TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

N° jgt : 26/00009

N° RG 25/00355 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EDRB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

DEMANDEUR(S)

Monsieur [C] [Z]

né le 25 Août 1945 à [Localité 15]

[Adresse 19]

[Localité 5]

représenté par M^e Laurent GAILLARD, avocat au barreau de LAVAL, M^e Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR(S)

Madame [D] [E]

née le 03 Juin 1987 à [Localité 14]

[Adresse 22]

[Localité 8]

représentée par M^e Nicolas FOUASSIER, avocat au barreau de LAVAL

Madame [H] [E]

née le 26 Mai 1995 à [Localité 12]

[Adresse 4] [Adresse 18]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas FOUASSIER, avocat au barreau de LAVAL

Monsieur [X] [E]

né le 30 Novembre 1963 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 7]

défaillant

S.C.I. EQUINOX

[Adresse 23]

[Localité 9]

défaillant

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 21]

[Localité 2]

défaillant

Monsieur [K] [G]

[Adresse 11]

[Localité 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur)

Assesseur : Amélie HERPIN

Assesseur : Guillemette ROUSSELLIER

Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 03 Novembre 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Janvier 2026.

JUGEMENT du 05 Janvier 2026

— Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,

— Jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

— Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à :

— Me [Localité 13]

— M^e Fouassier

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [Z], propriétaire de biens immobiliers composant le [Localité 10] de Magnanne, situé à [Adresse 20], et la SAS HORUS, propriétaire du pavillon d’abondance Mansart faisant partie du même ensemble immobilier, ont mis l’ensemble immobilier en vente.

Le 20 décembre 2021, monsieur [X] [E] a adressé une offre d’achat en se réservant la faculté de substituer une autre structure pour la vente définitive.

Par acte notarié en date du 6 avril 2022, une promesse de vente a été conclue entre la SAS HORUS et monsieur [Z], es qualités de promettants d’une part, et monsieur [E], en qualité de bénéficiaire d’autre part, et ce, pour un prix total de 4 millions d’euros.

L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix de vente soit 400.000 euros, indemnité devant être libérée au profit du promettant en cas de non réalisation de la vente.

Il prévoyait également une faculté de substitution.

La SCI EQUINOXE, suivant délibération de son assemblée générale en date du 21 juin 2022, s’est substituée à monsieur [X] [E] en qualité d’acquéreur de l’ensemble immobilier susvisé.

La vente ne s’étant pas réalisée, et l’indemnité d’immobilisation n’ayant jamais été versée par la SCI EQUINOXE, monsieur [C] [Z] et la SAS HORUS ont été autorisés par le juge de l’exécution de Draguignan, selon ordonnance du 25 novembre 2022, à procéder à des saisies conservatoires sur les comptes bancaires de monsieur [X] [E] et de la SCI EQUINOXE. Elles se sont avérées infructueuses.

A défaut d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, monsieur [C] [Z] a, par actes en date des 15 juin 2023, 22 juin 2023, 12 juillet 2023 et 3 août 2023, fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Laval, monsieur [K] [G], monsieur [J] [Y], madame [D] [E], madame [H] [E], monsieur [X] [E] et la SCI EQUINOXE aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 400.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, celle de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1.400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mesdames [D] et [H] [E] ont saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à voir ordonner le sursis à statuer sur les prétentions de monsieur [C] [Z] à leur encontre, dans l’attente de l’issue de la plainte pénale déposée entre les mains du procureur de la république de DRAGUIGNAN le 19 mars 2024, pour faux et usage de faux afférents à leur signature respective sur le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 21 juin 2022 d’une part, et de l’instance introduite devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN tendant à l’annulation de ladite assemblée générale d’autre part.

Par ordonnance du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état a :

— débouté mesdames [D] et [H] [E] de leur demande de sursis à statuer,

— condamné in solidum madame [D] [E] et madame [H] [E] à payer à monsieur [C] [Z] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— ordonné le renvoi de l’affaire à la mise en état,

— réservé les dépens en fin de cause.

Mesdames [D] et [H] [E] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 20 février 2025, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Laval a ordonné la radiation de l’affaire.

Mesdames [D] et [H] [E] se sont désistées de leur appel.

Il a été fait droit à la demande de réenrôlement formée par monsieur [Z], et l’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/355.

Dans le dernier état de ses écritures, notifiées par RPVA le 05 août 2025, monsieur [C] [Z] demande au Tribunal de :

— lui donner acte qu’il se désiste d’instance et d’action à l’encontre de madame [D] [E] et madame [H] [E],

— condamner la SCI EQUINOXE, monsieur [X] [E], monsieur [J] [Y] et monsieur [K] [G], solidairement à lui verser :

— la somme de 400.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation de son bien, né de la promesse de vente du 6 avril 2022,

— la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts nés de la rupture brutale et abusive des relations commerciales,

— condamner les mêmes aux entiers dépens et au règlement de la somme de 1.400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 06 avril 2022, il se fonde sur les dispositions de l’article 1103 du Code civil. Il soutient qu’elle est due en cas de non réalisation de la vente, et souligne que ne pouvant être assimilée à une clause pénale, elle ne peut donc être révisée comme une telle clause est susceptible de l’être.

Il précise agir contre monsieur [E], en sa qualité de gérant de la SCI EQUINOXE, dès lors qu’il a accepté le contrat en pleine connaissance de cause de l’existence de l’indemnité d’immobilisation, et qu’il a feint vouloir la payer sans jamais s’exécuter.

Sur la rupture brutale des relations contractuelles, il se fonde sur l’article L 442-6-I-5° du Code de commerce, selon lui applicable au cas d’espèce, les relations commerciales visées par ce texte devant s’entendre au sens large, et couvrant toutes formes de relations d’affaires. Il fait valoir que monsieur [E] intervenait pour le compte de la société EQUINOXE, et que lui-même agissait solidairement avec la société HORUS, dont il est le gérant. Il ajoute que l’objectif poursuivi était le rachat d’une propriété massive comprenant un château et son domaine, en vue d’une exploitation commerciale. Il indique que monsieur [E] a rapidement “coupé les ponts”, se masquant derrière ses associés, notamment monsieur [G], qui a fait semblant d’effectuer des virements au notaire. Il fait état des prétextes utilisés pour ne pas virer l’indemnité d’immobilisation, puis du silence gardé par les associés. Il estime que la SCI EQUINOXE n’était qu’une coquille vide, destinée à lui faire perdre son temps.

Dans le dernier état de leurs écritures, notifiées par RPVA le 21 août 2024, mesdames [D] et [H] [E] demandent au Tribunal de constater leur acceptation du désistement d’instance et d’action de monsieur [C] [Z] à leur égard. Elles demandent que chaque partie conserve ses propres dépens.

Elles précisent qu’un protocole d’accord transactionnel a été établi, régularisé entre les parties et exécuté.

Monsieur [K] [G], monsieur [J] [Y], monsieur [X] [E] et la SCI EQUINOXE n’ont pas constitué Avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées.

*

* *

Par ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 03 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS de la DÉCISION :

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du Code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En l’espèce, selon promesse de vente du 06 avril 2022, la SAS HORUS d’une part, et monsieur [C] [Z] d’autre part, ont consenti à monsieur [X] [E] la faculté d’acquérir respectivement le pavillon d’abondance Mansart (appartenant à la SAS HORUS et désigné à l’acte comme l’article un), le [Localité 10] de Magnanne, et ses dépendances, ainsi qu’une parcelle boisée (appartenant à monsieur [Z] et désignés à l’acte comme les articles 2 et 3), l’ensemble immobilier étant situé à [Adresse 20], et le prix convenu de 4.000.000 euros, soit 600.000 euros pour le pavillon d’abondance Mansart et son mobilier, et 3.400.000 euros pour le château, ses dépendances et la parcelle boisée.

L’acte, qui laisse au bénéficiaire une faculté de substitution au profit de la personne physique ou morale de son choix, stipule que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 06 juillet 2022, sous réserve des prorogations prévues à l’acte ou d’une prorogation résultant d’un accord écrit du promettant sur demande du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation de 400.000 euros dont monsieur [Z] demande le paiement est prévue en page 16 de l’acte, “en considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire des biens en résultant pour le promettant”, avec une ventilation à concurrence de 60.000 euros pour le pavillon d’abondance Mansart, et 340.000 euros pour le château, les dépendances et la parcelle boisée.

Le bénéficiaire s’est engagé à verser cette somme “dans les 20 jours bancaires”, et même à initier le virement dans les 96 heures bancaires de l’acte, et à en justifier auprès du promettant.

Les parties ont convenu qu’il s’agissait d’une condition déterminante pour le promettant et que dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif, la promesse serait considérée comme caduque et non avenue. Il a par ailleurs été prévu qu’en cas de non réalisation de la vente dans les conditions de la promesse, l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant.

Il est constant que l’indemnité d’immobilisation n’a jamais été versée par monsieur [E].

Par courrier du 11 juillet 2022, monsieur [X] [E] a indiqué à maître [F] [I], le notaire qui l’assistait à la promesse de vente, que la SCI EQUINOXE s’était substituée à lui-même en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente. Monsieur [Z], informé de cette substitution, verse aux débats la copie d’un procès-verbal d’assemblée générale de la SCI EQUINOXE du 21 juin 2022 entérinant cette substitution.

La SCI EQUINOXE n’a pas davantage versé les 400.000 euros convenus.

Dans ces conditions, l’indemnité d’immobilisation, qui n’est pas susceptible de réduction comme peut l’être la clause pénale à laquelle elle ne peut être assimilée puisqu’elle ne sanctionne pas l’inexécution d’un contrat mais son absence de formation, est bien due par la SCI EQUINOXE. Elle est également due par monsieur [X] [E], celui-ci, signataire de la promesse et ayant fait usage de sa faculté de substitution, restant solidairement obligé “au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve” ainsi qu’il résulte de la clause “faculté de substitution prévue en page 47 de l’acte.

L’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée comme devant revenir à monsieur [Z] est limitée à 340.000 euros.

La SAS HORUS, qui devait percevoir une indemnité d’immobilisation de 60.000 euros, n’est pas à la cause.

Nul ne plaidant par procureur, la SCI EQUINOXE et monsieur [X] [E] doivent donc être solidairement condamnés à verser à monsieur [C] [Z] la somme de 340.000 euros.

Outre la SCI EQUINOXE, monsieur [Z] dirige désormais sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation contre monsieur [K] [G] et monsieur [J] [Y].

S’il n’a pas précisé quel était le fondement juridique invoqué à l’appui de ses demandes contre eux, il est patent qu’il entend implicitement agir sur le fondement de l’article 1857 alinéa 1 du Code civil selon lequel “à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements”, dont les dispositions ont été rappelées par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 20 février 2025.

Conformément à l’article 1858 du même Code, “les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.”

Or, bien que le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2022 précédemment évoqué mentionne les noms de monsieur [K] [G] et monsieur [J] [Y] en qualité d’associés, l’extrait K Bis de la SCI EQUINOXE qui est versé aux débats, daté du 22 septembre 2022, ne mentionne que trois associés, à savoir monsieur [X] [E], madame [H] [E] et madame [D] [E]. Ce sont ces trois mêmes associés qui figurent sur l’extrait des inscriptions au registre national des entreprises établi le 28 mars 2024 qui est versé aux débats par le demandeur, ce document mentionnant en outre que la SCI EQUINOXE a été radiée le 29 décembre 2022.

Faute de justifier de la qualité d’associés de monsieur [K] [G] et de monsieur [J] [Y], les demandes de monsieur [Z] à leur encontre doivent être rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts nés de la rupture brutale et abusive des relations commerciales

Monsieur [Z] fonde sa demande d’indemnisation au titre de la rupture brutale et abusive des relations commerciales sur l’article L 442-6-I-5° du Code de commerce, dans sa version en vigueur en vigueur du 11 décembre 2016 au 26 avril 2019, inapplicable au présent litige au regard de la date de signature du contrat.

Si, conformément à l’article 12 du Code de procédure civile, il convient de considérer qu’il a entendu se fonder sur l’article L 442-1 du code de commerce dans sa version applicable, issue de la loi n° 2021-1357 du 18 octobre 2021, ce texte, qui sanctionne le fait “de rompre brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie, en l’absence d’un préavis écrit qui tienne compte notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou aux accords interprofessionnels”, figure dans le Code de commerce à la section “Des pratiques commerciales déloyales entre entreprises” est inapplicable, ni monsieur [Z], ni monsieur [E], ni la SCI n’ayant cette qualité, et les relations existant entre eux ne pouvant être qualifiées de commerciales.

Monsieur [Z] doit dès lors être débouté de sa demande d’indemnisation.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La SCI EQUINOXE et monsieur [X] [E], qui succombent au litige, doivent condamnés à en supporter les dépens.

Par ailleurs, ils doivent être condamnés à verser à monsieur [C] [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1.400 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

— CONSTATE le désistement d’instance et d’action de monsieur [C] [Z] à l’encontre de madame [D] [E] et madame [H] [E],

— CONDAMNE solidairement la SCI EQUINOXE et monsieur [X] [E] à verser à monsieur [C] [Z] la somme de 340.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— REJETTE les demandes de monsieur [C] [Z] contre messieurs [K] [G] et [J] [Y],

— DEBOUTE monsieur [C] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la rupture des relations commerciales,

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— CONDAMNE la SCI EQUINOXE et monsieur [X] [E] aux dépens,

— CONDAMNE solidairement la SCI EQUINOXE et monsieur [X] [E] à verser à monsieur [C] [Z] la somme de 1.400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé le 05 janvier 2026

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,