N° RG 24/03983 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDKY

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 FÉVRIER 2026

50D

N° RG 24/03983

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDKY

AFFAIRE :

[Z] [T]

[N] [E] épouse [T]

C/

[I] [K]

[F] [S] épouse [K]

Grosse Délivrée

le :

à

Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS

Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Décembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [T]

né le 16 Mai 1964 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/03983 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDKY

Madame [N] [E] épouse [T]

née le 21 Août 1967 à [Localité 4] (SARTHE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [K]

né le 21 Avril 1945 à [Localité 5] ([Localité 6])

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [F] [S] épouse [K]

née le 21 Mai 1948 à [Localité 8] ([Localité 6])

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE.

Le 23 juin 2023, monsieur [Z] [T] et madame [N] [E] épouse [T] ont acquis de monsieur [I] [K] et de madame [F] [S] épouse [K] un appartement à usage d’habitation sis dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, [Adresse 1] à [Localité 1] moyennant le prix de 1.850.000 euros dont 37.400 euros de meubles.

Se plaignant de la découverte d’infiltrations par une verrière, par acte du 14 mai 2024, les époux [T] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre les époux [K] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 17 juin 2025 par les époux [T] qui sollicitent la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 122.524,60 euros à titre de dommages et intérêts, somme correspondant au coût de réfection de la verrière, soutenant à cet effet qu’elle était fuyarde ainsi que constaté par un commissaire de justice, ce que ne pouvaient ignorer les vendeurs. Ils sollicitent également le rejet des demandes reconventionnelles des époux [K].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 30 septembre 2025 par les époux [K] qui prétendent au rejet des demandes formulées contre eux et soutiennent une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils font valoir que les acquéreurs ont pu librement accéder à l’immeuble, notamment avec leur architecte, y compris par temps de pluie, que le vice allégué n’a pas été contradictoirement constaté, et que d’importants travaux ont été entrepris par les demandeurs sur cette verrière.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas tenu à la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice ou s’il a la qualité de professionnel de la construction ou de l’immobilier.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente reçu le 23 juin 2023 par Maître [J] [O], notaire, comporte en page 15 une clause disposant que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Cette exonération ne peut s’appliquer à un vendeur professionnel de l’immobilier, ce que n’étaient pas les époux [K] ou au vendeur profane mais qui connaissait le vice.

Il appartient dès lors aux époux [T] de démontrer que l’état de la verrière et l’existence d’infiltrations étaient antérieurs à la vente, qu’ils rendaient le bien impropre à son usage d’habitation et que les vendeurs les connaissaient, observation étant faite que les demandeurs ne soutiennent pas qu’ils n’auraient pas acheté cet immeuble s’ils avaient su qu’il était affecté du vice allégué.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs produisent un constat de commissaire de justice du 27 novembre 2023 établi en cours de travaux, un rapport de diagnostic relatif à la présence de termites daté du 09 mai 2022 et des photographies prises par eux-mêmes en cours de chantier.

Il n’existe aucun rapport d’expertise, ni privé ni judiciaire, aucune mesure d’instruction n’ayant été sollicitée en référé et il serait vain d’en organiser une à l’heure actuelle car d’importants travaux ont depuis été réalisés et achevés dans ce logement, y compris sur la verrière.

Réalisées de manière non contradictoire et par un commissaire de justice qui n’est pas un technicien du bâtiment, les constatations personnellement effectuées par cet officier ministériel le 27 novembre 2023, hors déclarations unilatérales de l’architecte et du serrurier des époux [T], se limitent à la présence d’infiltrations très limitées dans deux des angles d’une ancienne cour intérieure couverte par la verrière.

Elles sont insuffisantes pour caractériser la présence d’un vice rendent la chose impropre à l’usage auquel elle était destinée, à savoir l’habitation, ce bien étant composé de six pièces principales ainsi que cela résulte du croquis de repérage joint au diagnostic.

La facture de la SARL RAMOS et fils du 19 avril 2024 d’un montant de 122.524,60 euros, validée par madame [H] architecte des époux [T], ne permet pas de savoir quels travaux ont été réalisés sur la verrière, que ce soit par simple réparation ou par changement complet dans l’hypothèse, non démontrée, où celui-ci s’imposait d’un point de vue technique.

En effet, si elle fait apparaître la pose d’une fenêtre de toit motorisée sur cette verrière pour 10.460 euros HT outre la pose de garde corps à la fenêtre de la salle de bains pour 636 euros HT ainsi que la dépose de l’ancienne verrière pour 10.820 euros HT, elle renvoie pour le surplus à un devis du 13 décembre 2023, non versé aux débats de telle sorte qu’il est impossible de déterminer si le surplus concerne la dite verrière ou bien d’autres pièces de l’appartement.

Les demandeurs n’établissent donc pas la présence d’un vice antérieur à la vente et suffisamment grave pour compromettre l’usage du bien vendu.

En second lieu, alors que les échanges de SMS dont l’authenticité ne peut être sérieusement remise en cause ainsi que l’attestation de l’agent immobilier démontrent que les époux [T] ont à plusieurs reprises, avant la signature de l’acte de vente, personnellement ou non, pu accéder librement et avec leur architecte ou des artisans à l’ensemble de l’immeuble et à la verrière, y compris par temps de pluie, aucun élément ne vient corroborer l’affirmation selon laquelle les vendeurs auraient eu une connaissance effective des fuites, cette preuve ne pouvant résulter de simples supputations.

Ils n’ont été propriétaires de ce bien qu’entre le 05 septembre 2022 et le 23 juin 2023 et justifient n’avoir déclaré aucun sinistre à leur assureur habitation sur cette période.

A l’occasion de la vente de l’appartement par madame [G] aux époux [K], l’état relatif à la présence de termites du 09 mai 2022 mentionnait une dégradation sur les boiseries d’angle de la verrière et ajoutait, sur déclaration de la venderesse, que l’infiltration avait été traitée.

L’infiltration était donc antérieure à l’achat par les époux [K] et il leur avait été affirmé qu’elle n’existait plus, sans qu’aucun élément observé pendant leur période de possession ne vienne contredire cette déclaration.

Il s’évince également du constat de commissaire de justice du 27 novembre 2023 que la présence de mastic silicone, destiné à colmater des fuites, est ancienne et antérieure à l’occupation par les époux [K] car celui-ci est sec et se détache seul du support.

Enfin et surabondamment, les époux [T] avaient obtenu, dès le 21 février 2023, l’ensemble des diagnostics annexés à l’acte de vente du 05 septembre 2022, en ce compris l’état du 09 mai 2022 ci-dessus visé.

Il n’existait donc pas de vice caché, connu des seuls vendeurs et non révélé par eux.

Les époux [T] seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Il ne sera pas davantage fait droit à la demande reconventionnelle des époux [K] aux fins d’un préjudice moral.

Non seulement, le simple fait que les demandeurs succombent en leurs prétentions ne suffit pas, en l’absence d’autres éléments, à caractériser une faute commise dans l’exercice de leur droit d’ester en justice mais, surtout, les époux [K] ne démontrent aucune atteinte à leurs sentiments, leur honneur, leur réputation ou leur considération.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, les époux [T] seront condamnés à payer aux époux [K] une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS.

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute monsieur [Z] [T] et madame [N] [E] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes,

Déboute monsieur [I] [K] et madame [F] [S] épouse [K] de leur demande reconventionnelle,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne monsieur [Z] [T] et madame [N] [E] épouse [T] à payer à monsieur [I] [K] et madame [F] [S] épouse [K], ensemble, une indemnité de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [Z] [T] et madame [N] [E] épouse [T] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT