Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 07 Novembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société D’HLM GAMBETTA

44, avenue Gambetta

49303 CHOLET

représentée par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E] [L]

Appartement 105 Bâtiment C

14 Rue de L’Hotel de Ville

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00925 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M34P

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Gwennolé LE GOURIELLEC

CCC à Monsieur [T] [E] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé prenant effet le 8 mars 2023, pour une durée d’un an renouvelable, la SCIC d’HLM GAMBETTA a donné à bail à Monsieur [T] [E] [L] un local à usage d’habitation numéro 105 au premier étage batiment C sis 14 rue de l’Hotel de Ville à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 434,80 euros, outre une provision sur charges de 125,11 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 19 juillet 2023, la SCIC d’HLM GAMBETTA a délivré Monsieur [T] [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la bailleresse a assigné Monsieur [T] [E] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail à la date du 20 septembre 2023, soit six semaines après la délivrance du commandement de payer les loyers et les charges ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef du logement sis 14 rue de l’Hôtel de Ville, bâtiment C, appartement 105 à Saint-Herblain (44800) ;

— condamner Monsieur [T] [E] [L] à payer :

—  3 780,28 euros correspondant au décompte des loyers impayés arrêté au 6 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et les charges ;

— tous les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 7 février 2024 et jusqu’au jour de l’audience selon le décompte actualisé qui sera produit ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, sous réserve des indexations et ce, à compter du 20 septembre 2023 et jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;

—  400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, et ce en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCIC d’HLM GAMBETTA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant et a actualisé sa créance à la somme de 3 439,55 euros arrêtée au 3 septembre 2024. Elle a indiqué que le montant du loyer actualisé est de 694,11 euros, qu’il n’y a pas d’APL et que malgré les paiements irréguliers, elle a constaté les efforts effectués par le locataire. Elle a expressément accepté l’octroi de délais de paiement et le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [T] [E] [L] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 1 400 et 1 600 euros dans le cadre d’un emploi en contrat à durée indéterminée dans le domaine de la sécurité. Il indique avoir une femme au pays et lui versée la somme de 300 euros par mois.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [T] [E] [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Monsieur [T] [E] [L] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [T] [E] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 3 439,55 euros au 3 septembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 146,43 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens et celle de 1 233,04? euros correspondant à des surloyers de solidarité appliqué au locataire (154,13 x 8)?, le bailleur ne produisant pas la preuve de la réception par le locataire de la mise en demeure prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

La créance étant justifiée pour un montant 2060,08? euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [E] [L] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [T] [E] [L] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 108,02 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 septembre 2023.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [E] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 20 septembre 2023, Monsieur [T] [E] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 20 septembre 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [T] [E] [L] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [T] [E] [L]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [T] [E] [L] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte expressément cette proposition.

Il ressort du décompte qu’au mois d’août 2024, Monsieur [T] [E] [L] a effectué un virement de 500 euros ne couvrant que partiellement le montant du loyer. Toutefois entre les mois de mai et juillet 2024, le locataire a effecuté de nombreux virement faisant baisser considérablement le montant de la dette, celle-ci passant de 6 656,28 euros en avril 2024 à 2 493,44 euros au mois de juillet 2024.

Lors de l’audience, il déclare qu’il perçoit un salaire mensuel entre 1 400 et 1 600 euros dans le cadre d’un emploi en contrat à durée indéterminée dans le domaine de la sécurité, alors que le loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 694,11 euros. Il indique également verser à sa femme la somme mensuelle de 300 euros.

Malgré l’absence de reprise du paiement intégral des loyers par le locataire et compte tenu de l’accord exprès du bailleur, il convient d’autoriser Monsieur [T] [E] [L] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [T] [E] [L] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SCIC d’HLM GAMBETTA n’établit pas que la carence dans le paiement ait été due à la mauvaise foi du locataire, et ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, lequel est compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

La SCIC d’HLM GAMBETTA sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [T] [E] [L], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail prenant effet le 8 mars 2023 entre La SCIC d’HLM GAMBETTA et Monsieur [T] [E] [L] portant sur un local à usage d’habitation numéro 105 au premier étage Batiment C sis 14 rue de l’Hotel de Ville à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [L] à payer à La SCIC d’HLM GAMBETTA la somme de 2060,08? euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 3 septembre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE Monsieur [T] [E] [L] à s’acquitter de sa dette par 20 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 21ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [T] [E] [L] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [T] [E] [L] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SCIC d’HLM GAMBETTA à procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [E] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 1durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [T] [E] [L] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DEBOUTE la SCIC d’HLM GAMBETTA de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [L] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA