Tribunal Judiciaire

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R.G N° 24/00673 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752RG

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2024

SCI ARALAU

C/

[O] [W]

[D] [G]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

Jugement rendu le 12 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, assistée de Madame Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SCI ARALAU, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M.[K] [S] et M.[Z] [S], gérants munis d’un KBIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [W],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Valérie DEVOS-COURTOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [D] [G],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Valérie DEVOS-COURTOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 10 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00673 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752RG et plaidée à l’audience publique du 10 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 12 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 15 septembre 2022, la société civile immobilière ARALAU a donné à bail à Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer de 610 euros, d’une provision sur charges de 10 euros et d’un dépôt de garantie de 610 euros.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux d’entrée a été dressé le 16 septembre 2022.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé le 9 octobre 2023.

Le 11 janvier 2024, le conciliateur de justice a dressé un constat d’accord. Les termes de l’accord n’ont pas été respectés par les parties.

Par requête déposée au greffe le 17 avril 2024, la SCI ARALAU a sollicité la comparution de Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1776,37 euros au titre de la dégradation du bâti de la porte de la salle de bain et du non-respect de certaines conditions de la clause X du contrat de location.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 4 juillet 2024 lors de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024, à la demande des parties.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SCI ARAULAU, représentée par Monsieur [K] [S], son gérant, a maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a sollicité le rejet des demandes des défendeurs.

Elle a indiqué que le locataire a reconnu avoir endommagé la porte qui a dû faire l’objet de réparation et que les locataires ont reconnu la nécessité d’une réparation supplémentaire, comme l’atteste le procès-verbal de conciliation.

En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs, elle a indiqué que la somme de 99,90 euros correspondait aux frais de remplacement des filtres par le plombier et que les autres sommes sont relatives à des travaux divers dont le remplacement de la porte.

Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G], représentés par leur conseil, s’en sont réfèrés oralement à leurs dernières conclusions aux termes desquelles, ils sollicitent, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

in limine litis, se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-mer ; débouter la SCI ARALAU de l’intégralité de ses demandes ; condamner la SCI ARALAU à leur payer la somme de 1342 euros, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts à compter de la date de la décision à intervenir ; assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ; débouter la SCI ARALAU de ses demandes plus amples ou contraires ; condamner la SCI ARALAU à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI ARALAU aux entiers frais et dépens.

Se fondant sur l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, les défendeurs font valoir que le litige portant sur un bail d’habitation, seul le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-mer est compétent.

S’agissant du bâti de la porte de la salle de bain, les défendeurs font notamment valoir que le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie n’indique aucun désordre et que les travaux dont le remboursement est sollicité sont disproportionnés.

Encore, s’agissant des factures de plombier et de fourniture, ils soutiennent que les factures ne correspondent pas à des désordres relevés par le commissaire de justice lors de la sortie des lieux et que les photographies versées au débat ne sont pas circonstanciées.

Enfin, s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que leur dépôt de garantie ne leur a pas été restitué alors même que l’état des lieux de sortie était conforme à celui de l’entrée dans les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer :

En l’espèce, la requête de la SCI ARALAU a été effectuée via le CERFA relatif aux « Requête aux fins de saisine du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité. Demande en paiement d’une somme inférieure ou égale à 5000 € », de sorte qu’il n’était pas précisé si le juge saisi était le juge des contentieux de la protection ou le juge de tribunal judiciaire.

L’enregistrement de la requête a été effectué sur le registre général en tant que requête relevant de la compétence du juge du tribunal judiciaire.

Toutefois, au regard de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et le litige portant sur un contrat de location d’un logement à usage d’habitation, il y a lieu de constater que l’enregistrement de la requête était erroné.

Cet enregistrement constituant une simple mesure interne, il ne remet pas en cause la saisine du juge des contentieux de la protection.

Dès lors, le moyen tendant à l’incompétence de la juridiction sera rejeté.

Sur les réparations locatives :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé notamment :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, la SCI ARALAU sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 1776,37 euros au titre des réparations relatives au remplacement d’une menuiserie, d’une facture de plombier et filtrations, d’une facture Leroy Merlin et d’une facture de Bricomarché.

Elle verse au soutien de sa demande les pièces suivantes :

une facture du 6 septembre 2023 de la société PLAC’OPALE d’un montant de 1387,97 euros pour la fourniture et pose de protection de sol par feutrine électrostatique de l’escalier et changement de la porte et du bâti de la salle de bain ; une facture du 11 octobre 2023 de la société ABS CHAUFFAGE pour le remplacement des filtres sédiments et calcaire (99,60 euros) ; une facture du 11 octobre 2023 de Leroy Merlin concernant la filtration d’un montant de 34,90 euros ; une facture de Brico Dépôt pour le remplacement d’un pommeau de douche et des filtres de la hotte pour un montant de 40,80 euros ; une facture de deux piles de détecteur de fumée et d’enduit pour le mur de l’escalier (22,60 euros) ; une facture de Leroy Merlin relative à la remise en état de l’escalier (190,50 euros).

Afin de déterminer si ces désordres existent et sont imputables aux locataires, il convient de procéder à la comparaison des procès-verbaux valant état des lieux de sortie.

La charge de la preuve de l’existence de tels désordres incombe au bailleur.

De même, il convient de rappeler les termes de l’accord entre les parties lors de la conciliation du 11 janvier 2024, qui n’a finalement pas abouti :

« Chaque partie prend contact avec un menuisier pour obtenir un avis sur la réfection de l’ensemble bâti de porte de salle de bain, obtenir un devis des travaux nécessaires. Les parties échangeront pour décider des travaux. Mr [S] (SCI ARALAU) donnera une date pour l’accès au logement [Adresse 3]. Délai d’établissement des devis : dans les deux mois à partir de la date de cet accord. Mr [W] [O] donne son accord pour régler les factures LEROY MERLIN (34,90 €), ABDS Chauffage (99,60 €), BRICO MARCHE (22,60 €). Les travaux qui auront été décidés seront pris en charge par Mr [W] [O] ».

Par ailleurs, il convient de préciser que les mentions finales du procès-verbal de l’état des lieux de sortie s’agissant de désordres relevés postérieurement à l’établissement de l’état des lieux ne pourront constituer des éléments de preuve desdits dommages. En effet, l’existence des désordres se détermine lors de la sortie des lieux et de façon amiable et contradictoire ou à défaut par voie de constatation de commissaire de justice.

Pose feutrine dans l’escalier :

Lors de l’état des lieux d’entrée, l’escalier était en bon état. Lors de la sortie, le commissaire de justice a constaté s’agissant de l’escalier : « quelques légères traces blanchâtres sont visibles au niveau des contremarches ».

Des traces devant être nettoyées et non dissimulées par un revêtement, à défaut de preuve de contraire, la somme facturée à ce titre n’est pas justifiée.

Réfection du bâti et de la porte de la salle de bain :

Lors de l’entrée dans les lieux, la porte de cette pièce est dite en bon état.

Lors de la sortie des lieux, elle est dite en « état d’usage » et le commissaire de justice a noté les éléments suivants : « A cet instant, Monsieur [W] nous indique qu’il a fait procéder à une remise en état du bâti de cette porte qui été endommagé alors qu’il voulait libérer son filleul de 4 ans qui s’était enfermé par accident dans la salle de bains. Il ajoute ne pas posséder de facture de la réparation intervenue qui a été effectuée par un artisan. Monsieur [S] déplore cette absence de facture qui empêche de vérifier le sérieux des travaux effectués. Monsieur [W] indique alors qu’il va se rapprocher de cet artisan et lui demander de fournir une attestation concernant la nature des travaux réalisés ».

De même, aux termes de l’accord, les parties devaient établir des devis auprès de menuisier et Monsieur [O] [W] devait prendre en charge lesdits travaux décidés conjointement. Au vu des pièces versées au débat, les parties n’ont pas trouvé d’accord. En effet, la SCI ARALAU reprochait essentiellement au locataire ne pas lui fournir de garantie légale, par l’établissement d’une facture d’un artisan, et le locataire a considéré que le devis proposé par la bailleresse (1387,97 euros) était bien trop élevé par rapport au sien (120 euros).

Ainsi, Monsieur [O] [W] a reconnu qu’une reprise du bâti était nécessaire suite à la réparation qu’il aurait dû effectuer, de sorte que ce désordre existe.

Toutefois, si le locataire a verbalisé son accord pour des travaux de réparation d’un montant de 120 euros, le bailleur ne justifie en rien, au moment de la sortie des lieux que le remplacement intégral du bâti et de la porte était nécessaire.

En effet, les éléments établis postérieurement à l’état des lieux de sortie ne peuvent être retenus alors même que les pièces versées au débat démontrent que le logement loué était occupé par de nouveaux locataires depuis.

De plus, il convient de rappeler que le locataire est responsable des désordres qu’il cause et qu’il est tenu de les réparer. Toutefois, il n’est nullement obligé de faire effectuer ces réparations par un professionnel et de fournir une facture susceptible d’ouvrir une garantie pour le bailleur.

Au demeurant, il convient de préciser que le bailleur ne rapporte pas la preuve que le logement était neuf avant qu’il soit donné à bail dans la mesure où le devis de réfection de PLAC’OPALE du 2 avril 2021 ne mentionne ni la date ni le lieu de réalisation des travaux.

Par conséquent, seule la somme de 120 euros est justifiée à ce titre.

Remplacement des filtres sédiments et calcaire :

Lors de l’entrée des lieux, aucune mention n’a été faite concernant ces éléments, de sorte qu’ils sont réputés en bon état.

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté que : « Monsieur [W] a fait l’acquisition de filtres à eau en remplacement de ceux existants qu’il a tenté sans succès d’installer lui-même après avoir coupé l’eau. Un seul de ces filtres a pu être installé nous explique-t-il ».

De même, Monsieur [O] [W] a accepté durant la conciliation, ainsi que dans les différents courriers échangés avec la bailleresse, de régler la facture de remplacement de ces filtres.

Ainsi, il a reconnu l’existence de ce désordre et a reconnu sa responsabilité dans sa survenance. Il ne peut donc pas considérer aux termes de ses dernières conclusions que ce désordre n’existait finalement pas car il n’a pas été constaté par le commissaire de justice, qui ne peut matériellement pas procéder à toutes les vérifications de fonctionnement de ce type d’éléments qui ne peuvent être effectuées que par un professionnel ou par son usager habituel. Encore, convient-il de préciser que Monsieur [O] [W] s’est engagé à régler cette facture après avoir assisté à l’état des lieux de sortie et avoir eu connaissance du procès-verbal de constat.

Par conséquent, la somme de 99,60 euros est justifiée à ce titre.

Filtration :

Aucune mention n’est faite de cet élément tant dans l’état des lieux d’entrée que dans l’état des lieux de sortie.

Toutefois, Monsieur [O] [W] a accepté durant la conciliation, ainsi que dans les différents courriers échangés avec la bailleresse, de régler la facture afférente à cet élément.

Ainsi, il a reconnu l’existence de ce désordre et a reconnu sa responsabilité dans sa survenance. Il ne peut donc pas considérer aux termes de ses dernières conclusions que ce désordre n’existait finalement pas car il n’a pas été constaté par le commissaire de justice, qui ne peut matériellement pas procéder à toutes les vérifications de fonctionnement de ce type d’éléments qui ne peuvent être effectuées que par un professionnel ou par son usager habituel. Encore, convient-il de préciser que Monsieur [O] [W] s’est engagé à régler cette facture après avoir assisté à l’état des lieux de sortie et avoir eu connaissance du procès-verbal de constat.

La somme de 34,90 euros est donc justifiée à ce titre.

Changement du pommeau de douche et des filtres de la hotte :

Lors de l’entrée dans les lieux, ces éléments sont dits en bon état. Lors de l’état des lieux de sortie, aucun désordre n’a été relevé s’agissant la hotte. S’agissant du pommeau de douche, le commissaire de justice a précisé que l’état de fonctionnement de la robinetterie de la salle de bain n’a pas pu être vérifié.

Aucun désordre n’est ainsi établi.

La somme facturée à ce titre n’est donc pas justifiée.

Remplacement de deux piles de détecteur de fumée et enduit :

Aucune mention n’est faite de cet élément tant dans l’état des lieux d’entrée que dans l’état des lieux de sortie.

Aucune mention n’est faite de cet élément tant dans l’état des lieux d’entrée que dans l’état des lieux de sortie.

Toutefois, Monsieur [O] [W] a accepté durant la conciliation, ainsi que dans les différents courriers échangés avec la bailleresse, de régler la facture afférente à cet élément.

Ainsi, il a reconnu l’existence de ce désordre et a reconnu sa responsabilité dans sa survenance. Il ne peut donc pas considérer aux termes de ses dernières conclusions que ce désordre n’existait finalement pas car il n’a pas été constaté par le commissaire de justice, qui ne peut matériellement pas procéder à toutes les vérifications de fonctionnement de ce type d’éléments qui ne peuvent être effectuées que par un professionnel ou par son usager habituel. Encore, convient-il de préciser que Monsieur [O] [W] s’est engagé à régler cette facture après avoir assisté à l’état des lieux de sortie et avoir eu connaissance du procès-verbal de constat.

La somme de 22,60 euros est donc justifiée à ce titre.

Remise en état de l’escalier :

Lors de la sortie des lieux, il a été constaté des « traces blanchâtres » au niveau des contremarches.

A défaut de preuve contraire, rien ne justifie que des traces ne peuvent être nettoyées et donc que la remise en peinture n’est pas nécessaire.

Dès lors, la somme facturée à ce titre n’est pas justifiée.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G] seront condamnés à payer la somme de 277,10 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande restitution du dépôt de garantie :

Conformément à l’article de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties prévoyait le règlement d’un dépôt de garantie de 610 euros. Ce dépôt de garantie n’a pas été restitué aux locataires après leur départ, de sorte que la SCI ARALAU sera condamnée à procéder à sa restitution.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de majoration, la non-restitution du dépôt de garantie étant partiellement justifiée.

Par conséquent, la SCI ARALAU sera condamnée à payer à Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G] la somme de 610 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les parties succombant toutes deux partiellement à l’instance, chacune gardera la charge de ses dépens.

De même, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G] succombant partiellement à l’instance, leur demande formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE le moyen tenant à l’incompétence de la juridiction saisie ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G] à payer à la société civile immobilière ARALAU la somme de 277,10 euros (deux cent soixante-dix-sept euros et dix centimes) au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la société civile immobilière ARALAU à payer la somme de 610 euros (six cent dix euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie, sans majoration légale et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [O] [W] et Madame [D] [G] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,