TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01058 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2L5Y

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 13/04/2026

à la SELARL CAROLINE [Localité 2]

la SELARL RACINE [Localité 1]

COPIE délivrée

le 13/04/2026

à

Rendue le TREIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3] agissant par son syndic en exercice, Madame [J] [G] [X] [R] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, entrepreneur individuel dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;

Représentée par Maître Alice SIMOUNET de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La S.C.I. SAINT PIERRE

dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] a fait assigner la SCI SAINT PIERRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de la voir condamnée :

— à procéder à la dépose du climatiseur posé sur le balcon ainsi qu’à la remise en état du mur extérieur de l’immeuble affecté par les travaux (notamment rebouchage du trou, retrait des liaisons frigorigènes) sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de huit jours après la signification de l’ordonnance à venir, le juge des référés se réservant la liquidation de l’astreinte,

— à lui verser une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— à assumer la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 24 septembre 2024 et celui qui sera réalisé à l’avenir pour le constat de la cessation de l’infraction,

— à supporter seule, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la charge des frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SDC DE LA [Adresse 1] a maintenu ses demandes et conclu au rejet des prétentions de la SCI SAINT-PIERRE.

Il expose au soutien de ses prétentions que l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] est composé de plusieurs lots appartenant à des copropriétaires distincts réunis en un syndicat représenté par son syndic, la société FLASH IMMOBILIER. Il explique que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 et son règlement de copropriété. Il reproche à la SCI SAINT PIERRE, propriétaire du lot D55, d’avoir posé une climatisation sur sa terrasse, en dépit d’une résolution votée en assemblée générale le 28 juin 2024 interdisant la pose dans les différents appartements de pompe à chaleur et climatisation, et indique précise l’avoir mise en demeure de procéder à sa dépose, ainsi qu’à la remise en état du mur extérieur de l’immeuble affecté par les travaux, sans succès. Il fait valoir que la présence de ce climatiseur constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En réponse aux écritures adverses, il affirme que la SCI SAINT PIERRE a eu connaissance de la résolution précitée par courrier recommandé avec accusé de réception, étant précisé qu’en sa qualité de copropriétaire, elle ne pouvait ignorer la tenue de l’assemblée générale et l’existence de ce procès-verbal, d’autant plus qu’il résulte des ses propres écritures qu’elle avait donné pouvoir à Madame [P] pour voter en faveur de l’installation des climatisations lors de cette Assemblée générale.

La SCI SAINT PIERRE a conclu au rejet de l’ensemble des demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], et a sollicité à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la prise en charge des entiers dépens. Elle a enfin demandé à être dispensée de toute participation aux dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1963.

Elle expose au soutien de sa position que le procès-verbal d’assemblée générale ne lui a pas été adressé, l’accusé de réception communiqué étant un faux puisqu’il n’a, contrairement à ce qui apparaît, pas été signé par ses gérants. Elle explique que le facteur ne remet jamais en main propre les courriers puisqu’il se contente de déposer un avis de mise à disposition dans les boîtes aux lettres, mais soutient qu’en l’espèce, elle n’a pas reçu un tel avis et n’a en conséquence pas pu pas avoir connaissance de la résolution litigieuse. Elle indique que le courrier a en réalité été adressé à FLASH IMMOBILIER PRO ARCHIVES SYSTEMES ATHOM AR à [Localité 6] et précise avoir déposé plainte pour usage de faux en écriture. Elle ajoute que l’état de santé de Madame [K], gérante, nécessite une climatisation et ajoute que le système de climatisation est simplement posé sur le balcon, partie privative, ce qui n’affecte pas les parties communes et ne nécessite dès lors pas un vote à la majorité au sens de l’article 25 de la loi de 1965.

Evoquée à l’audience du 16 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix.

Il résulte de cet article que les travaux “affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble” ne peuvent être librement entrepris par un copropriétaire en ce qu’ils doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Il est toutefois admis en jurisprudence que des travaux irréguliers, engagés sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l’assemblée générale, prise en connaissance de cause, à la majorité requise pour autoriser les travaux.

En l’espèce, la SCI SAINT PIERRE ne conteste pas avoir fait installer sur son balcon un climatiseur. Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 24 septembre 2024 par Maître [V] que celui-ci est raccordé au dispositif intérieur par deux liaisons frigorigènes qui traversent le mur extérieur, qu’il existe le passage d’un tuyau d’évacuation des condensats et qu’un trou, partiellement rebouché à l’aide de mousse de polyuréthane, a été fait dans le mur extérieur.

Il en résulte que la pose de ce climatiseur affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitait ainsi une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au sens de l’article 25 b) de la loi précitée.

Ainsi, il importe peu que la SCI SAINT PIERRE ait été ou non destinataire de la résolution adoptée le 28 juin 2024 par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors que la SCI SAINT PIERRE ne démontre pas l’existence d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue, ou d’une ratification ultérieure de l’assemblée générale, la pose de ce climatiseur constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser en la condamnant, sous astreinte, à le déposer dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision, la présente juridiction ne se réservant toutefois pas la liquidation de l’astreinte.

La SCI SAINT PIERRE, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, qui ne peuvent inclure le coût du procès-verbal de constat du 24 septembre 2024 et celui qui sera réalisé à l’avenir pour le constat de la cessation de l’infraction, les dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du Code de procédure civile, ne comprenant que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, et excluant les frais de constat d’un commissaire de justice non désigné par le juge.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en l’absence de justification par le demandeur de frais distincts des dépens, nécessaires au recouvrement de la créance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], tenu d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner la SCI SAINT PIERRE à lui verser une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel,

CONDAMNE la SCI SAINT PIERRE à procéder à la dépose du climatiseur posé sur le balcon ainsi qu’à la remise en état du mur extérieur de l’immeuble affecté par les travaux (notamment rebouchage du trou, retrait des liaisons frigorigènes), dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 2 mois,

CONDAMNE la SCI SAINT PIERRE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes

CONDAMNE la SCI SAINT PIERRE aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion du procès-verbal de constat du 24 septembre 2024 et celui qui sera réalisé pour le constat de la cessation de l’infraction.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.