Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00405 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ESJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[K] [N] en sa qualité d’héritier de Madame [N] [G], décédée le 08/08/2024

[X] [N] épouse [V] en sa qualité d’héritière de Madame [N] [G], décédée le 08/08/2024

C/

[E], [I], [L] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 17 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [K] [N] en sa qualité d’héritier de Madame [N] [G], décédée le 08/08/2024

né le 08 Mai 1970 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

Mme [X] [N] épouse [V] en sa qualité d’héritière de Madame [N] [G], décédée le 08/08/2024

née le 26 Novembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

M. [E], [I], [L] [Z]

né le 01 Février 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Juin 2025

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 JUILLET 2025, date indiquée à l’issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2019, Mme [G] [N], décédée le 8 août 2024, aux droits de laquelle viennent M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N], a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision pour charges de 15 euros, prenant effet à compter du 1er janvier 2019, tacitement reconductible par périodes de trois ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2024, Mme [G] [N], aux droits de laquelle viennent M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N], a fait délivrer un congé à M. [E] [Z] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin de vendre les locaux, en lui offrant de les acquérir au prix de 50000 euros, et, le cas échéant, d’avoir à quitter les lieux le 31 décembre 2024.

Suivant mandat simple de vente en date du 25 novembre 2024, M. [K] [N] a confié la vente du bien immobilier susvisé à l’agence immobilière du Beffroi, située à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N] ont fait délivrer au locataire une sommation de déguerpir.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer pour faire constater la validité du congé délivré le 29 juin 2024, et être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1000 euros à titre de dommages et intérêts,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025, lors de laquelle le conseil du défendeur a sollicité le renvoi. L’affaire a donc été évoquée à l’audience du 19 juin 2025.

Lors de l’audience, M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N], respectivement assisté et représentée par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, outre le rejet de l’ensemble des demandes adverses.

M. [E] [Z], représenté par son conseil, reprenant les termes de ses écritures, sollicite à titre principal, avant dire droit, la désignation d’un expert judiciaire. A titre subsidiaire, il demande la condamnation M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Mme [G] [N], à lui payer la somme de 8100 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice matériel liés aux frais de déménagement. Il sollicite encore l’octroi d’un délai minimal de 9 mois pour quitter les lieux, ainsi que la condamnation des demandeurs aux entiers dépens de l’instance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à M. [E] [Z] est d’une durée de trois ans. Il s’est renouvelé tacitement à deux reprises, la dernière période commençant le 1er janvier 2022 et expirant le 31 décembre 2025.

Le congé du 29 juin 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, et comporte par ailleurs les mentions requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 quant aux prix et conditions de vente projetée, à savoir en l’espèce, une offre de vente à hauteur de 50000 euros, le versement devant se faire comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire ; et l’acceptation du locataire devant intervenir au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’offre.

M. [E] [Z] ne s’est pas porté acquéreur du bien ; en d’autres termes, il n’a pas accepté l’offre de vente.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé et M. [E] [Z] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N] ou à leur mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros

Cette demande n’est pas fondée en droit ni n’est étayée en fait.

M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise avant dire droit

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, au soutien de sa demande tendant à la désignation d’un expert judiciaire, M. [E] [Z] produit aux débats :

un courriel daté du 8 septembre 2023 adressé à une agence immobilière aux termes duquel il déclare un certain nombre de désordres (isolation des combles à revoir, dérivation électrique dangereuse, remontée d’humidité, volet côté cuisine hors d’usage),quelques clichés photographiques non datés, et qui ne permettent pas d’identifier les lieux comme étant ceux objet de la présente procédure.

Force est de constater que ces éléments sont trop imprécis pour donner lieu à la désignation d’un expert.

Ainsi, et dans la mesure où une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, M. [E] [Z] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à la date de la conclusion du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’évaluation du trouble de jouissance, d’origine prétorienne, se fait essentiellement par référence aux critères suivants :

inhabitabilité partielle ou totale du bien,durée du trouble,valeur locative du logement et surface concernée par le trouble,coût du relogement et nombre de personnes concernées,prix d’acquisition du bien,nature des désordres constatés.

En outre, conformément à l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [E] [Z] est entré dans les lieux au mois de janvier 2019. En l’absence d’état des lieux d’entrée versé aux débats, M. [E] [Z] est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Il allègue dans le cadre de la présente procédure initiée le 13 mars 2025, le « manque d’isolation manifeste » et « la présence massive d’humidité » dans le logement.

Toutefois, les quelques pièces produites aux débats par M. [E] [Z] – clichés photographiques et courriel du 8 septembre 2023 – sont très largement insuffisantes pour appuyer ses allégations.

Les clichés photographiques, non datés, ne permettant pas d’identifier avec certitude le bien litigieux.

Quant au courriel, il s’agit de déclarations de M. [E] [Z] au titre desquelles l’isolation des combles serait à revoir, le boitier de dérivation électrique serait dangereux, et où il y aurait une remontée d’humidité dans le logement.

Force est toutefois de constater que ces déclarations ne sont objectivées par aucun élément, précision étant faite, de nouveau, que les clichés photographiques sont inopérants.

Dans ce contexte, M. [E] [Z] échoue dans la démonstration de la preuve des faits nécessaire au succès de ses prétentions.

Il sera donc débouté de sa demande tendant à voir condamner les bailleurs à lui payer la somme de 8100 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros pour préjudice matériel

Cette demande n’est pas fondée en droit ni n’est étayée en fait.

M. [E] [Z] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; que pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats par M. [E] [Z] qu’il a effectué une demande de logement social le 1er août 2024.

S’il n’a au jour de l’audience pas trouvé de logement, il convient de souligner qu’il bénéficie d’une mesure de type « gestion sociale locative » exercée par l’association FIAC de [Localité 8] depuis le 1er mai 2025 et pour une durée de 12 mois ; que cette mesure, très récente, est de nature à faciliter l’accès au logement de M. [E] [Z].

Dès lors, et au surplus compte tenu du congé délivré par les bailleurs le 29 juin 2024 avec effet au 31 décembre 2024, de l’instance introduite le 13 mars 2025, et, consécutivement, du temps d’ores et déjà écoulé, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai formulée par M. [E] [Z].

Par conséquent, à défaut de libération volontaire dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas condamner M. [E] [Z], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, à payer une indemnité aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 29 juin 2024 par Mme [G] [N], aux droits de laquelle viennent M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N], à M. [E] [Z], concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 6],

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 7 janvier 2019 entre Mme [G] [N], aux droits de laquelle viennent M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N] d’une part, et M. [E] [Z] d’autre part, est résilié depuis le 1er janvier 2025,

ORDONNE à M. [E] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DÉBOUTE M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE M. [K] [N] et Mme [X] [V] épouse [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [E] [Z] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE M. [E] [Z] aux dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge