N° RG 25/01409 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKB7

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01409 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKB7

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet L3D IMMO, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [U] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [Z] [L],demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] sont propriétaires des lots n° 2008 et 2076, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 4] sise [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO, a assigné Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 07 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

condamner solidairement Monsieur et Madame [L] à payer par provision au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 4], représentée par son syndic en exercice, la somme de 2.901,18 euros au titre des charges de copropriété correspondant à des provisions échues, 3ème appel de fonds 2025 inclus et des frais de relance qui demeurent impayées à ce jour, y rajoutant les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 novembre 2024 ;condamner in solidum Monsieur et Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 4] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance en ceux compris le coût du commandement pour un montant de 138,80 euros.

De leur côté, Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L], bien que régulièrement assignés à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] sont propriétaires des lots n° 2008 et 2076, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 4] sise [Adresse 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) que Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] restent redevables de la somme de 3.039,98 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de sommation de payer (pour 138,80 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Le syndicat des copropriétaires produit, par ailleurs, le réglement de copropriété qui prévoit en son article 2.2.6.2 (p. 50) : « Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants du copropriétaire débiteur».

Il en résulte que Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] sont donc solidairement redevables de la somme de 2.901,18 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais de commandement de payer.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] seront tenus aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 138,80 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner in solidum Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] à payer la somme de 900 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO, la somme de 2.901,18 euros (DEUX MILLE NEUF CENT UN EUROS et DIX HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais de commandement de payer, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO, une somme de 900 euros (NEUF CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [L] et Monsieur [U] [L] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commandement de payer (138,80 euros) ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,