TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01213 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2PJL

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 18/05/2026

à l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

la SELARL ME LAURENT NADAUD

COPIE délivrée

le 18/05/2026

à

Rendue le DIX HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 27 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI DES 21 PASTEURS dont le siège social est : [Adresse 1]

[Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur [T] [Z] et Madame [B] [Z], domiciliés en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Laurent NADAUD de la SELARL ME LAURENT NADAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la société CABINET [Q], SAS dont le siège social se situe [Adresse 3], prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

CABINET [Q], SAS

dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 2]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Tous deux représentés par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Se plaignant d’ infiltrations d’eau récurrentes et de non mise en sécurité de compteurs électriques, la SCI DES 21 PASTEURS propriétaire du lot 7 située dans la copropriété de l’ immeuble sis [Adresse 1] a, par actes des 30 mai 2025 assigné devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX le Syndicat de Copropriétaires de l’ immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet [Q] et la SAS CABINET [Q] aux fins de :

— ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

[Localité 1] d’engager immédiatement, a ses frais, les travaux suivants :

— Recherche de fuite entrainant les infiltrations d’eau dans le local appartenant a la SCI DES 21 PASTEURS ;

— Travaux d’isolation ou de nature à faire cesser les infiltrations d’eau ;

— Installation d’une porte et d’un plafond coupe-feux aux abords des compteurs électriques situés dans le local appartenant a la SCI DES 21 PASTEURS sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance ;

— ORDONNER qu’a défaut d’exécution dans le délai d’un mois suivant la signification de

l’ordonnance à intervenir, la SCI DES 21 PASTEURS pourra faire réaliser elle-même lesdits

travaux aux frais du Syndicat des copropriétaires de l’i1nmeuble sis [Adresse 5]

[Localité 1] ;

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 1], 33000 BORDEAUX et le Cabinet [Q] a payer a la SCI DES 21 PASTEURS

la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] et le Cabinet [Q] aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, la SCI DES 21 PASTEURS solicite désormais de :

— CONSTATER le désistement de la SCI DES 21 PASTEURS de ses demandes de voir :

— ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],

[Localité 2] d’engager immédiatement, à ses frais, les travaux suivants de réparation des tuiles de la toiture située au-dessus du logement 10 du 1 er étage sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance ;

— ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],

[Localité 2] d’enjoindre au propriétaire du logement 10 de l’immeuble de procéder aux travaux de réparation du réseau de chauffage de son logement sous 15 jours à compter de la mise en demeure qui sera adressée ;

— ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter

d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance ;

— ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] BORDEAUX d’engager immédiatement, à ses frais, les travaux d’installation d’une porte et d’un plafond coupe-feux aux abords des compteurs électriques situés dans le local appartenant à la SCI DES 21 PASTEURS ;

— ORDONNER qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, la SCI DES 21 PASTEURS pourra faire réaliser elle-même lesdits travaux aux frais du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], 33000 BORDEAUX et du Cabinet [Q] in personam ;

— CONDAMNER in personam le Cabinet [Q] à payer à la SCI DES 21 PASTEURS la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi ;

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] BORDEAUX et le Cabinet [Q] à payer à la SCI DES 21 PASTEURS la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 2] et le Cabinet [Q] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions le Syndicat de Copropriétaires du [Adresse 1] et la SAS CABINET [Q] sollicitent de :

— DEBOUTER, purement, simplement, la SCI DES 21 PASTEURS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Bordeaux et en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du CABINET [Q] ;

• CONDAMNER la SCI DES 21 PASTEURS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au CABINET [Q] la somme de 2.000 € sur le même fondement ;

• CONDAMNER la SCI DES 21 PASTEURS aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que le litige opposant les parties ne porte plus que sur la mise en sécurité des compteurs électriques, la SCI DES 21 PASTEURS s’étant désistée expressément dans le dispositif de ses dernières conclusions ( article 768 du code de procédure civile ) de ses demande relatives aux infiltrations et travaux de réparation du

réseau de chauffage.

Il sera rappelé que la SCI DES 21 PASTEURS loue ses locaux à une crèche dénommée [Etablissement 1].

