TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. DADONI,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e François DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01855 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 07 octobre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, SAS FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE – dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

S.C.I. DADONI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01855 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLP

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DADONI est propriétaire des lots n°1019 et 1108 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer une sommation de payer à la SCI VICHY PATRIMOINE le 22 mars 2024, puis à la suite d’une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 17 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner la SCI DADONI devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :

—  1 477,07 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2023 au 21 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024,

—  835 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris les coûts des commandements de payer, mises en demeure, requête en conciliation, assignation et tous autres frais à venir.

A l’audience du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Assignée à étude, la SCI DADONI n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision n’étant pas susceptible d’appel, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI DADONI,

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 18 juillet 2024,

— le bulletin de carence du 17 décembre 2024 établi par Madame [I] [X], conciliatrice de justice,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI DADONI pour la période du 1er avril 2021 au 21 janvier 2025 à la somme de 2 461,36 euros (en ce inclus 994 euros de frais – et non 835 euros comme mentionné dans le décompte lequel ne tient pas compte de la facturation de diverses mises en demeure et relances facturées antérieurement au 1er avril 2023, 149,29 euros de sommation et 1,57 euros d’intérêts dont les modalités de calcul ne sont pas précisées),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2023 et 19 novembre 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes de l’exercice clos et du budget prévisionnel et vote du fonds ALUR,

— les différents appels de fonds adressés à la SCI DADONI pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2025,

— le décompte annuel de répartition des charges de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— la sommation de payer la somme de 1 382 euros signifiée à la SCI DADONI le 22 mars 2024,

— la mise en demeure de payer la somme de 1 910,99 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndicat du 19 juillet 2024,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI DADONI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 316,50 euros (2 461,36 euros – 994 euros – 149,29 euros – 1,57 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 date de la sommation de payer sur la somme de 386,43 euros (montant dû au 23 février 2024, date de la situation de compte annexée à la sommation moins les divers frais facturés et les intérêts) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais de la sommation de payer du 22 mars 2024, soit la somme de 149,29 euros.

En revanche, les frais de mises en demeure des 8 février 2022, 9 mai 2022, 7 novembre 2022 et de la relance du 7 juin 2022 (42 euros x 3 + 33 euros) ne seront pas retenus faute de production de la mise en demeure correspondante.

Il en sera de même s’agissant des frais de la mise en demeure du 23 mai 2023 (42 euros) et de la relance du 6 juin 2023 (33 euros) en l’absence de production de l’accusé de réception.

Les frais d’honoraires de « constitution du dossier transmis à l’huissier » (210 euros) et de « constitution du dossier transmis à l’avocat » (550 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI DADONI au paiement de la somme de 149,29 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI DADONI a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 130 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 7 février 2025.

Sur les autres demandes

La SCI DADONI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI DADONI à payer au syndicat de la résidence située [Adresse 3]) représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE les sommes suivantes :

—  1 316,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 386,43 euros,

—  149,29 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  130 euros à titre de dommages et intérêts,

—  700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 7 février 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI DADONI aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 07 octobre 2025

le greffier le Président