TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01061 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KET

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 05/01/2026

à la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Claire NELSON

la SELARL RETAIL PLACES

2 copies au service expertise

Rendue le CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 24 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SPORT VINTAGE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Claire NELSON, avocat postulant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. L & A PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 11 avril 2025, la SARL SPORT VINTAGE a fait assigner la SARL L&A PATRIMOINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 145 du code de procédure civile et L.145-14 et L.145-28 du code du commerce, afin de voir ordonner une expertise en désignant un expert avec pour mission de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et donner son avis sur l’indemnité d’occupation, voir fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle rétroactivement au 14 avril 2023 à la valeur locative à la baisse, et rappeler que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 14 avril 2014, Madame [J] [E], aux droits de laquelle est venue la SARL L&A PATRIMOINE le 30 novembre 2017, lui a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] ; que le bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 15 avril 2014 pour se terminer le 14 avril 2023 ; que par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2022, le bailleur lui a fait signifier un congé avec refus de renouvellement pour la date du 14 avril 2023 ; qu’aux termes de ce congé, il lui est proposé le versement d’une indemnité d’éviction “conformément à la loi” ; que depuis le 14 avril 2023, le bailleur est débiteur d’une indemnité d’éviction dont le montant reste à déterminer ; qu’elle se maintient dans les lieux ; qu’elle est fondée à solliciter une expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction et donner son avis sur l’indemnité d’occupation.

Appelée à l’audience du 08 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SARL SPORT VINTAGE, le 21 novembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes,

— la SARL L&A PATRIMOINE, le 20 novembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise, conclut au rejet de la demande tendant à voir l’indemnité d’occupation provisionnelle fixée à la valeur locative à la baisse et sollicite de voir fixer ladite indemnité due à compter du 14 avril 2023 à la valeur du loyer dû en vertu du bail commercial et de dire que l’expert désigné devra déterminer la valeur locative du bien à compter du 14 avril 2023.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Il doit toutefois payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, dont le calcul et les composantes sont précisées à l’alinéa 2 de cet article.

L’article L.145-28 du même code prévoit que le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction, et qu’il a droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, aux clauses et conditions du bail expiré, en s’acquittant d’une indemnité d’occupation dont le montant est déterminé sur la base de divers éléments d’appréciation.

Par les pièces qu’elle verse aux débats, la SARL SPORT VINTAGE justifie d’un motif légitime à voir commettre un expert aux fins de voir estimer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre, mais aussi celui de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif, aux frais avancés de la demanderesse qui en fait la demande.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation

La demanderesse sollicite une fixation de l’indemnité d’occupation à la baisse (sans la chiffrer) en invoquant la conjoncture économique, l’état de vétusté des locaux, le taux de vacance des locaux commerciaux etc. Ces éléments cependant devront être soumis à l’avis de l’expert, seul en mesure de faire une appréciation chiffrée documentée.

Il y a lieu en l’état, conformément à l’article L.145-28 et dans l’attente du rapport d‘expertise, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2023 à la valeur du loyer dû en vertu du bail commercial.

Sur les dépens

Chacune des parties conservera provisoirement la charge de ses frais de procédure.

III – DÉCISION

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles L.145-14 et L.145-28 du code du commerce,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Mme [V] [L] épouse [O], [Adresse 3],

courriel : [Courriel 8]

aux fins de :

1°) se transporter sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils, ou après les avoir dûment convoqués ; se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

2°) décrire précisément les locaux objet du bail commercial, situés [Adresse 4] à [Adresse 6], et donner tous éléments utiles quant à leur situation, et quant à l’environnement urbain dans lequel ils se situent ;

3°) rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction et donner son avis sur le montant de cette indemnité, dans le cas de:

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudices,

— de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice ;

4°) rechercher tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur pour l’occupation des locaux, objets du bail, à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à leur libération effective et donner son avis sur le montant de cette indemnité ;

5°) faire toutes observations utiles ;

6°) établir une note de synthèse qui sera communiquée aux parties ; leur impartir un délai pour présenter leurs dires et observations et répondre aux dires et observations qui auraient été formulés dans le délai ;

Dit que si les parties se concilient, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge ;

Désigne le juge du tribunal chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure ;

Fixe à la somme de 2 500 euros la provision que la demanderesse devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de SIX mois à compter de la consignation;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Rappelle que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,