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal Judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Aussi, selon l’article 835 du même Code, ‘le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Selon la cour de cassation le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer .

En l’espèce, la demanderesse sollicite la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], 33000 BORDEAUX d’engager immédiatement, à ses frais, les travaux d’installation d’une porte et d’un plafond coupe-feux aux abords des compteurs électriques situés dans le local appartenant à la SCI DES 21 PASTEURS et réclame d’ordonner qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, la SCI DES 21 PASTEURS pourra faire réaliser elle-même lesdits travaux aux frais du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], 33000 BORDEAUX et du Cabinet [Q] in personam ; . Elle porte sa demande en premier lieu sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, considérant que cette absence de mise en sécurité constitue un dommage imminent.

Il ressort du rapport dressé, à la demande de la SAS CABINET [Q], par le cabinet REANOVA du 18 mars 2024 lors de la visite de la crèche que :

“Ce local à usage de réserve devrait assurer un degré coupe-feu de 2H.

A ce jour, et au vu des désordres en plafond, ce local est une menace pour les occupants des

logements supérieurs.

Aucun avertisseur sonore et visuel contre le feu, aucun extincteur, aucune protection avec les logements et avec les autres locaux de la crèche.Ce local doit être réaménagé d’urgence pour le mettre en conformité avec les normes incendies.

La porte d’accès doit être coupe-feu 1 heure et équipée d’une barre antipanique à l’intérieur.

Le plafond doit être refait et mis aux normes incendie également.”

L’ assemblée générale des copropriétaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] réunie le 25 juin 2024 avait été alertée de la situation mais avait décidé de reporter la résolution.

Cela étant, outre le fait que ces compteurs électriques concernent la copropriété et n’ont effectivement pas à se trouver dans un lot privatif, et que le réglement de copropriété prévoit une servitude pour le lot 7, il reste que la mise en sécurité des lieux doit être assurée et le syndicat des copropriétaires a délibérément choisi de ne pas statuer sur cette question mettant ainsi en danger la sécurité des personnes et des biens de l’ensemble de cette copropriété.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires propriétaire du fonds dominant doit préserver la sécurité de ces parties communes et prendre en charge la mise en sécurité des lieux assiette de la servitude gage de sécurité pour l’ensemble de l’immeuble et de ses occupants.

La SAS CABINET [Q] se doit également au regard des prescriptions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de faire réaliser ces travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l’immeuble.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], 33000 BORDEAUX à engager immédiatement, à ses frais, les travaux d’installation d’une porte et d’un plafond coupe-feux aux abords des compteurs électriques situés dans le local appartenant à la SCI DES 21 PASTEURS et de dire qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance la SCI DES 21 PASTEURS pourra faire réaliser elle-même lesdits travaux aux frais du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], 33000 BORDEAUX et du Cabinet [Q] in personam.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI DES 21 PASTEURS sollicite la condamnation in personam de la SAS CABINET [Q] à lui verser la somme de 2 000 € en réparation du préjudice subi.

Il sera rappelé que le Juge des Référés ne peut formuler que des condamnations au paiement de sommes provisionnelles.

Par ailleurs, faute de démontrer la réalité du préjudice qui serait incontestable dans son principe et sa valeur et qu’elle prétend avoir subi, la SCI DES 21 PASTEURS sera déboutée de sa demande.

L’équité conduit à condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la SAS CABINET [Q] à payer à la SCI DES 21 PASTEURS la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la SAS CABINET [Q] seront également condamnés in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] BORDEAUX à engager immédiatement, à ses frais, les travaux d’installation d’une porte et d’un plafond coupe-feux aux abords des compteurs électriques situés dans le local appartenant à la SCI DES 21 PASTEURS.

DIT qu’à d’exécution dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance la SCI DES 21 PASTEURS pourra faire réaliser elle-même lesdits travaux aux frais du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] BORDEAUX et du Cabinet [Q] in personam.

DEBOUTE la SCI DES 21 PASTEURS de sa demande de condamnation au titre du préjudice invoqué.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la SAS CABINET [Q] à payer à la SCI DES 21 PASTEURS la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la SAS CABINET [Q] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.