoraires de pilotage, aux primes d’assurances et frais de bureau de contrôle, sans préjudice du droit du Bailleur de compenser une partie de sa créance avec le dépôt de garantie

— s’engage à verser au Bailleur, dans les huit (8) jours calendaires suivant la signature des présentes, la somme de 180.000 € TTC, à titre d’indemnité transactionnelle, forfaitaire, globale et définitive

— plus généralement renonce, à l’exception des travaux de remise en état portant sur le lot « Voiries et Réseaux Divers (VRD) » et éventuels travaux de remise en état supplémentaires résultant de la dégradation des Locaux Loués entre le pré-état des lieux et l’état des lieux de sortie, à toute réclamation future, instance et/ou action contre le Preneur à raison du Bail et dont le fait générateur serait antérieur à la date de signature du Protocole.

Dans le cadre du Protocole, le Bailleur :

— consent à ce que le Bâtiment A lui soit restitué par le Preneur, le 19 novembre 2020 ; et en conséquence, à rembourser au Preneur les loyers et charges perçus pour la période du 19 novembre au 31 décembre 2020.

— renonce, à l’exception des travaux de remise en état portant sur le lot « Voiries et Réseaux Divers (VRD) », à toute action à l’encontre du Preneur concernant les travaux de remise en état des Bâtiments A et B ou réclamations financières à ce titre, dès lors que les travaux de remise en état auront été achevés, au plus tard le 31 décembre 2020, conformément au descriptif figurant en Annexe 1, aux règles de l’art, à la réglementation applicable et aux stipulations du Bail relatives à la restitution des Locaux Loués non contraires aux présentes

— plus généralement renonce, à l’exception des travaux de remise en état portant sur le lot« Voiries et Réseaux Divers (VRD) » et éventuels travaux de remise en état supplémentaires résultant de la dégradation des Locaux Loués entre le pré-état des lieux et l’état des lieux de sortie, à toute réclamation future, instance et/ou action contre le Preneur à raison du Bail et dont le fait générateur serait antérieur à la date de signature du Protocole.

Il est ici précisé que dans l’hypothèse où le Bailleur engagerait une procédure judiciaire à l’encontre du Preneur concernant les travaux de remise en état portant sur le lot « Voiries etRéseaux Divers (VRD) », sa réclamation financière devra être plafonnée à 750.000 € hors taxes. »

Etaient annexés au Protocole :

— Le descriptif des travaux de remise en état des Bâtiments A et B à réaliser avant le 31 décembre 2020 (Annexe n° 1)

— Le chiffrage des travaux de remise en état des Bâtiments A et B.

La société EASYDIS ne conteste pas ne pas avoir respecté les délais prévus pour réaliser les travaux de remise en état et ne pas avoir pu terminer les travaux prévus. En revanche, la société EASYDIS indique qu’au regard des travaux réalisés, elle a droit au remboursement d’une partie du dépôt de garantie.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] conteste la somme réclamée en indiquant que les travaux prévus dans le protocole d’accord n’ont pas été réalisés intégralement. Elle verse à l’appui de ces prétentions un constat de commissaire de justice établi le 30 décembre 2020 ainsi qu’un constat de levées des réserves établis le 30 mars 2021 par le cabinet LLPS relativement aux travaux effectués par la société EASYDIS dans les bâtiments A et B qui fait état d’un montant de 629 577,01 euros au titre des travaux restant à effectuer.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] indique que le protocole ne lui impose pas de justifier les travaux de reprises que le bailleur devait réaliser pour retenir les sommes nécessaires sur le dépôt de garantie de sorte que selon elle la retenue est permise dès la constatation de l’insuffisance des travaux réalisés en se fondant sur le chiffrage annexé au protocole.

Or, la société EASYDIS n’a pas respecté les délais et n’a pas réalisé l’intégralité des travaux de remise en état. Par voie de conséquence, les moyens de défense de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] n’apparaissent pas immédiatement vains dans le cadre de la présente procédure de référés.

En effet, la restitution du dépôt de garantie étant liée d’une part à l’interprétation des termes du protocole d’accord et à ses effets et d’autre part à la réalité contestée par les parties de la nature des travaux de remise en état réalisés, le juge des référés qui est le juge de l’évidence ne peut que constater l’existence d’une contestation sérieuse relative à la somme due par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] à la société EASYDIS au titre du dépôt de garantie et ce dans la limite de la somme provisionnelle de 14 625,94 euros que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] reconnaît devoir à la société EASYDIS.

Il convient par conséquent de condamner la société SOCIETE CIVILE ENTREPOTS [Localité 9] à payer à la société EASYDIS la somme provisionnelle de 14 625,94 € au titre du solde du dépôt de garantie dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance et ce sans qu’il y a lieu d’ordonner une astreinte.

La demande d’indemnisation provisionnelle fondée sur la résistance abusive de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 9] sera rejetée en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il convient de dire que les dépens seront partagés par moitié entre les parties

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de M^me Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNONS la société SOCIETE CIVILE ENTREPOTS [Localité 9] à payer à la société EASYDIS la somme provisionnelle de 14 625,94 € au titre du solde du dépôt de garantie dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

REJETONS la demande d’indemnisation provisionnelle fondée sur la résistance abusive de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 8] LAURENT DE [Localité 6]

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société EASYDIS et la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ENTREPOTS [Localité 8] [Localité 4] aux dépens par moitié chacune.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2025

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES