TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/01242 – N° Portalis DB3S-W-B7G-V75E

N° de MINUTE : 25/1027

DEMANDEUR

SARL DACK SPORT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître [P], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1340

C/

DEFENDEUR

SCI ROISSY 2

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Gilles GRINAL de l’AARPI Grinal Klugman Aumont & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de M^me Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 24 janvier 2022, la société SARL DACK SPORT a assigné la SCI ROISSY 2 devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— à titre principal : déclarer la société DACK SPORT bénéficiaire d’un bail commercial avec la société ROISSY 2 à compter du 25 janvier 2022 ;

— à titre subsidiaire :

* annuler les effets de la notification de fin de bail délivrée à la société DACK SPORT le 15 octobre 2021 ;

* déclarer la société DACK SPORT bénéficiaire d’une prolongation de bail dérogatoire du 25 janvier 2022 au 25 juillet 2022 ;

— en toutes hypothèses : condamner la société SCI ROISSY 2 à payer à la société DACK SPORT la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du 10 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a :

— débouté la société DACK SPORT de sa demande principale visant à constater la conclusion d’un nouveau bail commercial à compter du 25 janvier 2022 ;

— débouté la société DACK SPORT de sa demande subsidiaire visant à constater la prorogation de son bail dérogatoire à compter du 25 janvier 2022 ;

— dit que la SARL DACK SPORT est occupant sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2022 ;

— ordonné l’expulsion de la société DACK SPORT et de tous les occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (93) à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, si besoin est avec la concours de la force publique ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté la SCI ROISSY 2 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— ordonné la réouverture des débats sur le montant de l’indemnité d’occupation journalière due à compter du 25 janvier 2022 jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles ;

— réservé les dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 janvier 2024, la SARL DACK SPORT demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* modérer la clause pénale convenue ;

* fixer le loyer dû par la société DACK SPORT au loyer en vigueur au titre du bail dérogatoire soit 186 065 euros par an ;

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation journalière au montant du loyer du bail expiré soit 507,02 euros par jour ;

— à titre reconventionnel :

* rejeter toute demande de paiement au titre des charges et taxes lesquelles n’ont jamais été justifiées,

* condamner la société ROISSY II au paiement de la somme de 116 637,22 euros TTC à titre de dommages-intérêts compte tenu de la fermeture administrative subie par la société DACK SPORT en raison de la carence de la société ROISSY II à remplir ses propres obligations d’entretien et de maintenance des lieux loués ;

— en toutes hypothèses :

* débouter la société ROISSY 2 de toutes ses demandes ;

* condamner la SCI ROISSY 2 à payer à la société DACK SPORT la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 avril 2024, la SCI ROISSY 2 demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— juger que le montant de l’indemnité journalière d’occupation s’élève à la somme de 1 049,70 euros conformément aux termes du bail dérogatoire en date du 19 novembre 2019 et à l’indexation du loyer au 1er janvier 2022 ;

— débouter la société DACK SPORT de sa demande de modération de la clause pénale prévue au bail dérogatoire ;

— condamner la société DACK SPORT à payer à ROISSY 2 la somme de 523 801,11 euros HT, soit 628 561,35 euros TTC, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 25 janvier 2022 jusqu’au 07 juin 2023, augmentée des intérêts de retard prévus au bail dérogatoire, soit la somme de 27 740,73 euros au titre des intérêts de retard pour les indemnités d’occupation ,

— condamner la société DACK SPORT à payer à la société ROISSY 2 la somme de 111 915,65 euros TTC au titre des intérêts de retard pour les charges, due à compter du 25 janvier 2022 jusqu’au 07 juin 2023, augmentée des intérêts de retard prévus au bail dérogatoire, soit la somme de 4.939,24 euros au titre des intérêts de retard pour les charges ;

— condamner la société DACK SPORT à payer à la société ROISSY 2 la somme de 74 047,70 euros au titre des indemnités en application de la clause pénale prévue au bail dérogatoire ;

— débouter la société DACK SPORT de sa demande reconventionnelle ,

— condamner la société DACK SPORT à verser à la société ROISSY 2 la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la société DACK SPORT aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 et le délibéré a été prorogé au 10 avril 2025 en raison d’une indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI ROISSY 2 ne rapporte pas la preuve du montant du dernier loyer indexé, une telle preuve ne pouvant résulter uniquement du relevé de compte qu’elle a elle-même établi.

Dès lors, il y a lieu de retenir le montant du loyer tel que prévu par le bail dérogatoire du 19 novembre 2020 soit la somme annuelle de 186 065 euros hors taxes.

Dans son jugement rendu le 10 janvier 2023 le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a jugé que la SARL DACK SPORT est occupante sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2022.

Il est établi que la SARL DACK SPORT a libéré les lieux loués le 07 juin 2023.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL DACK SPORT depuis le 25 janvier 2022 à la somme annuelle de 186 065 euros hors taxes.

Dès lors l’indemnité d’occupation due par la SARL DACK SPORT entre le 25 janvier 2022 et le 07 juin 2023 soit pendant 134 jours est de : (186 065 euros ÷ 365 jours) x 134 jours = 68 308,79 euros.

Il y a également lieu de condamner la SARL DACK SPORT à payer à la SCI ROISSY 2 la somme de 68 308,79 euros hors taxes au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 25 janvier 2022 et le 07 juin 2023.

Sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le bail dérogatoire du 19 novembre 2020 prévoit dans son article 16 une clause pénale et des intérêts de retard, qui constitue également une clause pénale.

Il est établi et non contesté que la SARL DACK SPORT a été déboutée de sa demande de conclusion d’un bail commercial et de sa demande de prolongation du bail dérogatoire, qu’elle a été déclarée occupante sans droit ni titre par jugement du 10 janvier 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et qu’elle a libéré les lieux loués le 07 juin 2023.

La SCI ROISSY 2 ne développe aucun moyen et ne verse aucune pièce établissant le préjudice qu’elle a subi du fait du maintien dans les lieux de la SARL DACK SPORT entre le jugement du 10 janvier 2023 et le 07 juin 2023.

Dès lors, la clause pénale est excessive et sera réduite à la somme d’un euro et la SARL DACK SPORT sera condamnée à payer à la SCI ROISSY 2 la somme de 1 euro.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL DACK SPORT

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SARL DACK SPORT demande des dommages et intérêts au titre du préjudice subi de la fermeture administrative des locaux entre le 22 juin 2022 et le 12 juillet 2022.

Or, durant cette période et depuis le 25 janvier 2022, la SARL DACK SPORT était occupante sans droit ni titre.

La SARL DACK SPORT ne développe et ne produit aucune pièce de nature à établir la faute de la SCI ROISSY 2 en lien de causalité avec son préjudice.

Dès lors, la SARL DACK SPORT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL DACK SPORT a la qualité de partie perdante, étant occupante sans droit ni titre et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés et de débouter la SARL DACK SPORT et la SCI ROISSY 2 de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SARL DACK SPORT depuis le 25 janvier 2022 à la somme annuelle de 186 065 euros hors taxes ;

Condamne la SARL DACK SPORT à payer à la SCI ROISSY 2 la somme de 68 308,79 euros hors taxes au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 25 janvier 2022 et le 07 juin 2023 ;

Condamne la SARL DACK SPORT à payer à la SCI ROISSY 2 la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

Déboute la SARL DACK SPORT de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la SARL DACK SPORT aux dépens ;

Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

Déboute la SARL DACK SPORT et la SCI ROISSY 2 de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 10 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART