N° RG 25/06571 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VAO

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/06571 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VAO

Minute

AFFAIRE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

S.C.I. [F]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sis [Adresse 2]

agissant par son syndic la SARL CABINET RICHARD IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 3]

Représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.C.I. [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

Défaillante

N° RG 25/06571 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VAO

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [F] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 14 de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5] [Adresse 6], sise [Adresse 7] à Bordeaux (33)

Aux motifs du défaut de paiement par la SCI [F] des charges de copropriétés afférentes à son lot malgré les relances et les mises en demeure de payer qui lui ont été délivrées, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL CABINET RICHARD IMMOBILIER a, par acte en date du 29 juillet 2025, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction la SCI [F].

Au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 1231-1 et 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

—  13812,55 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2025,

— la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens comprenant le coût de la mise en demeure du 9 juillet 2025,

— rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI [F] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 3 novembre 2025.

Lors de l’audience du 8 janvier 2026 l’avocat représentant le requérant a fait valoir que l’arriéré de charges visé à l’assignation avait été apuré en deux virements en date des 25 août 2025 et 15 septembre 2025 mais a maintenu ses autres demandes.

MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il résulte du décompte actualisé versé au débat et des explications du conseil du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1], à l’audience, que la SCI [F] a régularisé l’impayé de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 juillet 2025 par l’effet de deux paiements intervenus les 25 août 2025 et 5 septembre 2025 d’un montant total de 13.881,52 euros

Le tribunal constate donc l’extinction de cette dette.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] fait valoir que le non-paiement à leur terme par la SCI [F] des charges de copropriété afférentes au lot dont elle est propriétaire, malgré les relances est fautif et particulièrement préjudiciable en ce qu’il prive le syndicat de la trésorerie nécessaire à la réalisation des travaux de rénovation énergétiques votés par l’assemblée.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’espèce la SCI [F] a payé avec retard et uniquement après avoir été assignée devant la présente juridiction manifestant une résistance abusive préjudiciable aux intérêts de la copropriété.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens comprenant le coût de la mise en demeure du 9 juillet 2025 seront supportés par la SCI [F], partie perdante.

L’équité commande de faire application à hauteur de 1500 euros des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur, contraint d’agir en justice pour obtenir le paiement des charges.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE le paiement postérieur à l’assignation de l’arriéré des charges dues par la SCI [F] afférentes à son lot au sein de la copropriété [Adresse 1] selon décompte arrêté au 17 juillet 2025,

CONDAMNE la SCI [F] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL CABINET RICHARD IMMOBILIER la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI [F] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL CABINET RICHARD IMMOBILIER la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la mise en demeure du 9 juillet 2025,

DEBOUTE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL CABINET RICHARD IMMOBILIER de ses plus amples et contraires demandes.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT