TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e SEMHOUN

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BENOIS

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/13215

N° Portalis 352J-W-B7G-CYHNH

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V], [Y] [O]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Monsieur [J], [S] [O]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [E], [S] [O]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [H], [S] [O]

[Adresse 11]

[Localité 9]

tous représentés par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0100

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Habrial

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0684

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13215 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHNH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 07 mai 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 15 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Messieurs [V], [J], [E] et [H] [O] (ci-après " les consorts [O] ") sont copropriétaires au sein de l’immeuble situé, [Adresse 4], à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet immeuble, ancien hôtel particulier classé aux monuments historiques en 2002, était initialement la propriété d’une seule famille, la famille [O] ; il a ensuite été mis en copropriété, en décembre 2015.

Le règlement de copropriété du 3 décembre 2015 comporte des dispositions en matière de parties communes générales, spéciales et particulières, de cet immeuble qui compte plusieurs bâtiments et cages d’escaliers.

Le règlement de copropriété distingue plusieurs types de parties communes :

o les parties communes générales,

o les parties communes spéciales à chaque bâtiment,

o des parties communes spéciales à quelques lots (escaliers, bouts de couloirs, etc.) (article 5).

Les consorts [O] ont sollicité à plusieurs reprises la mise à l’ordre du jour des assemblées générales de l’immeuble, de résolutions visant à les autoriser à agrandir leurs appartements et à les réaménager en procédant, principalement, à l’acquisition de parties communes spéciales.

Les consorts [O] ont ainsi sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 juin 2018 de la reprise de conduits de fumées desservant certains de leurs lots, de leur proposition de création et d’achat de plusieurs parties communes ainsi que, par voie de conséquence, de validation du modificatif de l’état descriptif de division.

Ces demandes ont fait l’objet des résolutions n° 24, 20-1, 20-2, 20-3, 20-4, 20-5 et 20-6 qui ont toutes été rejetées.

Par assignation du 27 août 2018, les consorts [O] ont attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause (ci-après le syndicat des copropriétaires) aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation des résolutions n° 24 et n° 20-1 à 20-6 de l’assemblée du 26 juin 2018.

Par jugement du 28 juin 2022, la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris a annulé les résolutions 20-1 à 20-6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018 au motif principal que lesdites résolutions avaient été soumises au vote de tous les copropriétaires, alors que seuls devaient prendre part au vote les propriétaires des parties spéciales concernées.

******************

Lors d’une assemblée générale annuelle, réunie le 28 juin 2019, les résolutions concernant la création de lots à partir de parties communes spéciales ont, de nouveau, été soumises au vote des copropriétaires.

Ces questions ont été rejetées.

Par acte d’huissier du 20 août 2019, les consorts [O] ont introduit une nouvelle action judiciaire, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, la rectification du procès-verbal de cette assemblée, et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions 15-1, 15-2,15-4,15-5, 15-7, 15-8, 15-10, 15-11 et 15-12 de l’assemblée du 28 juin 2019, à raison de diverses irrégularités au regard de la loi de 1965, notamment du fait que ces dernières résolutions traduisent un vote bloqué, en violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 28 juin 2022, la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2019 ; a rectifié ce procès-verbal d’assemblée, en ce sens que les résolutions n° 15-1 et 15-2 ; 15-4 et 15-5; 15-7 et 15-8 ; 15-10 et 15-11 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 ont été effectivement adoptées à l’unanimité des voix des seuls copropriétaires habilités à voter lesdites résolutions ; a ordonné l’établissement et la diffusion de ce procès-verbal rectifié aux frais du syndicat des copropriétaires ; a annulé les résolutions 15-3, 15-6, 15-9 et 15-12 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 et a ordonné en conséquence, au syndicat de convoquer une assemblée générale en vue de l’approbation de l’état descriptif de division, afin de tirer les conséquences des résolutions n° 15-1 et 15-2 ; 15-4 et 15-5 ; 15-7 et 15-8 ; 15-10 et 15-11 de l’assemblée générale du 28 juin 2019.

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Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

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Le 22 octobre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les quatre résolutions portées à l’ordre du jour concernant l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division.

Par exploit d’huissier délivré le 4 janvier 2021, enregistré sous le n°RG 21/176, les consorts [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de céans aux fins de voir notamment annuler les décisions n° 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 et condamner le syndicat à réunir une assemblée générale afin de présenter au vote les résolutions n° 14, 15, 16 et 17, sous astreinte.

******************

Lors de l’assemblée générale du 2 septembre 2021, les quatre résolutions numérotées 12.1 à 12.4 portant sur l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division et de réunion de lots ont à nouveau été rejetées.

Par assignation en date du 22 mars 2022, enregistrée sous le n°RG 22/4429, les consorts [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de ladite assemblée générale du 2 septembre 2021.

******************

Enfin, lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2022, les quatre résolutions numérotées 15.1 à 15.4. portant sur l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division ont à nouveau été rejetées.

Par acte extrajudiciaire signifié le 3 novembre 2022, les consorts [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2022, objet de la présente instance.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par jugement rendu le 25 janvier 2024 dans l’affaire n° RG 21/00176, les résolutions n°14 à 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 tenue à 15 heures, rejetant l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division lié à la création et la vente des lots précités ont été annulées dès lors que leur vote constituait un abus de majorité. Le tribunal a par ailleurs fait droit à la demande d’homologation judiciaire du modificatif de l’état descriptif de division et de répartition des tantièmes et de charges.

Enfin, par jugement rendu le 4 avril 2024 dans l’affaire n° RG 22/04429, l’assemblée générale du 2 septembre 2021 a été intégralement annulée pour défaut de convocation.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mai 2024, les consorts [O] demandent au tribunal de :

«  Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 42, 10-1, 14 et 23 ;

Vu le règlement de copropriété en date du 3 décembre 2015 ;

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2022 ;

Déclarer messieurs [J], [E], [H] et [V] [O] recevables et bien fondés en leur action ;

Annuler l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] tenue le 29 septembre 2022, pour défaut de convocation ;

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

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Subsidiairement

Annuler les résolutions n°15-1, 15-2, 15-3 et 15-4 de l’assemblée générale du 29 septembre 2022, pour abus de majorité ;

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] à payer à titre de dommages et intérêts pour atteintes graves, délibérées et renouvelées à leurs droits de copropriétaire :

la somme de 30 000 à monsieur [J] [O],la somme de 30 000 à monsieur [H] [O],la somme de 30 000 à monsieur [V] [O],la somme de 15 000 à monsieur [E] [O].Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 7 000 à monsieur [J] [O],la somme de 7 000 à monsieur [H] [O],la somme de 7 000 à monsieur [V] [O],la somme de 7 000 à monsieur [E] [O].Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Etienne Kalck, avocat aux offres de droit. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Vu le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6], Vu l’article 1355 du code civil, Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat,

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice dans ses présentes écritures et l’y déclaré bien fondé,

Débouter les consorts [V], [J], [E] et [H] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les consorts [V], [J], [E] et [H] [O] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les consorts [V], [J], [E] et [H] [O] aux entiers dépens. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 2 décembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 mai 2025, a été mise en délibéré au 15 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2022

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

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Au soutien de leur prétention, les consorts [O] se prévalent d’abord d’un défaut de convocation valable de la part du syndic, qui a adressé l’ensemble des convocations pour l’assemblée générale querellée au domicile de M. [V] [O], usufruitier, alors que l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 impose, en cas de démembrement de propriété d’un ou plusieurs lots comme en l’espèce, que « en cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire ».

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires a été destinataire d’une copie du règlement de copropriété et de l’acte de partage du 3 décembre 2015, fixant les droits de chacun, et s’obstine à tort à considérer que Messieurs [V], [J], [E] et [H] [O] composent l’une des indivisions post-successorales alors qu’il ne peut y avoir d’indivision entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Ils précisent avoir demandé par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 août 2021 au syndicat des copropriétaires d’envoyer les convocations d’assemblées générales à tous les consorts [O], en vain, et soulignent enfin que le procès-verbal de l’assemblée litigieuse ne leur a pas non plus été adressé.

Les consorts [O] se prévalent également d’une irrégularité des votes, tenant à une prise en compte erronée des tantièmes de parties communes, qui était de 10.027èmes pour les parties communes générales et de 10.030èmes pour les parties communes du bâtiment A, suite à l’adoption du descriptif de l’état de division établi après l’agrandissement de mezzanines dans deux lots appartenant à M. [N] [O], alors que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse fait état de votes sur la base de 10.000èmes.

Ils relèvent que si, à la suite de l’annulation de l’assemblée générale du 2 septembre 2021, les tantièmes sont redevenus ce qu’ils étaient précédemment, à savoir 10.000èmes, tel n’était pas le cas au moment de la tenue de l’assemblée générale litigieuse, le jugement d’annulation n’ayant alors pas été rendu.

En défense, le syndicat des copropriétaires conteste tout défaut de convocation, excipant de l’envoi de convocations pour l’assemblée litigieuse aux consorts [O] par courrier recommandé avec accusé de réception le 2 septembre 2022, les quatre accusés étant datés du 05 septembre suivant.

Il conteste également toute prétendue irrégularité des votes, rappelant que l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le procès-verbal d’assemblée générale précise le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à une décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant pour en déduire qu’une éventuelle erreur de tantièmes n’empêche pas de comprendre le sens des votes exprimés et n’a aucune influence sur les résolutions adoptées.

******************

L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

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En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire ".

Sur ce,

Il ressort des termes du règlement de copropriété du 3 décembre 2015 que Messieurs [E], [J] et [H] [O] sont nus-propriétaires de certains lots de l’immeuble [Adresse 4], et que M. [V] [O] est usufruitier, en partie, desdits lots.

Par conséquent, les convocations pour l’assemblée générale litigieuse auraient dû être envoyées aux demandeurs conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, précitées ; c’est d’ailleurs en ce sens que les consorts [O] ont adressé, le 18 août 2021, une lettre au syndic de l’immeuble, lui rappelant la nécessité de convoquer les nu-propriétaires.

Or tel n’a pas été le cas, les convocations ayant toutes été adressées au domicile de M. [V] [O], sans qu’il soit prétendu ou justifié en défense de l’existence d’un accord, tacite ou non, entre les demandeurs pour qu’ils acceptent, chacun, d’être convoqué à l’adresse de M. [V] [O].

Par conséquent l’assemblée générale litigieuse encourt l’annulation en son entier, pour ce seul motif.

Il convient dès lors de faire droit à la prétention des consorts [O] à ce titre et de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2022, sans qu’il y ait lieu d’examiner le surplus des griefs invoqués.

Sur les demandes additionnelles indemnitaires

Les consorts [O] se prévalent en substance de la persistance du comportement abusif du syndicat des copropriétaires lors des assemblées générales depuis 2016, de son acharnement à rejeter les résolutions litigieuses nonobstant la survenance de jugements sur ce litige, et de la méconnaissance de leurs droits de copropriétaires pour fonder leur demande indemnitaire.

En défense, le syndicat des copropriétaires se prévaut du principe de l’autorité de la chose jugée pour soutenir que le tribunal ne peut le condamner au titre des difficultés rencontrées par les consorts [O] concernant les assemblées générales de 2018 et 2019, ayant fait l’objet d’un jugement, et qu’il ne peut se prononcer que sur la demande de dommages et intérêts concernant l’assemblée générale du 29 septembre 2022.

Il conclut au rejet de toute demande indemnitaire, soulignant l’absence de justification des préjudices prétendument subis et de l’excès des montants réclamés à titre réparatoire.

******************

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que si le syndicat des copropriétaires excipe de l’autorité de chose jugée des décisions précédemment rendues entre les mêmes parties, il ne forme aux termes du dispositif de ses dernières écritures aucune prétention tendant à déclarer irrecevables les demandes indemnitaires des consorts [O] pour ce motif de sorte qu’il n’en est pas saisi.

Il sera au surplus précisé qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir qui aurait dû être soulevée, le cas échéant, devant le juge de la mise en état, d’une part, et qu’en toute hypothèse il ne saurait y avoir d’autorité de chose jugée dès lors que les jugements d’ores et déjà rendus concernaient d’autres assemblées générales, d’autre part.

Ceci étant, sur le fond, s’il est exact que le litige s’inscrit dans une suite de nombreuses procédures entre les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires, les demandes additionnelles indemnitaires doivent être appréciées au regard de l’objet de la présente procédure.

Or, il a été retenu que l’assemblée générale litigieuse devait être annulée pour défaut de convocation, ce qui constitue une méconnaissance préjudiciable de leurs droits de copropriétaires et a eu pour incidence directe de complexifier la réalisation de leurs projets.

Il convient par conséquent de leur allouer à titre indemnitaire la somme de 1.500 euros chacun, le surplus réclamé, injustifié, devant être rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens, dont distraction au profit de M^e Etienne Kalck ainsi qu’à verser aux consorts [O] une somme globale (dès lors qu’ils ont le même avocat) de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation, dans son intégralité, de l’assemblée générale du 29 septembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Adresse 13] [Localité 3],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, à payer à Messieurs [V], [J], [E] et [H] [O] une somme de 1.500 euros chacun, à titre indemnitaire,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, à payer à Messieurs [V], [J], [E] et [H] [O] une somme globale de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement de Messieurs [V], [J], [E] et [H] [O],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, dont distraction au profit de M^e Etienne Kalck,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 14] le 15 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente