TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/03119 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XN5G

N° de MINUTE : 25/01251

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société ETC GESTION, SARL

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0547

C/

DEFENDEUR

Société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE a fait réaliser, en qualité de maître d’ouvrage, un ensemble immobilier à usage d’habitation sur un terrain sis [Adresse 6] (93).

Préalablement à l’engagement des travaux, la SCCV [Localité 12] [Adresse 14] a sollicité, dans le cadre d’un référé préventif, la désignation d’un expert judiciaire aux fins de constater l’état des immeubles ou ouvrages voisins susceptibles d’être concernés par les travaux de démolition et de construction entrepris.

Dans ce cadre, elle a sollicité le 5 juin 2018 auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) un tour d’échelle afin de procéder au ravalement des pignons situés au droit de la voie d’accès au parking de cet immeuble.

En l’absence d’accord, la SCCV DRANCY LES JARDINS DE L’AVENUE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny par exploit du 16 juin 2019.

Par ordonnance du 05 juillet 2019, le juge des référés dudit tribunal a accordé un droit d’échelle à la SCCV DRANCY [Adresse 15] sur le terrain du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pour l’installation d’un échafaudage d’une emprise d'1,20 mètres de largeur le long de la limite séparative et s’étendant sur toute la longueur des murs pignons et ce, durant 20 jours. Il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de provisions de dommages et intérêts, considérant que ce dernier ne justifiait pas d’un motif légitime pour s’opposer au tour d’échelle réclamé, ainsi. qu’à la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre du paiement des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement du mur pignon et 1.000 euros à titre de provisions de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image de la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE.

Le 19 octobre 2021, la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] était dissoute par suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main et de la transmission universelle de son patrimoine entre les mains de son associé unique, la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, a fait assigner la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] aux fins, à titre principal, de voir reconnaître l’absence de toute faute à l’égard de son refus des modalités d’exercice de la servitude de tour d’échelle sollicitée par la défenderesse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Juger que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] À [Localité 12], représenté par son syndic, la société ETC GESTION, n’a pas commis de faute en refusant les modalités d’exercice de la servitude de tour d’échelle sollicitée par la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L'[Adresse 10], aux droits de laquelle vient la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ;

— Débouter la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER de toutes ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive, frais d’intervention d’une nouvelle entreprise, préjudice d’image et procédure abusive et subsidiairement en ramener le quantum à de plus justes proportions ;

— Condamner la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 novembre 2024, la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER venant aux droits de la SCCV DRANCY [Adresse 15] sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— REJETER les demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

— JUGER que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] ne justifie pas d’un motif légitime à s’être opposé au tour d’échelle réclamé par la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE [Adresse 13] [Localité 12] LES JARDINS DE L'[Adresse 10] ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du refus abusif de tour d’échelle ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE la somme de 15.000 € HT au titre du paiement des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement du mur pignon ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts résultant du caractère abusif de la présente instance

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCCV DRANCY [Adresse 15] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile par Maître Christophe Sizaire, Avocat au Barreau de Paris.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 février 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré 08 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande à raison du refus opposé à la servitude de tour d’échelle réclamée par la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal qu’il soit jugé qu’il n’a pas commis de faute en refusant les modalités d’exercice de la servitude de tour d’échelle sollicitée. Il fait valoir qu’il n’était pas opposé au principe de l’octroi d’une servitude de tour d’échelle temporaire, et expose qu’il avait déjà accordé antérieurement une servitude de tour d’échelle à la même société, laquelle s’était alors exercée par voie aérienne. Il indique s’être opposé aux modalités d’exercice de la servitude, celles-ci étant imprécises, ce que démontre selon lui les termes de l’assignation en référé, la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] réclamant une emprise d'1,50 m dans la discussion mais de 2 m à son dispositif. Il fait valoir qu’il se souciait de la durée des travaux et des conséquences de cette servitude sur l’utilisation de son parking, la voie de passage permettant aux copropriétaires d’y accéder étant de 3,10 m de largeur or l’autorisation sollicitée par la société par voie d’un dire en juin 2018 portait sur une servitude dont l’emprise d'1,50 m tandis que le plan annexé montrait une emprise totale sur le passage, empêchant dès lors l’accès audit parking. Le syndicat des copropriétaires relève que ce n’est qu’à l’audience du 5 juillet 2019 que la société défenderesse a ramené ses demandes à 1,20 m.

Il justifie également son opposition par les désordres générés par le chantier ; les eaux pluviales des toits s’écoulant sur le fonds sur syndicat en contradiction avec les dispositions de l’article 681 du code civil. Il ajoutait que si la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE s’était engagée à reprendre le joint des murs en fond de parcelle, à reprendre le mur du portail d’entrée de la copropriété et à refixer un robinet d’alimentation en eau, elle ne s’exécutait que très tardivement.

Le syndicat des copropriétaires expose de surcroît que la somme réclamée à titre de dommages et intérêts de 10.000 euros par la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER dépasse ses capacités contributives, le budget annuel de la copropriété étant inférieur à 20.000 euros. Il indique que la copropriété est composée de personnes âgées et modestes qui n’ont pas les moyens de voir leurs charges doubler et rappelle que la SCCV a pratiqué quatre saisies attribution sur le compte bancaire du syndicat, espacées de plusieurs mois pour recouvrer sa créance. Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme soit ramenée à 1 euro.

La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un motif légitime à son opposition au tour d’échelle réclamé. Elle rappelle que l’achèvement des ouvrages imposait le ravalement du mur pignon donnant sur la parcelle voisine constituant le numéro [Adresse 2], et qu’elle devait pour cela accéder à cette propriété. Elle expose qu’au début de l’année 2018, elle a pris directement attache avec la copropriété pour solliciter son autorisation afin d’installer très ponctuellement un échafaudage le long de l’immeuble construit. La copropriété a exprimé son refus par le biais de son conseil le 27 février 2018, ce qui conduisait la société à réitérer sa demande le 5 juin 2018, précisant les conditions d’installation de cet échafaudage, soit 1,50 m, et sa durée estimée de deux semaines, soulignant son caractère indispensable et le préjudice généré par tout retard. Sans réponse du conseil du syndicat des copropriétaires la société expose avoir de nouveau réitéré sa demande en septembre 2018 et en octobre 2018. La livraison des parties communes et privatives a été réalisée à compter du 29 octobre 2018 sans que le ravalement n’ait pu être réalisé. Le retard de livraison a exposé la société aux réclamations financières des acquéreurs. La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a ainsi assigné le syndicat des copropriétaires le 16 juin 2019 en référé et considère que le juge des référés était bien fondée à lui accorder une autorisation judiciaire de pénétrer sur la parcelle voisine aux fins de réalisation des travaux de ravalement, la voie conventionnelle ayant échoué. Elle expose que les travaux étaient indispensables et ne pouvaient être réalisés d’une autre façon. Les conditions de réalisation de la servitude d’échelle étaient selon elle suffisamment détaillées et le plan contesté par le syndicat des copropriétaires présentait l’étendue de l’emprise par une annotation manuelle qui n’avait que pour objectif de matérialiser l’emplacement de l’échafaudage le long de la limite séparative, l’emprise indiquée et réclamée demeurant d'1,50 m. La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER fait également valoir que les désordres dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour justifier son refus sont inopérants, ceux-ci étant étrangers aux conditions de l’installation de l’échafaudage.

La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER sollicite dès lors la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du refus abusif de tour d’échelle du fait de son refus pendant plus d’une année et demi sans motif légitime. En réponse aux écritures du syndicat des copropriétaires, elle expose que les difficultés financières alléguées par lui ne sont pas démontrées, au surplus les procédures d’exécution de l’ordonnance de référé ont abouti. Elle fait également valoir que le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune opposition ou contestation face à la procédure de saisie.

L’article 637 du code civil dispose qu'« une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » et l’article 639 précise que la servitude « dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».

En particulier, constitue une servitude d’origine prétorienne la servitude dite « du tour d’échelle » qui permet un passage temporaire sur une propriété voisine pour la réalisation de travaux nécessaires à la réparation ou à la finition d’un ouvrage, qui ne pourraient être réalisés par un autre moyen. Ce sont les seules conditions dont la demanderesse doit démontrer qu’elles sont remplies. Le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande, sauf à caractériser une faute délictuelle consistant dans un abus du droit de propriété. Il est constant qu’à défaut d’autre possibilité, un propriétaire ne peut sans abus de droit refuser à son voisin de passer sur son fonds pour réaliser des travaux.

Ainsi, bien que selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, peut être délivrée une autorisation de pénétrer sur le terrain de son voisin pour effectuer des travaux sur un bâtiment lorsque ceux-ci sont urgents et impératifs, qu’il s’agit du seul moyen possible pour y parvenir, et qu’il n’en résulte pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive. Ce droit implique que ses modalités soient les moins contraignantes possibles pour celui qui doit le supporter.

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que la réalisation du ravalement sur le mur pignon de l’immeuble situé le long de la limite séparative du fonds voisin était nécessaire et qu’au regard de la configuration des lieux, aucune solution technique alternative n’était envisageable. En effet, le mur, pour se situer dans la continuité de la limite séparative de propriété, n’était accessible que depuis le terrain du numéro [Adresse 3].

La SCCV [Localité 12] [Adresse 15] a sollicité auprès du président du conseil syndical l’autorisation d’accéder à la copropriété dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle. Il ressort du courrier adressé à ce dernier le 12 février 2018 qu’un refus lui a été opposé au motif de désordres consécutifs aux travaux.

Par dire du 27 février 2018, notifié dans le cadre du référé préventif, le conseil du syndicat des copropriétaires a maintenu le refus d’accorder la servitude de tour d’échelle compte tenu de l’absence de précisions quant à son emprise, sa durée et l’éventuelle indemnité proposée en contrepartie de ce droit. Il est également fait référence aux désordres découlant des travaux.

Par dire du 5 juin 2018, la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE a réitéré sa demande de tour d’échelle et a précisé les modalités techniques et la durée de l’emprise sollicité, soit 1,50 m de largeur le long de la limite séparative et ce pendant 2 semaines, hors journées d’intempéries, de grève affectant le chantier ou de défaillance de l’entreprise. Le plan annexé faisait état des deux zones dans lesquelles l’échafaudage serait érigé, par une annotation manuelle, et précisait la largeur prévue d'1,50 m. Ainsi, les modalités et le calendrier d’intervention étaient suffisamment déterminés.

Par conséquent, le syndicat ne pouvait valablement s’opposer à l’exercice d’un tour d’échelle au bénéfice de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15]. L’existence d’éventuels désordres antérieurs ne sont pas de nature à motiver un tel refus de tour d’échelle, ces derniers étant totalement étrangers. Au surplus, et selon les propres observations du syndicat du copropriétaires, ils ont été repris à la fin du chantier. Le motif d’une impossibilité d’accéder au parking de la copropriété ne peut pas non plus justifier un refus de servitude de tour d’échelle, dès lors que celle-ci est temporaire et que les copropriétaires peuvent en être informés en amont. En outre, au regard des pièces versées au débat, le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu à ce dire ni aux relances qui lui ont été adressées en septembre et octobre 2018, contraignant dès lors la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE à l’assigner en référé. Par conséquent, la résistance opposée par le syndicat des copropriétaires s’analyse valablement en un refus abusif.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme 15.000 euros au titre des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement

La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], sollicite reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 15 000 euros au titre du paiement des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement du mur pignon. Elle fait valoir que l’entreprise de ravalement qui était missionnée pendant le chantier est partie avec son matériel après la livraison de l’immeuble en octobre 2018, faute pour celle-ci de pouvoir demeurer immobilisée sur un chantier. Elle expose que le ravalement du lot avait été confié lors de l’opération immobilière pour un prix global et forfaitaire, ferme définitif et non revalorisable. Elle indique avoir missionné une nouvelle entreprise pour intervenir sur le seul ravalement du mur pignon, comprenant notamment la mobilisation de six ouvriers pour la durée du chantier, l’installation et le démontage de l’échafaudage et la prestation de ravalement.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir que la somme réclamée à ce titre, comme la provision accordée, ne se fondent que sur un simple devis produit par la SCCV censé chiffrer le ravalement du mur, mais il n’est ni accepté, ni détaillé et aucune facture acquittée n’est produite. Il soutient que la prestation initiale se serait vue soustraire la prestation non réalisée, et que la société s’abstient de produire tant la facture définitive de l’entreprise que le décompte général et définitif. Il expose que l’affirmation selon laquelle le prix prévu au contrat de ravalement était global et forfaitaire n’est pas démontrée.

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ne verse aux débats que l’ordre de service daté du 22 décembre 2017 de l’entreprise PARISIEN FACADE, chargée du « lot n°03 ravalement » de l’opération immobilière, au prix de 115 000 euros hors taxes, dont la valeur économique est « ferme et définitive, non revalorisée » pour caractériser son préjudice. Le syndicat des copropriétaires verse quant à lui le devis de la société ID FACADE du 24 avril 2019, non signé et ne comportant pas de mention « bon pour accord », se rapportant à la mise en place d’un échafaudage et la réalisation de deux pignons en enduit ainsi que de joints creux. Il ressort de surcroît d’un courrier adressé par le conseil de la SCCV au conseil du syndicat le 15 juillet 2019 que le droit d’échelle et la réalisation du ravalement ne pourraient s’effectuer au cours de la période estivale. Le ravalement n’était ainsi réalisé qu’à l’été 2020.

En l’état des pièces versées, la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ne rapporte ni la preuve de conséquences financières découlant de l’absence de réalisation du lot n°03 par l’entreprise PARISIEN FACADE, dont notamment celui résultant d’une obligation de régler l’intégralité de la somme de 115 000 euros visée à l’ordre de service du 22 décembre 2017, ni celle d’un surcoût résultant du ravalement finalement réalisé, la facture acquittée à l’issue des travaux n’étant pas transmise. Dès lors, faute de justifier de son préjudice, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle de paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image

La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 5 000 euros au titre du préjudice d’image. Elle fait valoir avoir dû livrer un immeuble dont un mur pignon n’était pas ravalé et resté brut de béton pendant plus d’une année et demi postérieurement à la livraison de l’immeuble. Le mur étant particulièrement visible depuis la voie publique, même livré le programme immobilier conservait un aspect inachevé, les finitions de l’immeuble n’étant pas réalisées. Son image a ainsi été écornée pour ses futures opérations à raison du refus opposé par le syndicat des copropriétaires. Elle indique que même si l’opération de ravalement a ensuite connu un nouveau retard, c’est à raison du refus du syndicat des copropriétaires qu’il n’a pas pu être réalisé selon les termes initiaux du projet immobilier.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il expose que la SCCV a attendu plus d’une année après l’ordonnance de référé pour effectuer les travaux de ravalement et que l’édification des immeubles a pris de même plusieurs mois de retard. Il indique que la partie du mur qui n’a pas été ravalée n’était pas visible depuis la rue, puisqu’elle donne sur sa propre propriété et que de surcroît, le passage était fermé par un portail et n’était donc pas visible par ses acquéreurs. Il estime au surplus qu’il n’est justifié d’aucune réclamation ou indemnisation versée à ses clients à ce titre.

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, le mur de l’immeuble n’ayant pas été ravalé se trouve le long de la limite séparative de propriété avec le [Adresse 3], et borde la voie d’accès au parking de l’immeuble. Situé ainsi le long d’une impasse de 3,10 m de large, uniquement accessible par les copropriétaires du [Adresse 3] et fermée par un portail, la perception de ce mur inachevé s’avère limitée.

Il ressort de surcroît des pièces versées par les parties que la livraison de l’immeuble devait intervenir au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2017. Or dès le mois de septembre 2017, le promoteur informait les acquéreurs du report de la date prévisionnelle de livraison au 2ème trimestre 2018, à raison d’un défaut de raccordement ERDF. Ce n’est pourtant que postérieurement, en février 2018 que le syndicat des copropriétaires a été sollicité pour la première fois aux fins d’autorisation d’exercice d’une servitude de tour d’échelle. En mai 2018, la date de livraison était à nouveau reportée, la SCCV [Localité 12] [Adresse 14] évoquant à nouveau le défaut de raccordement du transformateur ainsi que les intempéries et les défaillances d’entreprises et des grèves. De fait, les deux mises en demeure émanant d’acquéreurs aux fins d’indemnisation à raison du retard de la livraison de l’immeuble, sur lesquelles la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE fonde sa demande, ne reposent pas sur l’absence de ravalement. L’immeuble a d’ailleurs été livré sans que les pignons nécessitant la servitude litigieuse aient été réalisés. Il n’est au surplus pas justifié d’éventuels versements au bénéfice de ces acquéreurs en exécution de son engagement contractuel.

Au regard de ces éléments, la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ne démontre pas une atteinte concrète à sa réputation ou à son image auprès de la clientèle et sur le marché des promoteurs immobiliers découlant du retard pris dans la réalisation du ravalement, dont il convient de rappeler qu’il n’a été réalisé qu’au cours de l’été 2020 alors qu’il était avait été autorisé par ordonnance du juge des référés le 5 juillet 2019.

La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER sera en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la présente instance

La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] sollicite que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) soit condamné à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Se fondant sur l’article 32-1 du code de procédure civile, elle expose que l’instance n’a été engagée qu’en réaction à l’engagement d’une mesure d’exécution forcée de l’ordonnance du 15 juillet 2019 de la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER le 30 janvier 2023. Elle expose qu’aucun moyen nouveau n’est développé au soutien de la présente demande.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) s’oppose à cette demande. Il fait valoir que l’instance engagée par lui-même est légitime au regard du quantum des condamnations prononcées à son encontre et de la situation financière des copropriétaires. Il expose que l’imprécision quant à la largeur de l’emprise sollicitée et l’interrogation du syndicat sur une fermeture du parking justifiaient son opposition et que ce n’est qu’au cours de l’instance de référé que la société a réduit sa demande à une emprise d'1,20 m. L’absence de preuve à l’appui des préjudices allégués par la SCCV justifie selon lui la contestation des condamnations provisionnelles.

Par application de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Cependant, l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, une partie ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de son adversaire. La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER fondant sa demande indemnitaire uniquement sur ce fondement, elle en sera en conséquence déboutée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) sera condamné aux entiers dépens et à payer à la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L'[Adresse 10], la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Christophe Sizaire, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, à payer à la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du refus abusif de tour d’échelle ;

DEBOUTE la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement ;

DEBOUTE la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image ;

DEBOUTE la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], de sa demande de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, à payer à la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe Sizaire, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT