ATRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01775 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2W4D

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 23/02/2026

à M^e Pierre-françois CHARON

la SELARL GALY & ASSOCIÉS

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

M^e Cloé MAHAUD

COPIE délivrée

le 23/02/2026

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

RG 25/01775 :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [E]

né le 14 Février 1969 à [Localité 2]

Domicilié :

[Adresse 1]

[Localité 3]

ETATS UNIS D’AMERIQUE

Madame [Y] [E] née [N]

née le 29 Mai 1961 à [Localité 4]

Domiciliée :

[Adresse 1]

[Localité 3] ETATS UNIS D’AMERIQUE

Tous deux représentés par Maître Cloé MAHAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE DOMAINE DES PLATANES, syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2], prise en la personne de son Syndic PICHET IMMOBILIER SERVICES, EURL

dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Pierre-François CHARON, avocat au barreau de BORDEAUX

PICHET IMMOBILIER SERVICES, EURL

dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

ET RG 25/02584 :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société DUPRADINES (CENTURY 21 DUPRAT & ASSOCIES) – Société par actions simplifiées, ayant son siège social sis [Adresse 5]

[Localité 6]

prise en la personne de son gérant, domiciliés es qualité audit siège

Représentée par Maître Pierre-François CHARON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La SCCV [Adresse 4]

dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 5]

prise en la personne de son gérant, domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

La SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage

société d’assurance à forme mutuelle, dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 7]

prise en la personne de son gérant, domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 1er août 2025, en l’instance enrôlée sous le numéro RG 25/01775, Monsieur [A] [E] et Madame [Y] [N], épouse [E] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE DOMAINE DES [Adresse 8] et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile,

— condamner le SDC LE DOMAINE DES PLATANES à consigner les frais d’expertise à ses frais avancés,

— condamner le SDC LE DOMAINE DES PLATANES, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à réaliser les travaux de reprise sur la poutre de soutènement du bâtiment H tels que préfinancés par l’assureur dommages ouvrage,

— condamner le SDC LE DOMAINE DES [Adresse 8] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice de perte de revenus locatifs,

— condamner le SDC LE DOMAINE DES [Adresse 8] à leur verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à assumer la charge des entiers dépens.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions être propriétaires d’un appartement au sein de la Résidence LE DOMAINE DES [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 8], dont la construction avait été confiée au groupe PICHET IMMOBILIER. Ils précisent avoir donné à celui-ci, également syndic de copropriété, mandat de gestion locative, et avoir constaté lors de l’état des lieux de sortie de la dernière locataire que le bien présentait des traces d’humidité en plafond et sur certains murs. Ils ajoutent avoir confié la gestion de ce sinistre à la société PICHET IMMOBILIER, et l’avoir également informée de leur volonté de mettre en vente l’appartement, lui confiant un mandat de vente non exclusif. Ils soutiennent avoir découvert ensuite un état de délabrement de la résidence, la persistance des traces d’humidité mais également un pourrissement de la poutre de leur balcon, justifiant qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Ils précisent en outre que l’assureur dommages-ouvrage a préfinancé les réparations à effectuer sur la poutre de soutènement du balcon, et qu’il convient donc de contraindre le SDC, lequel bénéficie des fonds depuis le 4 février 2025, à reprendre les désordres sur cette partie commune. Ils sollicitent en outre que ce dernier prendre en charge les frais de consignation et leur verse 5.000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice de perte de revenus locatifs.

Selon actes de commissaire de justice délivré les 18 et 19 décembre 2025, en l’instance enrôlée sous le numéro RG n°25/02584, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE DOMAINE DES PLATANES a fait assigner devant la présente juridiction la SCCV [Adresse 4] et la SMABTP en qualité d’assureur dommages ouvrage, afin de voir :

— joindre les instances,

— ordonner que les opérations d’expertise judiciaire leur soient rendues communes et opposables,

— condamner in solidum la SMABTP et la SCCV [Adresse 10] à le garantir et relever indemne de l’intégralité des indemnités susceptibles d’être mises à sa charge,

— condamner in solidum la SMABTP et la SCCV [Adresse 10] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SMABTP et la SCCV [Adresse 10] aux entiers dépens.

Il indique qu’il résulte des éléments du débat que les désordres semblent provenir d’un problème de construction de l’immeuble édifié par la SCCV DOMAINE DES PLATANES et qu’en outre, plusieurs déclarations de sinistre ont été effectuées auprès de l’assureur dommages-ouvrage.

La société PICHET IMMOBILIER SERVICES a sollicité la jonction des instances et la désignation de Monsieur [O] en qualité d’expert. Elle a conclu au rejet du surplus des demandes formées à son encontre.

Elle entend préciser que si le syndic a vocation à percevoir l’indemnité de préfinancement des travaux versée par l’assureur dommages-ouvrage, il le fait pour le compte du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute ne plus être le syndic en exercice depuis septembre 2025 et ne pas disposer de cette indemnité, laquelle se trouve en comptabilité du SDC gérée par le syndic actuel.

Le SDC DU DOMAINE DES PLATANES a sollicité la jonction des instances, ne s’est pas opposé à la demande d’expertise, sous toutes protestations et réserves d’usages mais a conclu au rejet des demandes de provision et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, formées par les époux [E]. Il a en outre conclu à la condamnation in solidum des sociétés PICHET IMMOBILIER SERVICES, SMABTP, SCCV DOMAINES DES PLATANES à le garantir et relever indemne de l’intégralité des indemnités susceptibles d’être mises à sa charge.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il appartenait au syndic de copropriété, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES d’informer le conseil syndical de la position de l’assureur dommages-ouvrage, d’accepter ou refuser la proposition de préfinancement de l’assureur et de faire réaliser en cas d’accord les travaux. Il s’oppose en outre à la demande de provision à valoir sur le préjudice de pertes de revenus locatifs, l’imputabilité des désordres n’étant pas démontrée et le quantum n’ayant pas été discuté de manière contradictoire.

La SCCV [Adresse 4] et la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage ont conclu au rejet des demandes formées par le SDC DU DOMAINES DES PLATANES, et à sa condamnation à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles soutiennent que le bâtiment “H” au sein duquel se trouve l’appartement des époux [E], a été réceptionné le 27 octobre 2014, de sorte que le délai décennal d’action du SDC DU DOMAINES DES PLATANES à leur égard a expiré au 27 octobre 2024. Elles s’opposent en outre à la demande de relevé indemne formée par le SDC DU DOMAINES DES PLATANES , soutenant qu’elle se heurte à des contestations sérieuses.

L’affaire, évoquée à l’audience du 19 janvier 2026, a été mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les deux instances (RG n° 25/01775 et RG n°25/02584), l’instance se poursuivant sous la plus ancienne de ces références.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [A] [E] et Madame [Y] [N], épouse [E], et notamment du procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2024 par Maître [D], du rapport définitif dommages-ouvrage du cabinet IXI en date du 17 janvier 2025 et du procès-verbal de constat dressé le 1er juillet 2025 par Maître [D], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Cette expertise fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, l’exception de prescription soulevée par la SCCV [Adresse 4] et la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage, qui relève de l’appréciation du juge du fond, ne faisant pas obstacle à l’organisation d’une mesure d’expertise destinée à déterminer la nature et l’origine des désordres allégués.

Sur les demandes de condamnation à réaliser des travaux et de provision :

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

En l’espèce, les époux [E] sollicitent la condamnation sous astreinte du SDC LE DOMAINE DES PLATANES a réaliser les travaux relatifs au pourrissement de la poutre de soutènement du balcon H104. Ils estiment que, du fait de l’acceptation d’un préfinancement des travaux par l’assureur dommages-ouvrage, le SDC doit être condamné sous astreinte à réaliser les travaux, et sollicitent en outre une provision à valoir sur leur préjudice de perte de revenus locatifs.

Il convient toutefois de relever qu’à ce stade, cette demande d’exécution d’une obligation de faire sous astreinte apparaît prématurée dès lors que l’expertise judiciaire ci-avant ordonnée permettra de déterminer la nature et l’étendue des désordres et des travaux à réaliser, sans préjuger des fautes ou responsabilités éventuelles des parties.

Pareillement, les opérations d’expertise permettront à la juridiction éventuellement saisie au fond de statuer sur l’existence et la nature des préjudices subis par les époux [E], ainsi que sur leur quantum.

En conséquence, la demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte et celle de provision ne peuvent prospérer en référé.

Sur les autres demandes :

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [A] [E] et Madame [Y] [N], épouse [E], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la jonction des deux instances (RG n° 25/01775 et RG n°25/02584) sous le seul numéro RG n° 25/01775,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder, au contradictoire de l’ensemble des parties assignées,

Monsieur [Q] [O]

[Adresse 11]

Tél.: 06 62 15 12 91

Port.: 06 62 15 12 91

[Courriel 1]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [A] [E] et Madame [Y] [N], épouse [E] et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Monsieur [A] [E] et Madame [Y] [N], épouse [E] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que Monsieur [A] [E] et Madame [Y] [N], épouse [E] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,