Expéditions le : Minute n° 26/00040

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00749 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3XC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de [E], substitué par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [E] [N] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier, et de Madame [I] [L], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 27 janvier 2021, la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR a donné en location à Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] et ses annexes.

Par actes d’huissier de justice en date du 9 juillet 2021, la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR a délivré à Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Suivant exploit en date du 5 novembre 2021, la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR a fait assigner Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANNECY (74000), aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et, en conséquence, ordonner leur expulsion et les condamner au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le 9 février 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANNECY (74000) a statué par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, en décidant de :

PRONONCER la résiliation, à la date du présent jugement, et aux torts exclusifs des preneurs, du bail conclu le 27 janvier 2021 entre la S.A. [Adresse 1] et Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F], portant sur un local à usage d’habitation, une cave et un parking situés au [Adresse 4] à [Localité 3] ;CONDAMNER solidairement Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] à verser à la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR la somme de 2 429,82 euros au titre des loyers arrêtés au 4 janvier 2022, échéance de janvier 2022 non incluse, à compter du commandement de payer sur la somme de 1 843,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;CONDAMNER solidairement Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] à verser à la S.A. [Adresse 1] les loyers échus entre le 4 janvier 2022 et la date du présent jugement ;AUTORISER Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 23 échéances de 100 euros chacune et d’une 24ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;SUSPENDRE l’effet de la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;DIRE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;DIRE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation du bail reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] pourront être poursuivies dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable et une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges sera due ;AUTORISER dans une telle hypothèse, l’expulsion de Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] avec le concours de la [Localité 4] Publique si nécessaire ;CONDAMNER solidairement, dans cette hypothèse, Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] à payer à la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant du logement, charges en sus, à compter de la prise d’effet de la résiliation du bail, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;FIXER le montant actuel de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 489,29 euros, provision sur charges comprise ;DIRE que le montant de cette indemnité d’occupation évoluera comme l’aurait fait le loyer courant en l’absence de résiliation du bail ;REJETER la demande formée au titre des frais irrépétibles ;CONDAMNER in solidum Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;CONSTATER l’exécution provisoire de cette décision, frais et dépens compris.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Madame [E] [N] épouse [F] et Madame [K] [F] un commandement de quitter les lieux habités dans un délai de deux mois.

Le 17 mai 2023, la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR et Madame [E] [N] épouse [F] ont conclu un protocole d’accord de prévention de l’expulsion en vue du rétablissement du bail. Les parties ont mis en place un plan d’apurement, que la locataire s’est engagée à respecter, en contrepartie de quoi la S.A. [Adresse 1] suspend la procédure d’expulsion engagée à son encontre.

Par contrat de bail en date du 29 mai 2024, la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR a donné en location à Madame [E] [N] épouse [F] le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] et ses annexes.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 482,24 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la S.A. [Adresse 1] a fait assigner Madame [E] [N] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour demander de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location consenti par la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR à Madame [E] [N] épouse [F], et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;D’ordonner l’expulsion de Madame [E] [N] épouse [F] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef des locaux occupés sis [Adresse 4] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [E] [N] épouse [F] à payer à la requérante la somme de 3 227,13 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au 17 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 2 482,24 euros, date du commandement de payer, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner Madame [E] [N] épouse [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer et des charges mensuels habituellement dus à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’au jour du départ définitif de la locataire des lieux ;Condamner Madame [E] [N] épouse [F] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-7 du code de procédure civile ;Condamner Madame [E] [N] épouse [F] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer les loyers, de la saisine de la CCAPEX, de la présente assignation et de la dénonciation aux services de la Préfecture à venir.

Au soutien de sa demande, la S.A. [Adresse 1] expose que Madame [E] [N] épouse [F] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A l’audience, la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 563,47 euros au 11 décembre 2025. La société bailleresse a demandé la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 562,10 euros.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Madame [E] [N] épouse [F] n’est ni présente, ni représentée.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 28 mars 2025 pour une audience fixée au 17 décembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 8 janvier 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2 482,24 euros.

Le décompte arrêté au 11 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 8 janvier 2025 et le 19 février 2025 aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 19 février 2025 et que Madame [E] [N] épouse [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Madame [E] [N] épouse [F] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Madame [E] [N] épouse [F], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Madame [E] [N] épouse [F] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 562,10 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 11 décembre 2025, Madame [E] [N] épouse [F] est redevable d’une somme totale de 4 979,92 euros.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés qui ne sont ni des loyers ni des charges, d’un montant total de 416,45 euros (frais d’huissier).FM

En conséquence, Madame [E] [N] épouse [F] sera condamnée à payer à la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR la somme de 4 563,47 euros (4 979,92 – 416,45) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de novembre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 482,24 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Madame [E] [N] épouse [F] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Madame [E] [N] épouse [F] sera donc condamnée à payer à la S.A. [Adresse 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mai 2024 entre la S.A. [Adresse 1] d’une part, et Madame [E] [N] épouse [F] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] et ses annexes, sont réunies à la date du 19 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Madame [E] [N] épouse [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à Madame [E] [N] épouse [F] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Madame [E] [N] épouse [F] de s’exécuter volontairement, la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [E] [N] épouse [F] à payer à la S.A. [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 562,10 euros (cinq cent soixante-deux euros et dix centimes), indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Madame [E] [N] épouse [F] à payer à la S.A. HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR la somme de 4 563,47 euros (quatre mille cinq cent soixante-trois euros et quarante-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 décembre 2025, échéance de novembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 2 482,24 euros (deux mille quatre cent quatre-vingt-deux euros et vingt-quatre centimes) et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Madame [E] [N] épouse [F] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE Madame [E] [N] épouse [F] à payer à la S.A. [Adresse 1] la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Manon FAIVRE