TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [G] [J]

M^e Liz CAJGFINGER

Monsieur [M] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Isabelle DURAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08084 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XL7

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [V] [O] veuve [T], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [A] [O], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [R], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1251

DÉFENDEURS

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Madame [L] [D] épouse [X], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0161

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08084 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XL7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 1997 à effet du 1er juin 1997, Madame [I] [O] a consenti à Madame [G] [J] et à Madame [L] [D] épouse [X] une location portant sur un bien immobilier situé [Adresse 7]. Le bail a ensuite été reconduit par tacite reconduction.

Madame [I] [O] est décédée le 16 mars 2023 et a laissé pour lui succéder :

Ses trois enfants [V], [A] et [Y] [O],Ses deux petits-enfants [H] et [E] [R] venant en représentation de leur mère [B] [O].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, Madame [V] [O] veuve [T], Monsieur [A] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [H] [R] et Monsieur [E] [R] ont fait délivrer à Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 31 mai 2024. Le congé précisait qu’il valait également offre de vente au profit du locataire moyennant un prix de 585.000 euros payable comptant. Le congé reproduisait in fine l’intégralité des dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas fait part aux bailleurs de leur intention d’accepter l’offre de vente de l’appartement dans le délai visé par le congé et ils se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire en date du 18 juillet 2024, notifié au Préfet le 22 juillet 2024, Madame [V] [O] veuve [T], Monsieur [A] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [H] [R] et Monsieur [E] [R] ont fait assigner Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :

Juger valable et valider à effet du 31 mai 2023 le congé pour vendre signifié par Maître [C] le 21 juillet 2023 à Monsieur [M] [X], Madame [L] [D] épouse [X] et à Madame [G] [J],Juger en conséquence que Monsieur [M] [X], Madame [L] [D] épouse [X] et Madame [G] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024 de l’appartement et leur ordonner ainsi qu’à tous occupants de leur chef, de libérer les lieux à compter de la date de la décision à intervenir,Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [X], Madame [L] [D] épouse [X] et Madame [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, à compter de la date de signification de la décision à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [M] [X], Madame [L] [D] épouse [X] et Madame [G] [J] à payer aux propriétaires indivis de l’appartement, une indemnité d’occupation mensuelle de de 1.952,45 euros à compter de la date de signification de l’assignation jusqu’à la date de libération définitive des lieux occupés par Monsieur [M] [X], Madame [L] [D] épouse [X] et Madame [G] [J], ainsi que tous les occupants de leur chef,A titre subsidiaire, condamner solidairement Monsieur [M] [X], Madame [L] [D] épouse [X] et Madame [G] [J] à payer aux propriétaires indivis de l’appartement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec les charges avec indexation, comme si le bail se poursuivait, jusqu’à la date définitive de libération de l’appartement,Condamner solidairement Monsieur [M] [X], Madame [L] [D] épouse [X] et Madame [G] [J] à payer à Madame [V] [O] veuve [T], Monsieur [A] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [H] [R] et Monsieur [E] [R] formant l’indivision successorale [I] [O], la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du PV de carence du 31 mai 2024,

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Madame [V] [O] veuve [T], Monsieur [A] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [H] [R] et Monsieur [E] [R], représentés par leur avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que figurant dans l’acte introductif d’instance. Ils ont indiqué être opposés à l’octroi de délais pour quitter les lieux aux défendeurs.

Madame [L] [D] épouse [X], représentée par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

— dire et juger recevable et bien-fondée Madame [X] en l’ensemble de ses demandes,

A titre principal,

— lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— débouter les consorts [O] de leurs demandes,

En tout état de cause,

— débouter les consorts [O] des demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Madame [G] [J] et Monsieur [M] [X] n’ont pas comparu.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience du 21 mars 2025, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la validité du congé au regard des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose :

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice."

En l’espèce, ni la régularité ni la validité du congé ne sont contestées. Il est par ailleurs conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelées. Le congé délivré le 21 juillet 2023 à effet du 31 mai 2024 doit donc être validé.

II Sur la demande d’expulsion :

Le congé ayant été validé à effet du 31 mai 2024, Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il y a lieu par conséquent d’autoriser l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais prévus au dispositif. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. La demande de prononcé d’une astreinte sera par conséquent rejetée.

III Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de faire droit à la demande d’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation, laquelle sera fixée, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 18 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

IV Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Eu égard aux délais de la procédure, Madame [L] [D] épouse [X], a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de fait. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

V Sur les demandes annexes :

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées.

Sur les dépens :

Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X], qui succombe, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Valide le congé pour vente notifié le 21 juillet 2023 par Madame [V] [O] veuve [T], Monsieur [A] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [H] [R] et Monsieur [E] [R] à Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X], à effet du 31 mai 2024,

Constate par conséquent que Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X] sont occupants sans droit ni titre des locaux objet du litige sis au 1er étage [Adresse 7] depuis le 1er juin 2024,

Dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 7], il sera procédé à l’expulsion de Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Rappelle que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X] à payer à Madame [V] [O] veuve [T], Monsieur [A] [O], Monsieur [Y] [O], Madame [H] [R] et Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 18 juillet 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [G] [J], Madame [L] [D] épouse [X] et Monsieur [M] [X] in solidum aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER

LE JUGE