TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72C

Minute

N° RG 24/01080 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCDC

4 copies

GROSSE délivrée

le 27/01/2025

à M^e Stephen CHAUVET

M^e Messaouda GACEM

M^e Damien MERCERON

Rendue le VINGT SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriété [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5] / FRANCE

représentée par M^e Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [T]

[Adresse 4]

[Localité 1] / FRANCE

représenté par M^e Messaouda GACEM, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [U] [C]

[Adresse 9]

[Localité 6] / FRANCE

représentée par M^e Stephen CHAUVET, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Par actes en date des 02 et 10 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la société REYNAUD & REBAUDIERES, a fait assigner M. [T] et Mme [C], au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1341-1 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de :

— à titre principal,

— se voir autorisé à pénétrer dans l’appartement n° 57 de la résidence [Adresse 11], au besoin avec le concours de la force publique, accompagné d’un commissaire de justice et d’un homme de l’art, afin de procéder à la vérification de l’installation de gaz :

— dire que tout refus d’accès aux lieux sans motif légitime sera sanctionné par une astreinte provisoire de 500 euros par jour à compter de la date de la visite ;

— à titre subsidiaire, condamner Mme [C] à lui communiquer le certificat ou l’attestation d’entretien de sa chaudière à gaz réalisé en 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— en tout état de cause,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [C] à faire procéder aux travaux réparatoires de la fenêtre endommagée, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner in solidum M. [T] et Mme [C] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le demandeur expose que M. [T] est propriétaire, au sein de la Résidence [12] située [Adresse 3], d’un appartement, situé au 10ème étage, donné à bail à Mme [C] ; que depuis des années, il relance la locataire sur la nécessité de réparer une fenêtre cassée qui menace de chuter et de blesser un passant, et de justifier de l’entretien de sa chaudière ; que ses demandes sont restées sans effet, de même que celles de la Commune de [Localité 7] alertée par les copropriétaires; que Mme [C] refuse expressément toute communication ; que ce comportement, contraire au règlement de copropriété qui est opposable à la locataire, et qui fait courir un risque à l’ensemble des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite et un dommage imminent ; que M.[T], bailleur, refusant de diligenter une action à l’encontre de Mme [C], il est en droit d’exercer l’action oblique en ses lieu et place.

L’affaire, fixée à l’audience du 02 septembre 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 02 décembre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, le 02 décembre 2024, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes sauf à solliciter à titre subsidiaire la condamnation de Mme [C] à faire procéder au contrôle de son installation de gaz ainsi qu’à toute prestation nécessaire pour y parvenir, dont le nettoyage de son logement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et en tout état de cause le rejet des demandes formulées par les défendeurs.

Il soutient que son action, fondée sur la loi du 10 juillet 1965, notamment l’article 9, ne s’inscrit pas seulement dans le cadre d’un litige portant sur le contrat de bail mais vise à mettre fin à des agissements contraires au règlement de copropriété ; que l’article 835 du code de procédure ne nécessite pas la démonstration d’une urgence ; qu’il a qualité pour agir dès lors que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés ; qu’il dispose d’un intérêt à agir compte tenu des agissements de Mme [C] dont le comportement fait supporter aux occupants de l’immeuble et aux tiers un risque considérable ; que devant l’inertie de la locataire comme de son bailleur, qui n’entend pas engager de procédure à son encontre, il a été contraint d’agir judiciairement ; que le constat d’huissier du 05 septembre 2024 et le rapport technique de la société SOLEC du 23 septembre 2024 démontrent la réalité des désordres ; que la chaudière ayant été installée en 1997, postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété, le ramonage des cheminées, poëles et fourneaux doit être considéré comme renvoyant à son entretien ; qu’en tout état de cause, cette chaudière doit faire l’objet d’un entretien annuel, en principe par le locataire, sur le fondement de l’article R.224-41-7 du code de l’environnement ; que le défaut d’entretien est susceptibble d’entraîner des conséquences particulièrement graves (incendie, intoxication au dioxyde de carbone) pour l’ensemble des occupants dont Mme [C] elle-même ; que la défenderesse prétend sans en justifier ne pas utiliser le gaz ; qu’il est établi que les fenêtres sont particulièrement dégradées, les vitres étant cassées et fêlées et le verre menaçant de tomber ; que la fragilité psychologique de Mme [C] ne saurait entraîner un immobilisme qui n’a que trop duré, faisant supporter aux copropriétaires un risque pour leur intégrité physique.

— M. [T], le 28 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles il demande :

— qu’il soit statué ce que de droit sur les demandes dirigées seulement contre Mme [C] ;

— que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes de condamnation in solidum à son encontre ;

— à titre subsidiaire,

— qu’il soit autorisé, au besoin avec le concours de la force publique, accompagnée d’un commissaire de justice, à faire intervenir un artisan pour réparer les vitrages de l’appartement de Mme [C] ;

— condamner Mme [C] et le syndicat des copropriétaires in solidum à lui régler une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il a hérité le logement en 2015, suite au décès de sa mère ; que le logement était loué par Mme [C] depuis 1997 ; qu’il n’a jamais pu le visiter en raison de l’opposition de sa locataire ; que sur demande du syndicat des copropriétaires, il a régulièrement mis en demeure sa locataire de produire le justificatif d’entretien de la chaudière et de faire réparer la fenêtre cassée ; qu’elle lui a dit avoir fait réaliser la réparation en justifiant notamment de l’achat du vitrage ; qu’il n’a jamais obtenu le justificatif d’entretien de la chaudière ; qu’à réception de l’assignation, il a proposé à Mme [C] de payer l’intervention d’un chauffagiste et d’un artisan vitrier ; que le chauffagiste n’a cependant pas pu réaliser la vérification compte tenu de l’encombrement de l’appartement ; qu’il ne saurait être tenu au paiement aux côtés de sa locataire alors qu’il subit aussi son comportement et découvre l’état dégradé du logement et n’est pas resté inactif ; que les frais doivent être entièrement supportés par Mme [C] ; qu’il ne saurait être condamné in solidum avec elle à faire réparer le vitrage ; que le demandeur en outre de rapporte la preuve ni d’une danger, ni d’une urgence, ni d’un manquement aux règles de copropriété, ni d’une autorisation de l’assemblée générale pour agir ; que le demandeur ne peut, dans le cadre d’une action oblique, agir contre le débiteur auquel il se substitue ; que la demande d’astreinte, d’un montant supérieur au montant du loyer, est infondée et excessive.

— Mme [C], le 29 novembre 2024, par des écritures dans lesquelles elle soutient:

— à titre principal, l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX au profit du juge du contentieux de la protestion du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant au fond ;

— à titre subsidiaire, l’irrecevabilité des demandes à son encontre ;

— à titre infiniment subsidiaire, elle conclut au rejet de l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre ;

— en tout état de cause, elle sollicite l’octroi des plus larges délais pour procéder à l’entretien de sa chaudière,

— et la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de son conseil M^e CHAUVET, en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que l’obligation d’entretien de la chaudière, qui fonde la demande du syndicat des copropriétaires et s’inscrit dans la loi du 06 juillet 1989, porte sur les dispositions du bail, de sorte qu’elle relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection; qu’il n’est démontré aucune urgence justifiant une action en référé s’agissant d’un litige datant de 2012 ou 2014 ; que le syndic, qui ne produit aucune décision de l’assemblée générale l’autorisant à agir au nom du syndicat des copropriétaires, est irrecevable en ses demandes ; qu’il n’a aucun intérêt à agir, le litige portant sur les parties privatives du logement et non sur les parties communes ; que le règlement de copropriété, s’il prévoit que chaque copropriétaire doit faire ramoner les cheminées, poêles et fourneaux dépendant de son logement, n’exige pas l’entretien des chaudières ; que les demandes sont infondées alors qu’aucun péril imminent n’est démontré ; qu’elle n’utilise pas les installations de gaz ainsi que l’a constaté la société SOLEC lors de son passage en septembre 2024, hormis la gazinière qui n’est pas soumise à une obligation d’entretien ; que cela résulte des relevés qu’elle n’utilise pas sa chaudière, et que celle-ci ne présente aucune fuite ; que l’état du logement, qu’elle occupe depuis 27 ans, ne permet pas d’en réaliser rapidement le nettoyage pour permettre l’accès à la chaudière ; que compte tenu de sa fragilité psychologique, elle n’est pas en mesure de supporter une telle intrusion ; que la demande est sans objet dès lors qu’il n’est démontré ni insalubrité ni dangerosité ; que le constat d’huissier concernant la fenêtre cassée ne permet pas d’affirmer qu’elle concerne son logement ; qu’une astreinte serait sans impact compte tenu de ses revenus qui lui interdisent d’en assumer le coût ; qu’il y a lieu à tout le moins de lui accorder un délai d’un an pour transmettre la preuve de l’entretien de la chaudière.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

sur l’incompétence :

Mme [C] soutient d’abord l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX au profit du juge du contentieux de la protestion du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant au fond en faisant valoir que l’obligation d’entretien de la chaudière qui fonde la demande du syndicat des copropriétaires s’inscrit dans la loi du 06 juillet 1989 porte sur les dispositions du bail, de sorte qu’elle relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection.

Le demandeur peut cependant opposer utilement que son action est d’abord fondée sur la loi du 10 juillet 1965, notamment l’article 9, et qu’elle vise à mettre fin à des agissements contraires au règlement de copropriété qui causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX est donc compétent pour statuer.

sur l’irrecevabilité :

Mme [C] fait valoir ensuite qu’en l’absence d’urgence justifiant une action en référé, le syndic est irrecevable en ses demandes, faute de justifier d’une décision de l’assemblée générale l’autorisant à agir au nom du syndicat des copropriétaires ; qu’il n’a aucun intérêt à agir, le litige portant sur les parties privatives du logement et non sur les parties communes.

Dès lors cependant que le syndicat des copropriétaires a choisi de fonder son action notamment sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il est fondé à soutenir que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire.

Il justifie par ailleurs de son intérêt à agir dans la mesure où les agissements qu’il dénonce, outre qu’ils peuvent constituer des violations du règlement de copropriété, sont de nature à mettre en danger la sécurité de tous les occupants de l’immeuble.

L’action sera donc déclarée recevable.

sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les défendeurs font valoir que la preuve n’est pas rapportée d’un péril imminent, que le litige remonte à plusieurs années, que le règlement de copropriété n’exige pas l’entretien des chaudières, et que Mme [C] n’utilise que rarement le gaz ; que s’agissant des vitres cassées, le constat d’huissier ne permet pas d’affirmer que les photos annexées sont celles de son logement.

Le règlement de copropriété prévoit notamment :

— que chaque copropriétaire doit faire ramoner les cheminées, poêles et fourneaux dépendant de son logement ;

— que les fenêtres doivent être maintenues en bon état.

Si l’entretien des chaudières à gaz n’est pas expressément stipulé, c’est à l’évidence parce que l’installation dans l’immeuble en est postérieure à la rédaction du règlement de copropriété, mais il ne peut être sérieusement soutenu qu’elle n’est pas concernée par cette stipulation alors que les installations à gaz comportent notoirement un risque de dangerosité en cas de défaillance, raison pour laquelle l’article R.224-41-7 du code de l’environnement fait de leur entretien annuel une obligation.

L’état dégradé des fenêtres, et le risque de chute des vitres brisées, sont quant à eux confirmés par le constat d’huissier du 05 septembre 2024 auquel sont jointes des photos dont le commissaire de justice indique avoir vérifié qu’elles étaient bien celles de l’appartement de Mme [C], ce qui, en tout état de cause, ne fait guère de doute, puisque l’on distingue à travers la vitre la même accumulation d’objets que celle constatée dans l’appartement par la société SOLEC lors de sa visite le 23 septembre 2024.

Ces circonstances caractérisent un trouble illicite tenant à la violation du règlement intérieur et à une disposition réglementaire, voire un péril imminent, l’ancienneté de cette carence étant de nature à majorer les risques générés par un défaut d’entretien, susceptible d’entraîner des conséquences particulièrement graves (incendie, intoxication au dioxyde de carbone) pour l’ensemble des occupants dont Mme [C] elle-même, le demandeur ne pouvant se satisfaire de l’affirmation de la défenderesse selon laquelle elle n’utilise pas le gaz.

Compte tenu des circonstances particulières, et de la nécessité de préserver les intérêts du demandeur sans porter une atteinte disproportionnée à ceux des défendeurs, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires en condamnant Mme [C] à faire procéder au contrôle de son installation de gaz ainsi qu’à toute prestation nécessaire pour y parvenir, dont le nettoyage de son logement, et ce sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.

Les demandes à l’encontre de M. [T] seront en revanche rejetées, le bailleur justifiant avoir réalisé toutes les démarches en son pouvoir pour contraindre sa locataire à respecter ses obligations, sauf à envisager en dernier recours une action en résolution du contrat de bail.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes, non comprises dans les dépens, qu’il a exposées pour faire valoir ses droits. Mme [C] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositoons de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [T], qui sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Mme [C] sera condamnée aux entiers dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Se déclare compétent pour statuer sur les demandes du [Adresse 10] [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la société REYNAUD & REBAUDIERES ;

Déclare le [Adresse 10] [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la société REYNAUD & REBAUDIERES, recevable en ses demandes ;

Condamne Mme [C] à faire procéder au contrôle de son installation de gaz ainsi qu’à toute prestation nécessaire pour y parvenir, dont le nettoyage de son logement, et à en justifier, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la présente décision et pendant une durée de trois mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne Mme [C] à payer au [Adresse 10] [Adresse 11] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] aux entiers dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,