N° RG 24/02791 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5ZA

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/02791 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5ZA

AFFAIRE :

S.A.R.L. AU GOUT DU JOUR

C/

S.C.I. SPRIMACLE 2

[G]

le :

à

Avocats :

M^e Thierry FIRINO MARTELL

M^e Claire NELSON

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le DIX NEUF AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats Madame Isabelle SANCHEZ et lors du délibéré Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS

A l’audience d’incident du 3 Juin 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. AU GOUT DU JOUR

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE AU FOND

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.C.I. SPRIMACLE 2

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire NELSON, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/02791 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5ZA

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 08 février 2016, la SCI SPRIMACLE 2 a donné à bail commercial à la SARL AU GOUT DU JOUR un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à GRADIGNAN (33) pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration, dont la SARL AU GOUT DU JOUR a fait l’acquisition par acte de cession du même jour par la SAS LA ROTISSERIE DES POETES.

Par jugement du 10 mars 2021, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté un plan de redressement au bénéfice de la SARL AU GOUT DU JOUR sur dix années, après ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du 05 juin 2019.

Exposant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la SARL AU GOUT DU JOUR a saisi le juge des référés, qui, par ordonnance du 14 juin 2021, a désigné un expert et l’a condamnée au paiement de l’arriéré locatif. L’expert a établi son rapport le 16 novembre 2022.

Par acte délivré le 03 avril 2024, la SARL AU GOUT DU JOUR a fait assigner la SCI SPRIMACLE 2 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de son préjudice matériel pour les frais de mise en conformité des cuisines, moral et de jouissance.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état le 14 janvier 2025, la SCI SPRIMACLE 2 a soulevé un incident de mise en état, lequel a été audiencé le 03 juin 2025 après un renvoi à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 14 janvier, 20 mai et 02 juin 2025, la SCI SPRIMACLE 2 demande au juge de la mise en état de :

— déclarer irrecevable les demandes formées par la société AU GOUT DU JOUR,

— condamner la SARL AU GOUT DU JOUR au paiement des dépens, en ce compris les frais d’exécution forcée, ceux du commandement de payer du 14 novembre 2020 et ceux du constat d’huissier du 08 février 2020,

— condamner la SARL AU GOUT DU JOUR à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SCI SPRIMACLE 2 fait valoir en premier lieu, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, que les demandes formées par la SARL AU GOUT DU JOUR au titre des travaux de mise en conformité de la hotte fermée (5.492,40 euros), des travaux de mise en conformité du rejet d’air de la hotte fermée (6.093,60 euros), du préjudice de jouissance, du préjudice moral, des dépens et des frais irrépétibles sont irrecevables pour défaut de qualité à agir. A ce titre, la SCI SPRIMACLE 2 expose qu’elle n’a pas qualité à défendre en sa qualité de bailleur dès lors que l’insert de cheminée, la hotte de la cuisine ouverte et la hotte de la cuisine fermée ne sont pas sa propriété et ne sont donc pas des éléments compris dans le contrat de bail. Elle explique que la société AU GOUT DU JOUR a fait l’acquisition, dans le cadre de la cession du fonds de commerce des matériels et mobiliers, ustensiles, agencements et installations servant à l’exploitation du fonds, et que ces éléments, les hottes et la cheminée, figurent sur la liste annexée à cette mention.

Elle précise que si le preneur ne reproche pas le fait que la hotte de la cuisine fermée ne couvre pas tout le plan de travail, la demande indemnitaire vise malgré tout au paiement des travaux de mise en conformité de cette hotte.

S’agissant de la demande au titre du rejet d’air de la hotte fermée, la SCI SPRIMACLE 2 ajoute que le tubage d’extraction de la hotte étant la continuité de la hotte, elle en fait donc partie intégrante, et doit être qualifiée comme étant la propriété du preneur et non du bailleur.

Elle indique au surplus que l’immeuble n’étant pas soumis au statut de la copropriété, le conduit d’extraction ne peut être considéré comme une partie commune de l’immeuble. Elle fait valoir que ce conduit ne sert qu’au local commercial et non aux appartements situés au-dessus.

S’agissant des demandes au titre des préjudices de jouissance, moral et des frais irrépétibles, elle prétend qu’étant justifiées par les autres demandes au titre des non conformités dénoncées, qui sont à la charge du preneur et du bailleur, et compte tenu de l’absence de tout dysfonctionnement de la cheminée, elles sont également irrecevables de ce fait pour défaut de qualité à agir à l’encontre du bailleur.

En deuxième lieu, la SCI SPRIMACLE 2 fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’ensemble des demandes (celles susvisées, outre la demande pour un préjudice matériel à hauteur de 4.958,40 euros au titre des travaux de mise en conformité de l’amenée d’air dans la cuisine ouverte) sont irrecevables comme étant prescrites, l’action n’ayant pas été engagée dans le délai de cinq ans à compter de la date de prise d’effet du bail dès lors que les non-conformités alléguées étaient apparentes au jour de sa conclusion. Elle conteste que la SARL AU GOUT DU JOUR n’ait eu connaissance de ces non-conformités qu’à compter du 21 décembre 2020, date de remise d’un rapport du bureau VERITAS, celle-ci ayant sollicité ce rapport sous un prétexte fallacieux. Elle ajoute que le preneur est tenu d’une obligation d’entretien annuel des installations qui auraient dû lui permettre de prendre connaissance des non-conformités que présentent les hottes, celui-ci ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude pour modifier le point de départ du délai de prescription.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique les 18 mars et 02 juin 2025, la SARL AU GOUT DU JOUR demande au juge de la mise en état de :

— déclarer recevables ses demandes,

— condamner la SCI SPRIMACLE 2 au paiement des dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyer les parties devant la juridiction au fond pour qu’il soit statué sur ses demandes.

Au soutien de la recevabilité de ses demandes au titre de sa qualité à agir, la SARL AU GOUT DU JOUR fait valoir qu’elle ne formule aucune demande au visa des non-conformités des hottes dès lors que la cause des non-conformités des extractions des cuisines ne se situe pas dans le matériel lui-même mais dans le conduit d’extraction qui n’est pas tubé pour la cuisine fermée, tubage qui relève de l’obligation de délivrance du bailleur, et dans les amenées d’air pour la cuisine ouverte qui nécessitent l’installation d’une grille plus importante et doivent être déplacées pour ne plus donner sur le parking en violation du règlement sanitaire départemental, ce qui passe par un percement du mur de l’immeuble et relève obligatoirement du bailleur. Concernant la cheminée, elle indique que le problème n’est pas l’insert en lui-même, mais un problème d’amenée d’air, l’insert n’étant pas suffisamment alimenté en air frais favorisant la propagation de la fumée dans la salle de restauration, ce qui relève également de l’obligation de délivrance du bailleur.

S’agissant de la recevabilité de ses demandes au titre de la prescription soutenue par le défendeur, la SARL AU GOUT DU JOUR expose avoir agi dans le délai de cinq années prévu par l’article 2224 du code civil à compter de la découvert du vice, les non-conformités n’ayant été portées à sa connaissance qu’après plusieurs mois d’exploitation laquelle a permis de se rendre compte du défaut de ventilation des pièces, et du rapport du bureau VERITAS du 21 décembre 2020. Elle conteste que les défauts aient été apparents au jour de la conclusion du bail. Elle ajoute que le défaut de ventilation de la cuisine ouverte et le défaut affectant l’aération du conduit de cheminée n’ont été découverts que dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes formées par la SARL AU GOUT DU JOUR

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

— Sur la qualité de la SCI SPRIMACLE à défendre

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il est établi par la lecture de l’acte de cession, et non contesté, que la SARL AU GOUT DU JOUR a fait l’acquisition dans le cadre de la cession du fonds de commerce, des deux hottes et de la cheminée, qu’elle a donc la qualité de propriétaire de ces équipements, et qu’ils n’appartiennent pas au bailleur, la SCI SPRIMACLE 2, dont la responsabilité ne peut être recherchée au titre du fonctionnement intrinsèque de ces équipements.

Il convient toutefois d’examiner les prétentions formées par la SARL AU GOUT DU JOUR pour déterminer si elles portent sur les biens qu’elle a acquis en eux-mêmes, ou sur un éventuel manquement du bailleur au titre de son obligation de délivrance du local donné à bail.

Or, il résulte de la lecture de l’acte introductif d’instance que les demandes indemnitaires au titre du préjudice matériel portent sur :

o la mise en conformité de la hotte fermée (5.492,40 euros TTC) : il convient de relever que, alors que la SARL AU GOUT DU JOUR précise expressément qu’elle ne reproche pas le fait que la hotte ne couvre pas totalement le plan de travail, elle formule malgré tout une demande de mise en conformité de la hotte fermée. Or ce poste de préjudice a été évalué par l’expert au titre du défaut de conception de la hotte elle-même, lequel n’est donc pas imputable au bailleur au titre de son obligation de délivrance. La SARL AU GOUT DU JOUR en ne tirant pas les conséquences de ses propres déclarations, et en n’expurgeant pas sa demande indemnitaire au titre du préjudice matériel de ce poste de préjudice, a engagé une prétention irrecevable faute de qualité de la SCI SPRIMACLE 2 à défendre, et doit dès lors être déclarée irrecevable pour ce poste de préjudice ;

o la mise en conformité du rejet d’air de la hotte de la cuisine fermée (6.093,60 euros TTC): la SARL AU GOUT DU JOUR fonde sa demande sur l’expertise judiciaire qui permet de relever que le rejet de la hotte n’est pas gainé. L’absence alléguée de ce tubage, ne saurait concerner l’équipement constitué par la hotte seule dont le tubage ne constitue pas l’accessoire, mais bien le bâtiment en lui-même qui ne serait pas adapté à l’installation qui a été mise en œuvre en l’absence de tubage. Ce défaut concerne donc non pas l’équipement acquis, dont il ne peut être reproché un défaut d’entretien ou de réparation, mais le bien immobilier loué par la SCI SPRIMACLE 2, qui a donc qualité à défendre pour ce poste de préjudice, et dont il appartiendra à la juridiction de déterminer si elle a ou non commis un manquement à son obligation de délivrance à ce titre en ne mettant pas en œuvre un tel tubage.

o La mise en conformité de l’amenée d’air cuisine ouverte (4.958,40 euros TTC) : la SARL AU GOUT DU JOUR fonde sa demande sur l’expertise judiciaire qui permet de relever que l’amenée d’air de compensation à l’extraction de la cuisine ouverte n’est pas de section suffisante. Le défaut allégué est donc sans lien avec le fonctionnement de la hotte elle-même, mais est en lien avec le bâtiment lui-même qui présenterait un système d’extraction d’air insuffisant. La SCI SPRIMACLE 2 ne conteste pas sa qualité à défendre pour ce poste de préjudice.

S’agissant de la demande au titre du préjudice de jouissance, fondée sur un phénomène de refoulement à l’allumage de la cheminée et sur la qualité du système d’aération du bâtiment, avec mise en œuvre au cours des opérations d’expertise d’une nouvelle amenée d’air, il convient de relever que le manquement reproché ne porte donc pas sur le fonctionnement de la cheminée elle-même et de l’insert, mais sur le système d’aération du bâtiment lors de l’utilisation de ce matériel. Le bâtiment étant loué par la SCI SPRIMACLE 2, elle a donc qualité à défendre pour ce poste de préjudice, étant rappelé qu’il appartiendra à la juridiction de déterminer si elle a ou non commis un manquement à son obligation de délivrance à ce titre.

Enfin, les demandes au titre du préjudice moral et des frais irrépétibles sont des accessoires aux prétentions précédentes pour lesquelles la SCI SPRIMACLE 2 a qualité pour défendre et il ne peut être opposé à la SARL AU GOUT DU JOUR l’absence de qualité à agir à l’encontre de son bailleur de ce fait.

— Sur la prescription de l’action

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Si l’expert mentionne que les non-conformités étaient apparentes au jour de la conclusion du bail, il convient de relever que cet élément se trouve contredit par d’autres observations du rapport.

Ainsi, s’agissant de la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel constitué par la mise en conformité du rejet d’air de la hotte de la cuisine fermée, la SARL AU GOUT DU JOUR se fonde sur l’expertise pour alléguer d’un désordre constituer par l’absence de tubage à l’intérieur du conduit maçonné. Or, cette absence de tubage ne pouvait pas être visible au jour de la conclusion du contrat de bail dès lors qu’elle a été mise au jour par l’expert judiciaire qui a relevé que le conduit métallique actuel s’arrête dès sa pénétration dans le conduit maçonné, sans préciser que le preneur pouvait s’apercevoir de l’absence de poursuite du tubage. Aucun élément ne permet par ailleurs de démontrer que la réalisation d’un ramonage annuel aurait permis de détecter et d’alerter la société locataire de l’absence de ce conduit métallique.

De même, concernant la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel constitué par la mise en conformité de l’amenée d’air de la cuisine ouverte, l’expert relève dans sa note expertale que l’amenée d’air n’est pas réglementaire, et la nécessité de l’agrandir. Il ne peut dès lors valablement être retenu que le preneur, non professionnel de l’immobilier, aurait dû avoir connaissance de ce défaut relatif à la taille et la légalité d’une amenée d’air existante lors de la conclusion du bail.

Par ailleurs, au titre de la demande indemnitaire de jouissance concernant le fonctionnement de la cheminée, c’est uniquement l’expertise qui a permis de déterminer l’origine des difficultés rencontrées par le preneur lors de l’utilisation de celle-ci au titre des grilles d’aération révélées au cours de l’expertise comme étant encrassées et obstruées. Par ailleurs, l’expertise a conduit à la réalisation de travaux par le bailleur au titre de ces grilles. Aucun élément ne permet donc de démontrer la connaissance, avant l’expertise judiciaire, par le preneur de l’origine des désordres qu’il a rencontré en utilisant la cheminée au jour de la conclusion du bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL AU GOUT DU JOUR a eu connaissance de manière effective de l’origine des dysfonctionnements constatés à compter de l’établissement du rapport d’expertise le 16 novembre 2022 et qu’elle a valablement agi dans le délai de cinq années suivant cette date par la délivrance d’une assignation le 03 avril 2024.

Enfin, comme retenu précédemment, les demandes accessoires (préjudice moral et frais irrépétibles) aux demandes indemnitaires susvisées ne sauraient être regardées comme étant prescrites, les demandes principales ne l’étant pas.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer irrecevable la demande indemnitaire de préjudice matériel à hauteur de la somme de 5.492,40 euros au titre de la mise en conformité de la hotte fermée et de déclarer recevable le surplus des demandes.

Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens, qui suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles, dont il n’est pas inéquitable de leur laisser la charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande indemnitaire de préjudice matériel à hauteur de la somme de 5.492,40 euros au titre de la mise en conformité de la hotte fermée formée par la SARL AU GOUT DU JOUR ;

Déclare recevable le surplus des demandes indemnitaires formées par la SARL AU GOUT DU JOUR ;

Réserve les dépens ;

Déboute la SARL AU GOUT DU JOUR et la SCI SPRIMACLE 2 de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état continue du 19 Novembre 2025 pour mise à jour des conclusions de la SARL AU GOUT DU JOUR suite à la présente décision avant le 30 septembre 2025 et réponse de la SCI SPRIMACLE 2 avant l’audience de mise en état ;

La présente décision a été signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président, Juge de la mise en état, et par Monsieur Lionel GARNIER, greffier

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,