TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/02605 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3HFM

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 12/01/2026

à M^e Margaux ALBIAC

M^e Jean-jacques BERTIN

M^e Caroline CLERGET

la SELARL DE ANGELIS – SEMIDEI – HABART-MELKI – BARDON – SEGOND – DESM URE – BOYVINEAU

la SCP MAATEIS

COPIE délivrée

le 12/01/2026

à

2 copies au service expertise

Rendue le DOUZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 05 janvier 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

L’A.S.L. [Adresse 8], association syndicale libre dont le siège social est sis TOURNY GESTION ORI, [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

TOURNY GESTION ORI

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par Maître Margaux ALBIAC, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

La Société AVALUX PROPERTIES

société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 19]

[Localité 18]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Caroline CLERGET, avocat au barreau de LIBOURNE

La Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureur de l’ASL [Adresse 8]

société d’assurance dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 14]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

La Compagnie S2C SPA, assureur de la société AVALUX PROPERTIES

société de droit italien ayant un établissement en France, sis [Adresse 7]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Catherine BOYVINEAU de la SELARL DE ANGELIS – SEMIDEI – HABART-MELKI – BARDON – SEGOND – DESM URE – BOYVINEAU, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Jérôme Da Ros du Cabinet Da Ros Associés, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [F] [V]

Architecte

domicilié :

[Adresse 17]

[Localité 13]

Défaillant

La SMABTP, assureur de Monsieur [F] [V]

société d’assurance dont le siège social est :

[Adresse 16]

[Localité 15]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

La société VALENIA PATRIMOINE

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 12]

[Localité 6]

prise en la personne de son dirigeant ès qualité audit siège

Défaillante

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

La SA MMA IARD

dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 14]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 15, 16, 17 et 18 décembre 2025, l’ASL [Adresse 8] a fait assigner la société AVALUX PROPERTIES, les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur de L’ASL [Adresse 8], la compagnie S2C SPA, Monsieur [F] [V], la SMABTP en qualité d’assureur de Monsieur [F] [V] et la société VALENIA PATRIMOINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile, et de voir condamner la société AVALUX PROPERTIES à lui verser la somme provisionnelle de 38.287,50 le premier jour de chaque trimestre à venir et ce, jusqu’à la date de livraison des lots, conformément au contrat de promotion immobilière outre une somme de 76.575 euros au titre des pénalités de retard sur les deux derniers trimestres 2025 et en tout état de cause. Elle a enfin sollicité la condamnation solidaire des défenderesses au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions avoir été constituée par acte du 13 octobre 2022 entre les acquéreurs de différents lots composant l’immeuble situé [Adresse 9] pour réaliser en qualité de maître d’ouvrage la restauration de l’ensemble immobilier bâti à cette même adresse. Elle explique avoir conclu avec la société AVALUX PROPERTIES un contrat de promotion immobilière, les travaux devant être réceptionnés au plus tard dans le délai de trente mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier ayant eu lieu le 19 décembre 2022. Elle indique avoir payé une somme totale de 1.121 086,45 euros au titre du contrat de promotion immobilière, outre 21.453 euros au titre de la rémunération de la société AVALUX PROPERTIES mais avoir refusé de régler les appels de fonds n°25 et n°26, considérant qu’ils n’étaient pas dus, faute d’avancement du chantier. Elle fait en effet valoir que les sommes d’ores et déjà payées dépassent les travaux réellement réalisés puisque le chantier est à l’arrêt depuis plus de 18 mois et qu’aucun bâtiment n’est hors d’air. Elle sollicite en conséquence l’organisation d’une expertise judiciaire ainsi que l’allocation d’une provision au titre des indemnités de retard.

La société AVALUX PROPERTIES a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage, et a conclu au rejet du surplus des demandes formées par l’ASL ainsi qu’à sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique au soutien de ses prétentions, que la demande de provision est sérieusement contestable, faisant valoir d’une part, que le retard dans l’exécution du chantier est exclusivement imputable au non règlement des appels de fonds par la demanderesse et d’autre part, qu’il est ignoré si les statuts prévoient une collecte des loyers par l’ASL.

Les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD en qualité d’assureurs de L’ASL [Adresse 8] ont demandé au Juge des référés de :

— DONNER ACTE aux MMA IARD de leur intervention volontaire en qualité d’assureur de L’ASL [Adresse 8],

— leur DONNER ACTE de leurs protestations et réserves d’usage,

— DIRE ET JUGER que l’expertise à intervenir fonctionnera aux frais avancés de la demanderesse.

La société S2C SPA s’est opposée à titre principal à la demande d’expertise judiciaire et a sollicité à titre subsidiaire qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves et que la mission de l’expert judiciaire soit complétée des chefs de mission suivants :

• déterminer la date d’arrêt des travaux,

• déterminer les pourcentages de responsabilités des intervenants sur le chantier responsables des désordres, malfaçons et non façons,

• donner les éléments de nature à déterminer si les conditions de mise en oeuvre de la garantie d’exécution sont remplies et le cas échéant, lister les travaux exclus de la garantie d’exécution en application des dispositions de la garantie d’exécution,

• faire toutes observations utiles au règlement du litige.

Elle a conclu en tout état de cause au rejet des demandes de l’ASL au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions que l’ASL ne justifie d’aucun motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à son contradictoire, dès lors qu’elle ne précise pas les raisons pour lesquelles la GEX délivrée par elle serait concernée. Elle indique encore que l’ASL ne démontre pas que la société AVALUX PROPERTIES est défaillante et ajoute qu’elle n’a pas activé la garantie d’exécution de la société S2C conformément aux dispositions contractuelles. Elle fait engin valoir que si le chantier est à l’arrêt depuis plus de 18 mois, il existe un risque que la GEX soit caduque.

La SMABTP en qualité d’assureur de Monsieur [V] a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [F] [V], cité par procès-verbal de recherches infructueuses, et la société VALENIA PATRIMOINE n’ont pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire, évoquée à l’audience du 05 janvier 2026, a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu à titre liminaire de recevoir l’intervention volontaire des MMA IARD, lesquelles y ont intérêt en qualité d’assureur de l’ASL [Adresse 8].

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par l’ASL [Adresse 8], et notamment du procès-verbal de constat dressé le 30 septembre 2025 par Maître [E], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Cette expertise fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris la société S2C SPA, dont la demande de mise hors de cause, prématurée à ce stade, doit être rejetée.

Sur la demande de provisions :

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

En l’espèce, l’ASL [Adresse 8] sollicite la condamnation de la société AVALUX PROPERTIES à lui régler la somme provisionnelle de 38.287,50 le premier jour de chaque trimestre à venir et ce, jusqu’à la date de livraison des lots, conformément au contrat de promotion immobilière et au titre des loyers, outre une somme de 76.575 euros au titre des pénalités de retard sur les deux derniers trimestres 2025.

Elle se fonde sur l’article 10 du contrat de promotion immobilière lequel prévoit, que si les travaux ne sont pas achevés dans le délai contractuel, le promoteur doit, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension de délai telles que visées à l’article 9.2 du même contrat, verser au maître d’ouvrage une indemnité de retard équivalente à la somme des loyers qu’aurait dû percevoir l’ensemble des membres de l’ASL si les travaux avaient été achevés dans le délai contractuel, le montant des loyers étant calculé en faisant une moyenne de deux estimations réalisées par deux agences immobilières.

Elle produit ainsi des évaluations locatives réalisées par deux agences immobilières, à savoir l’agence ALPIERRE et l’agence LAFORET, pour conclure que la somme des loyers devant être perçue par les membres de l’ASL s’élève en moyenne à 12.762,50 euros.

S’il n’est pas contesté, ni contestable que le délai d’achèvement des travaux a été fixé à 30 mois “à compter de la déclaration d’ouverture de chantier” intervenue le 19 décembre 2022, soit une date de livraison au 19 juin 2025 et qu’à ce jour, cette livraison n’est toujours pas intervenue, il convient de relever que l’ASL a refusé de régler les appels de fonds n°24 et n°25, ce qui constitue une cause légitime de suspension du délai de livraison au sens de l’article 9.2 du contrat de promotion immobilière. Il s’ensuit qu’il n’est pas justifié d’une obligation de paiement non sérieusement contestable à la charge de la société AVALUX PROPERTIES.

Les demandes formulées par l’ASL [Adresse 8], tendant à voir condamner la société AVALUX PROPERTIES à lui verser la somme provisionnelle de 38.287,50 le premier jour de chaque trimestre à venir et ce, jusqu’à la date de livraison des lots, au titre des loyers, outre une somme de 76.575 euros au titre des pénalités de retard sur les deux derniers trimestres 2025, Se heurtant à une contestation sérieuse, elles ne peuvent prospérer en référé.

A ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de l’ASL [Adresse 8], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

REÇOIT l’intervention volontaire des MMA IARD en qualité d’assureurs de l’ASL [Adresse 8],

DEBOUTE l’ASL [Adresse 8] de ses demandes de provision,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, et commet pour y procéder :

Monsieur [D] [U]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 21]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– décrire l’état d’avancement de l’immeuble propriété de L’ASL [X] PEREIRE et en valoriser le pourcentage ;

– valoriser le coût des travaux réalisés ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– déterminer la date d’arrêt des travaux,

– déterminer les pourcentages de responsabilités des intervenants sur le chantier responsables des désordres, malfaçons et non-façons,

– donner les éléments de nature à déterminer si les conditions de mise en oeuvre de la garantie d’exécution sont remplies et le cas échéant, lister les travaux exclus de la garantie d’exécution en application des dispositions de la garantie d’exécution,

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenantes;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par l’ASL [Adresse 8] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que l’ASL [Adresse 8] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que l’ASL [Adresse 8] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,